Константин, освобождение от налога за долгий срок владения не действует на недвижимость из бизнеса, поэтому доход от продажи суммируется с остальной выручкой ИП по ст. 346.15 НК РФ. При сумме доходов свыше 60 млн руб. у ИП возникает обязанность платить НДС, т.к. превышение этого порога лишает бизнес освобождения от налога на добавленную стоимость. Главный риск - доначисление НДС и штрафа со всей цены квартиры, но этот спор решается подтверждением даты прекращения коммерческого использования объекта до момента сделки.
Предлагаю оформить детальный разбор. Подготовлю для Вас:
Здравствуйте. Если проданная квартира была Вашим личным жильём, не использовалась в предпринимательской деятельности и её продажа не относится к такой деятельности, само наличие статуса ИП не превращает полученную сумму в выручку по УСН. При подтверждённом владении более десяти лет минимальный срок для освобождения личной продажи от НДФЛ по статье 217.1 НК РФ обычно уже соблюдён; такой личный доход не нужно механически прибавлять к предпринимательскому доходу. Но слов «продала как физлицо» в договоре недостаточно: важно фактическое использование квартиры, например сдавалась ли она в рамках бизнеса, учитывались ли расходы по ней, связана ли продажа с систематической торговлей недвижимостью. Если доход относится к предпринимательской деятельности на УСН, освобождение по сроку владения само по себе не отменяет налог по этому режиму. Отдельно уточню Ваше опасение о 60 млн: для 2026 года ФНС указывает порог освобождения от НДС на УСН 20 млн рублей. Это вопрос НДС, а не автоматическая замена ставки УСН6% при любой продаже личного имущества. Для расчёта нужны год сделки, история использования квартиры, документы о её приобретении и Ваши виды деятельности. Сначала определите характер дохода, затем проверяйте лимиты соответствующего года; платить6% со всей цены квартиры только из-за регистрации ИП заранее не следует.
