Риски покупателя квартиры при банкротстве бывшего супруга продавца

Но, как оказалось, за это время у него появились его личные долги(из базы фссп), большую часть из которых составляют алименты. Вопрос, есть ли риски у покупателя этой квартиры, в случае, если бывший супруг в течении трех лет подаст на банкротство?

 Добрый день!

 Да, у покупателя есть риски в случае возможного банкротства супруга продавца, независимо от того, чт личные долги образовались после прекращения брачных отношений.

 Квартира, которая приобретена в период брака, в том числе, и с использованием ипотеки, — это общее имущество супругов, в силу ст. 34 Семейного Кодекса РФ:

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи

 Далее продолжу.

Здравствуйте, Ольга!

Да, риски для покупателя имеются.

1. Согласно ст. 34, 38 СК РФ квартира, приобретённая в браке, является совместной собственностью супругов независимо от того, на кого она оформлена и кто выплачивал ипотеку.

Поскольку раздел имущества не производился, бывший муж сохраняет право на долю в общем имуществе. Устная договорённость юридического значения не имеет.

2. Нотариальное согласие бывшего мужа на продажу квартиры не означает отказа от его имущественных прав. При продаже квартиры у него может возникнуть право на соответствующую часть денежных средств.

3. Согласно ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершённые в течение трёх лет до принятия заявления о банкротстве, могут быть оспорены при наличии предусмотренных законом оснований.

Финансовый управляющий может оспорить продажу, если будет установлено, что сделка совершена с целью причинения вреда кредиторам. Однако само по себе последующее банкротство бывшего мужа не делает сделку недействительной.

Советую предварительно урегулировать вопрос о принадлежности квартиры и проверить наличие исполнительных производств .

Здравствуйте, Ольга.

Покупателю следует учитывать определённый риск, связанный с возможным банкротством бывшего супруга продавца.

1. Квартира является совместно нажитым имуществом.

Несмотря на то что квартира оформлена на супругу, она приобретена в браке, поэтому в силу ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ является общей совместной собственностью супругов. Само по себе оформление ипотеки и права собственности только на жену этого не меняет.

После развода режим совместной собственности  не прекращается самим по себе расторжением брака. Устная договорённость о том, что квартира остаётся жене, не заменяет юридически оформленного раздела имущества. По общему правилу доли бывших супругов предполагаются равными (ст. 38, 39 СК РФ).

2. Как влияют долги бывшего мужа?

Если долги, в том числе алиментные, возникли после расторжения брака и не связаны с общими обязательствами супругов, они являются личными долгами бывшего мужа.

По общему правилу взыскание по личным обязательствам одного из супругов может быть обращено на его имущество и долю в общем имуществе (ст. 45 СК РФ, ст. 256 ГК РФ). Следовательно, кредиторы бывшего мужа потенциально могут претендовать на принадлежащую ему долю в квартире или соответствующую часть выручки от её продажи.

При этом нотариальное согласие бывшего мужа на продажу подтверждает его осведомлённость и согласие с отчуждением квартиры, но  не означает отказа от причитающейся ему части выручки и не исключает претензий его кредиторов.

3. Может ли сделка быть оспорена при последующем банкротстве?

В соответствии со ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ сделка может быть оспорена:

в течение одного года до принятия заявления о банкротстве — при существенной неравноценности встречного исполнения;
в течение трёх лет до принятия заявления о банкротстве — если доказаны цель причинения вреда кредиторам, сам вред и осведомлённость другой стороны сделки об этой цели.

Для покупателя существенное значение имеют рыночность цены, реальность оплаты, отсутствие какой-либо взаимосвязи с продавцом и ее бывшим супругом, а также осведомлённость о намерении вывести имущество от взыскания.

Если квартира продана по рыночной цене, деньги действительно уплачены, а покупатель не участвовал в выводе имущества должника, это существенно укреплит его позицию. Однако полностью исключить риск оспаривания нельзя.

Нотариальное согласие не устраняет риск, связанный с неразделённым совместным имуществом. До сделки необходимо проверить не только продавца, но и имущественное положение бывшего супруга, а также обеспечить документальное подтверждение рыночной цены и реального расчёта по договору. И делать это нужно в рамках комплексной услуги с определением последствий применительно к конкретным обстоятельствам. 

4. Что необходимо проверить до покупки.

дату расторжения брака и дату возникновения долгов бывшего мужа;
размер задолженности по исполнительным производствам, наличие судебных актов и исполнительных документов;
наличие возбужденных дел о банкротстве и заявлений о признании бывшего мужа банкротом;
рыночную стоимость квартиры и соответствие ей цены продажи;
остаток ипотечной задолженности, наличие согласия банка на продажу и порядок погашения ипотеки;
условия нотариального согласия бывшего мужа и наличие иных соглашений о разделе имущества или распределении выручки.

Если же смущает сам по себе риск возможного оспаривания, от приобретения лучше отказаться.

С уважением