Как выделить доли детям в новой квартире после погашения ипотеки?

Здравствуйте.

Пока дети не достигнут совершеннолетия Вам такую сделку никак не провести, поскольку они прямо запрещены законом.

Статья 37 ГК РФ запрещает сделки по отчуждению имущества детей в пользу близких родственниками (включая и бабушек)

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

т.е. никакие сделки несовершеннолетних с бабушкой в виде обмена доли на доли между ними не допускаются в силу прямого указания закона.

Добрый день!

Вы (супруги) владельцы квартиры, по которой ипотека уже выплачена, и как собственники можете владеть, пользоваться, распоряжаться своей квартирой в соответствии со ст. 209 ГК РФ

То есть например, подарить какому-то родственнику (дяде, тёте), т.е. по количеству долей в квартире бабушки, Потом обменивает доли на доли детей в квартире бабушки (т.е. родителей ваших), потом дарить эти доли бабушке (родителям)
Думаю, что опека согласиться на обмен.

добрый день, по Вашему вопросу могу пояснить следующее

Елена, сначала нужно проверить возраст детей и документы 2018 г. Само погашение Вашей ипотеки не прекращает их собственность в квартире бабушки. Если дети уже совершеннолетние, решение об отчуждении принимают они сами; требование бабушки не заменяет их согласия.

Если дети несовершеннолетние, простая передача им долей в Вашей квартире не позволяет автоматически забрать прежние. Нужны предварительное разрешение опеки на конкретное отчуждение и нотариальное оформление (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Опека оценивает реальную выгоду для каждого ребёнка, стоимость долей, условия проживания и порядок одновременного приобретения взамен.

Схему с предварительным дарением Ваших долей дяде или тёте нельзя считать готовым решением. Пункт 3 ст. 37 ГК РФ применяется к родителям через п. 3 ст. 60 СК РФ; учитываются также близкие родственники законного представителя. Брат или сестра родителя могут попасть под этот запрет. Формальная цепочка сделок ради его обхода создаёт риск оспаривания, а разрешение опеки само по себе не устраняет все запреты.

Начните с выписок ЕГРН по обеим квартирам, договора, по которому бабушка передала доли, разрешения опеки на продажу прежней квартиры и документов о выполнении его условий. Важно выяснить: детям действительно выделили доли до продажи жилья с маткапиталом и какая замена была разрешена опекой? Передача долей в другом жилье сама по себе не заменяет обязанность по ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». С этими документами согласуйте с опекой и нотариусом конкретный вариант сделки, до любых дарений посреднику.

С Уважением, управляющий партнер Первого адвокатского бюро Ставропольского края, адвокат Рудь Николай Николаевич.

Здравствуйте! Выделить детям доли в Вашей квартире после снятия обременения можно. Однако это само по себе не прекращает их собственность в квартире бабушки. Возможность вернуть ей доли зависит прежде всего от возраста каждого ребёнка и документов, которыми оформлялись сделки в 2018 году.

Если дети ещё несовершеннолетние, напрямую передать принадлежащие им доли бабушке обычной куплей-продажей, дарением или обменом нельзя. Пункт 3 статьи 37 ГК РФ запрещает сделки подопечного с близкими родственниками его законного представителя, кроме передачи имущества самому подопечному в дар или безвозмездное пользование. На родителей эти ограничения распространяются по пункту 3 статьи 60 СК РФ. Поэтому бабушка вправе подарить имущество внукам, но обратная передача детского имущества бабушке под это исключение не подпадает. Предварительное дарение детям долей в Вашей квартире данный запрет не снимает; разрешение опеки также не отменяет его.

Если детям уже исполнилось 18 лет и они полностью дееспособны, распоряжаться долями они могут самостоятельно, без разрешения опеки: полная дееспособность по общему правилу возникает с совершеннолетия согласно статье 21 ГК РФ. Тогда возможны дарение долей бабушке, продажа либо согласованный обмен с собственниками Вашей квартиры. Если в обмене участвуют три стороны — дети, родители и бабушка, — договор должен точно определять, кто, кому и какие доли передаёт. Решение принимает каждый совершеннолетний собственник добровольно. Если совершеннолетия достигли не все дети, ограничения сохраняются в отношении долей несовершеннолетних.

Если выбран именно безвозмездный вариант, родители могут подарить детям доли в своей квартире, а совершеннолетние дети — отдельно подарить бабушке свои доли. Договоры дарения недвижимости между гражданами подлежат нотариальному удостоверению по пункту 3 статьи 574 ГК РФ; переходы прав необходимо зарегистрировать в ЕГРН. Если передача одной доли обусловлена получением другой, оформление должно отражать встречный характер сделки, а не изображать два независимых подарка.

Пока дети несовершеннолетние, можно рассматривать действительное возмездное отчуждение их долей независимому приобретателю, но это не даёт бабушке права получить их непосредственно. Для такой сделки нужны предварительное разрешение опеки по пункту 2 статьи 37 ГК РФ и нотариальное удостоверение по части 2 статьи 54 Федерального закона № 218-ФЗ. Условия получения детьми имущества взамен, расчётов и регистрации должны быть заранее согласованы с опекой. Простого утверждения, что новая квартира лучше, недостаточно: необходимо показать, как защищаются имущественные и жилищные интересы каждого ребёнка.

Не стоит использовать родственника или номинального покупателя только для последующей передачи долей бабушке. В зависимости от участников сохраняется запрет на сделки с близкими родственниками родителей; кроме того, цепочка, прикрывающая другую сделку, может подпасть под статью 170 ГК РФ о притворных сделках. Само по себе участие посредника законность результата не обеспечивает.

Для оформления долей в Вашей квартире сначала определите основание их передачи. Вы сообщили, что материнский капитал использовался при покупке прежней квартиры; использование его для новой квартиры из вопроса не следует. Часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ связывает обязанность оформить семейные доли с жильём, приобретённым с использованием маткапитала. Поэтому нельзя автоматически считать нынешнее оформление исполнением этой обязанности: нужно проверить, были ли детям выделены доли в прежней квартире и какую замену разрешила опека при её продаже.

Размер новых долей также имеет значение. При обычном дарении необходимо учитывать часть 1.1 статьи 30 ЖК РФ: по общему правилу нельзя создавать доли, если на долю каждого сособственника приходится менее шести квадратных метров общей площади. Для оформления долей именно во исполнение обязанности по материнскому капиталу предусмотрено исключение частью 4 статьи 10 Закона № 256-ФЗ. Применимость исключения определяется основанием сделки.

Практически начните с выписок ЕГРН по обеим нынешним квартирам, договора передачи детям долей в квартире бабушки, разрешения опеки на продажу прежней квартиры и документов о выполнении его условий. Потребуются также документы о собственниках Вашей квартиры и возрасте детей. По ним нотариус сможет определить состав участников, допустимое основание передачи и необходимые согласия. Если рассматривается разрешённая сделка с имуществом несовершеннолетних, до её заключения подайте в опеку заявление с конкретными условиями и проектами договоров. По части 3 статьи 21 Федерального закона № 48-ФЗ разрешение либо мотивированный письменный отказ предоставляются не позднее пятнадцати дней с даты заявления.

Таким образом, если цель — именно оформить доли бабушке, наиболее прямой вариант возможен после совершеннолетия соответствующих собственников и с их согласия. До этого можно отдельно наделить детей долями в Вашем жилье, но их прежние доли сохранятся. Погашение ипотеки и требование бабушки сами по себе основанием для прекращения детской собственности не являются.