Можно ли что то с этим сделать?

Здравствуйте!

Ситуация серьёзная: перекрытие проезда, который фактически использовался как дорога (в том числе к кладбищу), может нарушать права жителей коттеджного посёлка.

Поскольку участок имеет ВРИ «для ведения сельского хозяйства», но по факту выполнял функцию проезда, есть основания оспаривать действия собственников — в том числе через обращение в местную администрацию с требованием установить публичный сервитут.

Параллельно стоит проверить, был ли этот проезд учтён в градостроительной документации (генплане, ПЗЗ) как элемент улично‑дорожной сети: если да, изменение доступа незаконно.

Рекомендую зафиксировать препятствия (фото, видео, акты) и обратиться с жалобой в прокуратуру либо подать иск об устранении препятствий в пользовании землёй

Здравствуйте.

Перекрытие единственного выезда из КП можно оспорить. Основной инструмент — требование об устранении препятствий и установлении сервитута (права проезда) через участки новых собственников.

Правовое обоснование
Ст. 262 ГК РФ — граждане имеют право свободно находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках и использовать находящиеся на них объекты общего пользования, если это не запрещено собственником.
Ст. 274 ГК РФ — собственник недвижимости вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления сервитута для прохода и проезда, если без него невозможно пользоваться своей недвижимостью. Сервитут устанавливается соглашением, а при споре — судом.
Ст. 276 ГК РФ — собственник участка, обременённого сервитутом, вправе требовать соразмерную плату, если иное не предусмотрено законом или соглашением.
Ст. 304 ГК РФ — собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы они не были соединены с лишением владения. Это основание для требования демонтировать забор/ворота в части, перекрывающей проезд.
Ст. 12 ГК РФ — защита гражданских прав осуществляется, в частности, путём восстановления положения и пресечения действий, нарушающих право.
Ключевые факты для суда
Дорога существовала и использовалась до образования КП.
После перекрытия у жителей нет иного выезда.
Участки КП и дома являются законной собственностью жителей.
При таких обстоятельствах суд, как правило, устанавливает сервитут по конкретной полосе проезда, минимально обременяя собственников перекрытых участков.

Зафиксировать перекрытие: фото, видео, акт, кадастровая схема.
Собрать доказательства исторического проезда: ЕГРН, генплан, ПЗЗ, проект планировки, спутниковые снимки, переписка.
Направить письменную претензию новым собственникам с предложением заключить соглашение о сервитуте.
При отказе — подать иск: об устранении препятствий (ст. 304 ГК РФ) и установлении сервитута (ст. 274 ГК РФ).
Параллельно проверить в администрации и Росреестре, не является ли полоса публичной территорией или дорогой общего пользования; если да — забор незаконен независимо от сервитута.
Вывод: позиция жителей сильная, особенно при доказанном отсутствии альтернативного выезда. ВРИ «для ведения сельского хозяйства» не даёт права блокировать единственный исторический проезд к жилым участкам.
 
 
 
 

Здравствуйте, да, сделать что-то можно, и позиции у жителей КП здесь неплохие: перекрыт единственный оставшийся выезд, а дорога существовала до образования посёлка. Только сразу скажу — схема к сообщению не прикрепилась, если она важна, пришлите ещё раз.

Что важно проверить в первую очередь
Прежде чем куда-то идти, нужно понять, юридически ли дороги «нет» или она «есть, но её не видно в документах»:

Заказать выписки ЕГРН на оба новых участка. Смотреть: границы, ВРИ, как они образованы (перераспределение, межевой план, схема расположения).
Наложить границы участков на карту дороги. Если забор стоит за пределами кадастровых границ (перекрывает проезд сверх купленного) — это самый простой случай: классический иск о нечинении препятствий и демонтаже ограждения по ст. 304 ГК РФ, суды такие требования удовлетворяют. 
Проверить ПЗЗ и генплан муниципалитета. Если дорога на карте обозначена как улица, есть шанс, что она проходит по «красным линиям» или фигурирует в проекте планировки как элемент улично-дорожной сети. Тогда земля под ней по закону не может продаваться как обычный сельхозучасток, и сама нарезка прирезки оспорима.
Проверить, как оформлялась прирезка. Если через перераспределение с администрацией (ст. 39.28 ЗК РФ) — у администрации могут быть основания признать схему расположения недействительной, если она «отрезала» существующий проезд.
Внесудебные шаги
Коллективное обращение в администрацию поселения с требованием обеспечить проезд к КП: просить установить публичный сервитут для проезда через эти участки — это прямо предусмотрено п. 4 ст. 23 ЗК РФ, в том числе в интересах местного населения.
Обращение в Росреестр — на предмет реестровой (кадастровой) ошибки при межевании, если границы участков «впитали» дорогу.
Прокуратура — если администрация бездействует или её сотрудники согласовывали нарезку с нарушениями.
Судебный путь — главный козырь
Ключевой аргумент у вас сильный: выезда из КП через эту дорогу нет другого. А частный сервитут по ст. 274 ГК РФ устанавливается именно тогда, когда собственник не может обеспечить проезд иначе — Верховный суд прямо разъяснил, что сервитут дают только при отсутствии альтернативного доступа. 

