Не будет ли проблем по юридической части, если я откажусь от сделки?

Здравствуйте. Налог с продажи платит собственник — то есть ваш брат, а не представитель, и считается он не от суммы, которую перевёл банк, а от цены по договору купли-продажи (но не ниже 70% кадастровой стоимости); при владении домом менее минимального срока применяется ставка 13% с учётом вычета 1 млн рублей или расходов на покупку. Если собственник владеет домом больше трёх лет, налога вообще не будет — уточните дату регистрации права у брата. Отказаться от сделки вы вправе: без переданного задатка и без подписи брата предварительный договор ничтожен, так как представитель не может заключать его от имени собственника, о котором нет полномочий — риски встречных требований минимальны. Внесудебное банкротство через МФЦ, если оно завершено освобождением от долгов, не запрещает вам выступать представителем по доверенности и продавать дом за наличный расчёт — наличные между физлицами допустимы без ограничений по сумме. Но если банкротство ещё идёт, любые сделки с вашим имуществом оспоримы, поэтому сначала проверьте статус процедуры в ЕФРСБ.

Здравствуйте, Полина.

   Отвечу по трем вопросам: отказ от сделки, налог и продажа по доверенности.

   1. Можно ли отказаться. Предварительный договор обязывает стороны заключить основной договор на согласованных условиях и в согласованный срок (ст. 429 ГК РФ). Стороной сделки является брат как собственник, Вы подписывали от его имени. Если основной договор не заключен в срок и ни одна сторона до его окончания не направила другой предложение его заключить, обязательства по предварительному договору прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если же покупатели такое предложение направят, а брат будет уклоняться, они вправе в течение шести месяцев потребовать в суде заключения договора и возмещения убытков (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Задатка не было, поэтому денежные потери грозят, только если в договоре есть неустойка или покупатели докажут реальные убытки. Посмотрите в договоре срок заключения основного договора и пункт об ответственности: от них зависит риск.

   Отказ лучше оформить письменно от имени брата: уведомить покупателей, что основной договор на прежних условиях заключен не будет. Причина, которую Вы описываете, вполне объективна: изменилась схема расчетов (рассрочка 500 тыс. руб.), с которой собственник не согласен.

   2. Налог. Платит его собственник, то есть брат, а не Вы. Доходом считается цена дома по договору целиком (2,5 млн руб.), независимо от того, сколько перечислит банк, а сколько покупатель заплатит в рассрочку. Налога не будет, если брат владеет домом не меньше минимального срока: 3 года (например, при наследовании, дарении от близкого родственника, единственном жилье) или 5 лет в остальных случаях (ст. 217.1 НК РФ). Если срок меньше, доход можно уменьшить на имущественный вычет 1 млн руб. или на подтвержденные расходы на покупку (ст. 220 НК РФ). Без расходов ориентир такой: (2 500 000 — 1 000 000) x 13% = 195 000 руб. Учтите также, что если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости дома, доход считают от 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ).

   Получить деньги «с плюсом налога» закон не обязывает: это вопрос цены, которую стороны согласуют. Если сумма «на руки» Вас не устраивает, ее нужно закладывать в цену договора до подписания.

   3. Продажа по доверенности за наличные. Банк не может «аннулировать» доверенность: прекратить ее может отмена братом или другие основания, прямо названные в ст. 188 ГК РФ. Банк вправе лишь отказаться проводить ипотечную сделку с участием представителя. При продаже за наличные доверенность можно использовать, если она нотариальная и дает право продажи с получением денег (доверенность на распоряжение зарегистрированными правами на недвижимость должна быть нотариальной, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Но учтите практическую сторону: деньги по такой сделке принадлежат брату, а Вы недавно прошли внесудебное банкротство, поэтому получать крупные суммы на свои счета и распоряжаться ими без ясного оформления я бы не советовал. Надежнее, чтобы деньги поступали напрямую брату, например через аккредитив или ячейку.

   Рассрочку на 500 тыс. руб. в любом варианте нужно прописывать в договоре с графиком и обеспечением: иначе есть риск остаться без этой части денег.

Если захотите, помогу подготовить уведомление покупателям от имени брата или проверить новый договор, напишите в личный чат здесь, на Правоведе.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Здравствуйте! Отказаться от продажи дома можно, но есть риск взыскания штрафа 50 000 рублей и понуждения к заключению основного договора. Отсутствие задатка от этих последствий не освобождает. Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ:

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Если Вы подписали предварительный договор в пределах доверенности, обязательства возникают у брата как собственника, а не лично у Вас.

