Как вести учет и налогообложение при доверительном управлении наследственным имуществом ИП?

Здравствуйте! В описанной ситуации доверительный управляющий фактически должен организовать отдельный налоговый и расчетный контур по наследственному имуществу. Применявшаяся умершим ИП АУСН к управляющему и наследственной массе автоматически не переходит.

По НДС ключевая норма — пп. 1–4 ст. 174.1 НК РФ. Даже если управляющий сам находится на УСН, по операциям доверительного управления обязанности плательщика НДС возлагаются именно на него.

При совершении операций… по договору доверительного управления имуществом на… доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика.

Следовательно, по аренде управляющий выставляет арендаторам счета-фактуры, начисляет НДС, ведет соответствующий учет, книгу покупок и книгу продаж. В документах операции доверительного управления необходимо четко отделять от собственной деятельности ИП; пометка «Д.У.» соответствует сложившемуся порядку оформления. По коммунальным ресурсам входные счета-фактуры должны оформляться так, чтобы покупателем по операциям доверительного управления выступал доверительный управляющий. Тогда при соблюдении условий возможен вычет входного НДС.

Налоговый вычет… предоставляется только… доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, выставленных продавцами этим лицам.

Отдельная декларация по каждому договору доверительного управления сейчас не предусмотрена: операции учитываются отдельно, но НДС отражается управляющим в его декларации по НДС. Для обычной аренды нежилой недвижимости в 2026 году базовая ставка составляет 22% — п. 3 ст. 164 НК РФ.

Налогообложение производится по налоговой ставке 22 процента…

Денежные средства от арендаторов целесообразно направлять не на депозит нотариуса и не на обычный счет ИП, а на отдельный банковский счет доверительного управления. Это прямо следует из п. 1 ст. 1018 ГК РФ.

Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

С этого счета оплачиваются РСО и иные расходы по управлению имуществом; туда же должна поступать арендная плата и возмещение коммунальных расходов. Такой порядок желательно прямо закрепить в готовящемся нотариусом договоре.

При этом арендная выручка не должна автоматически признаваться собственным доходом ИП-управляющего по УСН: его собственным доходом является прежде всего предусмотренное договором вознаграждение. Отдельно необходимо учесть, что участие в договоре доверительного управления влияет на допустимый объект УСН управляющего — п. 3 ст. 346.14 НК РФ.

Налогоплательщики, являющиеся участниками… договора доверительного управления имуществом, применяют… доходы, уменьшенные на величину расходов.

Поэтому проект договора я бы обязательно проверил до его подписания: в нем нужно правильно прописать отдельный счет, получение аренды, расчеты с РСО, выставление счетов-фактур, НДС, вознаграждение управляющего, возмещение расходов и отчетность перед нотариусом. Иначе уже после начала управления могут возникнуть проблемы с НДС и документами РСО/арендаторов.

Если хотите, можете написать мне в личный чат — могу отдельно проверить проект договора доверительного управления именно с точки зрения налогов, НДС, расчетного счета и документооборота с арендаторами и РСО.

Здравствуйте, Ирина!

В вашей ситуации необходимо разграничить доходы наследственного имущества, обязанности доверительного управляющего и налогообложение его собственного вознаграждения.

1. Аренда и первичные документы. Доверительный управляющий продолжает исполнение действующих договоров аренды в пределах предоставленных полномочий. Документы оформляются от его имени с отметкой «Д.У.» (ст. 1012 ГК РФ). По операциям, облагаемым НДС, счета-фактуры выставляет управляющий, он же ведёт соответствующий налоговый учёт (ст. 174.1 НК РФ).

2. Банковский счёт. Согласно ст. 1018 ГК РФ для расчётов по доверительному управлению обязательно открывается отдельный банковский счёт. Арендные платежи и возмещение коммунальных расходов перечисляются на этот счёт, а не автоматически на депозит нотариуса. С него производятся разрешённые договором расходы.

3. Налогообложение. Применявшаяся умершим АУСН к управляющему не переходит. Для ИП — участника договора доверительного управления применение УСН допускается с объектом «доходы минус расходы» (п. 3 ст. 346.14 НК РФ). При объекте «доходы» необходимо предварительно разрешить вопрос с налоговым режимом.

Обязанности по НДС при сдаче имущества в аренду определяются ст. 174.1 НК РФ с учётом применимого освобождения и режима налогообложения. Доходы от аренды нельзя автоматически считать собственным доходом управляющего по УСН; его вознаграждение учитывается отдельно.

4. Коммунальные услуги. Счета и счета-фактуры РСО необходимо оформлять с учётом договоров ресурсоснабжения и полномочий управляющего. Порядок перевыставления коммунальных расходов арендаторам зависит от условий аренды: включены ли они в арендную плату, возмещаются отдельно либо оплачиваются по посреднической схеме.

Рекомендую до подписания договора проверить его условия, особенно полномочия по расчётам, оплате коммунальных услуг, выставлению документов, раздельному учёту и налоговым обязательствам. Ошибки в этих положениях могут повлечь налоговые доначисления и споры с арендаторами.

Могу провести правовую экспертизу проекта договора нотариуса и действующих договоров аренды, определить безопасную схему расчётов и документооборота с РСО.