Схема действий в суде:

Иск от жителей КП (или СНТ/ТСК, если есть юридическое лицо) к новым собственникам: установить частный сервитут для проезда и обязать демонтировать заборы на полосе проезда. Такие иски, включая демонтаж заборов и ворот, регулярно удовлетворяются.
В иске обосновывать: дорога сложилась до образования КП, постоянно использовалась, альтернативного выезда нет. Помогут карты разных лет (Публичная кадастровая карта, архивные топопланы), фото, показания.
Важно: исковая давность на негаторные требования (устранение препятствий) не распространяется — даже если заборы уже стоят давно, время работает не против вас. 

Готов помочь вам в решении вашей проблемы, смогу составить все необходимые документы и дополнительно проконсультировать, напишите мне в чат и я помогу вам, квалифицированный военный юрист, лейтенант юстиции запаса, отлично в этом разбираюсь.

Для обращения ко мне, вы можете перейти в мой профиль и нажать кнопку общения в чате.

При вашем желании выразить свою благодарность, возможно это сделать по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4511742/

Информирую вас о том, что в случае, если ответ юриста вам понравился, вы можете нажать на плюсик и оставить отзыв или просто поставить положительную отметку ответа. Данное предложение не является призывом к чему-либо.

Здравствуйте, Андрей.

   Коллеги верно назвали основные способы защиты. Добавлю важную деталь: в вашей ситуации, судя по описанию, есть еще один выезд (через дорогу из прошлого вопроса), поэтому частный сервитут по ст. 274 ГК РФ суд может посчитать необязательным: он устанавливается, когда без него пользоваться своим участком невозможно, и суд выбирает наименее обременительный вариант. Поэтому сильнее здесь линия публичная, а не спор каждого собственника с соседями.

   Что стоит сделать:

1. Запросить в администрации сведения о статусе дороги: отражена ли она в генеральном плане, правилах землепользования и застройки, проекте планировки как улица или проезд, установлены ли красные линии, включена ли дорога к кладбищу в перечень автомобильных дорог местного значения. Если проезд учтен как территория общего пользования (п. 12 ст. 1 ГрК РФ), его включение в частные участки и перекрытие можно оспаривать, а участки общего пользования, занятые улицами и проездами, приватизации не подлежат (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

2. Подать коллективное обращение жителей в администрацию об установлении публичного сервитута для прохода и проезда (п. 2, пп. 1 п. 4 ст. 23 ЗК РФ). Довод о том, что это исторически сложившийся путь к кладбищу, которым пользуются не только жители поселка, здесь особенно важен: публичный сервитут устанавливается в интересах местного населения.

3. Проверить, как образованы два проданных участка (выписки ЕГРН, межевые планы, дата постановки на учет). Если раздел или прирезка перекрыли существующий проезд, это основание для требований о признании результатов межевания недействительными.

4. Зафиксировать перекрытие: фото и видео заборов, схема, показания жителей, обращение в прокуратуру района о проверке законности перекрытия проезда к кладбищу.

Если захотите, помогу подготовить запрос о статусе дороги и коллективное обращение об установлении публичного сервитута, напишите в личный чат здесь, на Правоведе.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Здравствуйте Андрей!

Ситуация решаема, так как дорога существовала до образования КП и ведет к кладбищу. Вот краткий план действий для собственника участка из этого поселка:

Жалоба в Росреестр. Земля сельхозназначения, а на ней стоят заборы и фактически проложена дорога. Это использование земли не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП РФ). Росреестр оштрафует собственника и выдаст предписание убрать заборы.
Заявление в администрацию города. Требуйте установить публичный сервитут (ст. 23 ЗК РФ) для проезда к кладбищу. Как только сервитут зарегистрируют в Росреестре, проезд станет законным обременением, и собственники обязаны будут открыть дорогу.

Жалоба в прокуратуру. Укажите на нарушение прав граждан на доступ к общественному кладбищу и на бездействие администрации, если она не реагирует.

Иск в суд. Если пункты выше не помогут, подается иск об установлении сервитута и устранении препятствий в пользовании (демонтаж заборов).

Главное доказательство — землеустроительная экспертиза, которая подтвердит, что дорога существовала на картах и местности до покупки участков нынешними собственниками.

Кто может действовать: Только собственник участка в КП (от своего имени) или юрист по нотариальной доверенности от собственника. Для начала собственнику стоит отправить соседу заказное письмо с предложением добровольно открыть проезд.

С Уважением!

Юрист, Злобин Александр.

Если мой ответ оказался Вам полезным, оставьте, пожалуйста отзыв или плюсик.