Можно ли разменять квартиру, купленную в браке и находящуюся в залоге у банка?

Здравствуйте! Да, разменять квартиру, находящуюся в залоге у банка, возможно, но необходимо учитывать ограничения, связанные с залогом и правами супругов.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»:

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена… лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Практически возможны три варианта: получить согласие банка на обмен, продать квартиру с согласованием погашения обеспеченного залогом долга либо сначала полностью погасить обязательство и снять обременение. Если кредит потребительский, обеспеченный залогом квартиры, это также не исключает возможность сделки.

Поскольку квартира приобретена в браке, она по общему правилу является совместным имуществом супругов независимо от того, на кого оформлена, если не приобретена на личные средства одного из них и отсутствуют иные основания для признания её личной собственностью. Это следует из ст. 34 СК РФ:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Для определения порядка размена уточните два момента: квартира оформлена на одного супруга или на обоих? Залог возник по ипотечному кредиту либо квартира передана банку в обеспечение другого кредита?

По этим обстоятельствам можно определить законный порядок размена и необходимые согласия. Можете написать мне в личный чат для оценки документов и выбора подходящего варианта сделки.

Здравствуйте, Зинаида! 

Напрямую  — нет, пока долг банку не закрыт или банк не даст согласие.

Как это работает:

Квартира в залоге — значит, без согласия банка её нельзя продать, разменять или как-то переоформить.
Варианты на практике: погасить долг и снять залог (своими деньгами или деньгами покупателя при продаже), либо договориться с банком — например, перевести долг на нового покупателя или попросить разрешение на продажу с погашением кредита из выручки.
Согласие бывшего супруга на сделку тоже понадобится, если квартира в долевой собственности.
Если банк отказал — лучше сначала закрыть ипотеку, потом делить квартиру.

Здравствуйте, Зинаида! Размен возможен. По ст. 37 Закона об ипотеке для обмена или продажи заложенной квартиры обычно требуется согласие банка, если договор ипотеки не разрешает сделку без него. Если квартира остаётся общим имуществом супругов, нужно также оформить участие обоих в сделке или нотариальное согласие второго супруга, когда действует один.
Закажите выписку ЕГРН и запросите у банка остаток долга и письменные условия сделки. Например, банк может согласовать продажу с погашением долга из её цены.
На платной консультации через «Общаться в чате» помогу проверить условия залога и порядок расчётов при размене.