Банк не вправе самостоятельно отменить нотариальную доверенность. Он может отказаться проводить ипотечную сделку через представителя. Завершённое внесудебное банкротство не запрещает Вам продавать недвижимость брата по действующей доверенности, в том числе за наличные.

В дополнительном соглашении есть существенное противоречие: указана стоимость 2 500 000 рублей, но фактически предусмотрена оплата 2 450 000 рублей, включая 452 500 рублей в рассрочку. Подписывать основной договор с такими условиями не рекомендую.

Налог рассчитывается не только с банковского перевода, а с учётом полной стоимости продажи, кадастровой стоимости, срока владения и налоговых вычетов. Согласно п. 2 ст. 214.10 НК РФ:

В целях настоящего пункта доход от продажи недвижимого имущества определяется исходя из цены сделки

Налогоплательщиком является брат. При соблюдении минимального срока владения налог может отсутствовать.

Уточните: дополнительное соглашение от 29 октября уже подписано сторонами? Когда и на каком основании брат приобрёл дом? От этого зависит возможность отказаться от сделки без штрафа и размер налога. Для окончательной оценки необходимо также проверить первоначальный договор от 21 октября.

Здравствуйте. Завершённое внесудебное банкротство само по себе не запрещает вам продавать имущество брата по действующей доверенности, в том числе за наличный расчёт. А вот отказаться от уже подписанного предварительного договора без последствий можно не всегда.

Банк не вправе сам отменить нотариальную доверенность. Он мог отказаться проводить ипотечную сделку с вашим участием — это другое. Нужно получить письменное объяснение банка и проверить действительность доверенности у нотариуса. Завершённое банкротство через МФЦ не означает автоматической утраты полномочий представителя.

То, что брат лично ничего не подписывал, не освобождает его от обязательств, если вы подписали договор от его имени в пределах действовавших полномочий. Отсутствие задатка также не отменяет предварительный договор. По статье 429 ГК РФ покупатели при определённых условиях могут требовать заключения основного договора через суд; возможны также требования об убытках и предусмотренных договором санкциях. Поэтому сначала нужно проверить срок заключения сделки, условия оплаты и основания для отказа. Отказ банка от вашего участия сам по себе предварительный договор не прекращает.

Если рассрочка на оставшуюся сумму появилась позже и в предварительном договоре её нет, соглашаться на новые условия вы с братом не обязаны. Но отказ от предложенной рассрочки и отказ вообще продавать дом на ранее согласованных условиях — разные ситуации. Практически лучше предложить покупателям письменное соглашение о расторжении предварительного договора без взаимных претензий.

Налогоплательщиком при продаже будет брат как собственник. Даже если по его поручению деньги получите вы, это не превращает выручку от продажи в ваш доход. Утверждение риэлтора, что учитывается только банковский перевод, неполно: деньги, полученные от покупателя в рассрочку, тоже учитываются. При этом поступления по общему правилу относятся к тому году, когда фактически получены. Если часть цены поступит в следующем году, потребуется учитывать это при расчёте налога и вычетов.

Назвать точный налог по указанным суммам нельзя. Сначала проверяют срок владения брата: обычно это пять лет, в предусмотренных законом случаях — три года; возможны и другие освобождения. Если освобождения нет, доход можно уменьшить на учитываемые документально подтверждённые расходы на приобретение либо применить имущественный вычет. Убыточность продажи нужно подтверждать документами — одного вашего утверждения об убытке недостаточно.

Например, если вся цена дома и участка — 2 500 000 рублей, применяется общий вычет 1 000 000 рублей и ставка 13%, налог составит 195 000 рублей. Это только условный пример: результат зависит также от кадастровой стоимости, расходов, налогового резидентства брата и других обстоятельств. При обычной продаже банк не удерживает этот НДФЛ из перевода: обязанность рассчитать и уплатить налог лежит на продавце. Заложить налог в желаемую цену можно по соглашению с покупателем.

В ваших цифрах есть ещё расхождение: 1 997 000 + 500 000 = 2 497 000 рублей. В договоре должны быть точно согласованы полная цена, размер рассрочки и сроки платежей. Не подписывайте подтверждение получения первоначального взноса или полного расчёта, если этих денег фактически не было.

Фраза «дом по факту мой» тоже требует уточнения: юридически собственник сейчас брат. Если дом раньше принадлежал вам и переоформлялся на него перед банкротством, историю перехода права необходимо отдельно проверить до продажи.

Для уверенного решения нужны предварительный договор, доверенность, выписки ЕГРН на дом и участок, документы об их приобретении и подтверждение завершения банкротства. Проверить условия отказа и рассчитать налог помогу на платной персональной консультации через кнопку «Общаться в чате».

Буду признателен за благодарность любой суммой: «Отблагодарить юриста».