Константин, налог с продажи квартиры можно не платить: по п. 17.1 ст. 217 НК РФ для жилья действует прямое исключение, освобождающее доход от налога после пяти лет владения даже при использовании в бизнесе [cite: 2.1.1, 2.2.1]. Кроме того, сама реализация жилья освобождена от НДС по пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, т.е. с самой сделки НДС начислять не придется в любом случае [cite: 1.1.1]. Риск заключается в том, что инспекция попытается автоматически учесть сумму в базе УСН, доначислить 6% и перевести на уплату НДС остальную деятельность ИП из-за превышения порога 60 млн руб., что отбивается документами о статусе имущества и правильной правовой позицией [cite: 1.2.1, 1.2.3].
Предлагаю оформить детальный разбор. Подготовлю для Вас:
Скорее всего, налог платить не придётся, и складывать этот доход с доходами ИП не нужно. Продажа квартиры, которой Вы владели больше 10 лет, освобождена от НДФЛ: такой срок с запасом перекрывает минимальный срок владения (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ по освобождённому доходу подавать не нужно (п. 4 ст. 229 НК РФ). А УСН облагает доходы от предпринимательской деятельности, поэтому деньги от продажи личного жилья в доходы по упрощёнке не попадают.
Есть одно исключение, ради которого стоит проверить свою ситуацию. Освобождение не действует, если имущество непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Типичный случай: квартиру сдавали, а арендную плату Вы отражали как доход ИП на УСН. Тогда налоговая вправе посчитать продажу частью бизнеса и включить выручку в доходы по УСН, и как раз тогда возникает вопрос о лимитах, который Вас беспокоит.
Что проверить:
1. Книгу учёта доходов ИП за годы владения: были ли там арендные платежи по этой квартире.
2. Договоры аренды, если квартира сдавалась: заключались они от имени ИП или от Вас как физлица.
3. Если доход от аренды шёл через ИП, этот риск нужно оценить до подачи декларации по УСН за 2026 год, а не после требования из налоговой.
Сначала поднимите книгу учёта доходов: если квартиры и арендных платежей по ней там нет, продажа остаётся личной и налога нет.
Сдавалась ли эта квартира в аренду, пока Вы были ИП, и как Вы показывали этот доход? От ответа зависит, освобождена ли продажа полностью или выручка уйдёт в доходы по УСН.
Для разбора по Вашим документам можно написать в чат.
