Добрый день! Подскажите пожалуйста, можно ли работать пекарне в многоквартирном доме, если они находятся в подвальном помещении и подключились к общедомовой вытяжке, уже людям плохо от постоянных запахов выпечки, на требования установить отдельную вытяжку не реагируют.
Здравствуйте! Пекарня может работать в нежилом помещении многоквартирного дома, в том числе в подвале, если соблюдены санитарные, строительные и противопожарные требования. Однако подключение производственной вытяжки к общедомовой вентиляции при описанных обстоятельствах даёт основания для проверки.
Согласно п. 2.12 СанПиН 2.3/2.4.3590-20:
Система приточно-вытяжной вентиляции производственных помещений должна быть оборудована отдельно от систем вентиляции помещений, не связанных с организацией питания, включая санитарно-бытовые помещения.
При этом пункт 128 СанПиН 2.1.3684-21 предусматривает ограниченное исключение для подключения вентиляции нежилых помещений к общей вытяжной системе, если выбросы не приводят к превышению установленных нормативов. Поэтому окончательный вывод зависит от устройства вентиляции и результатов проверки.
Рекомендую подать коллективную жалобу в Роспотребнадзор с требованием провести проверку, обследовать вентиляцию, установить причины проникновения запахов в квартиры и принять меры к устранению нарушений. Одновременно обратитесь в управляющую компанию для проверки законности подключения к общедомовой системе вентиляции. Фиксируйте даты, время и интенсивность запахов, при ухудшении самочувствия обращайтесь за медицинской помощью.
Если нарушения подтвердятся, можно требовать их устранения, а при необходимости обратиться в суд с требованием прекратить деятельность, нарушающую права жильцов.
Уточните, запахи поступают непосредственно в квартиры через вентиляционные отверстия или проникают через окна? Это важно для определения характера нарушения и содержания жалобы.
Здравствуйте, Елена.
Дополню коллегу жилищной частью вопроса: она часто дает самый быстрый результат.
1. Общедомовая вентиляция относится к общему имуществу собственников МКД, если обслуживает более одного помещения (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Пользоваться общим имуществом в своих целях третьи лица могут только по решению общего собрания собственников (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Если такого решения нет, подключение пекарни к общей вытяжке по общему правилу незаконно, на каком бы праве она ни занимала подвал.
2. Управляющая компания отвечает за содержание общего имущества (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ) и обязана потребовать отключения. Напишите в УК письменное заявление: провести осмотр вентиляции с составлением акта, проверить, есть ли решение общего собрания, и направить собственнику подвала требование об отключении.
3. Параллельно жалобы: в жилищный надзор Югры (бездействие УК по содержанию общего имущества) и в Роспотребнадзор (нарушение санитарных требований к эксплуатации помещений, ст. 6.4 КоАП РФ; требование об отдельной вентиляции для предприятий питания приводит коллега). Жалобы лучше подписать несколькими жильцами и приложить фото подключения, даты и время запахов.
4. Если это не поможет, собственники вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании общим имуществом и отключении от общедомовой вентиляции (ст. 304 ГК РФ). Сильным доказательством будет протокол общего собрания, где собственники решили не давать согласия на такое использование и поручили УК или совету дома добиваться отключения.
Если захотите, помогу составить заявление в УК и жалобы, напишите в личный чат здесь, на Правоведе.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Елена, спасибо. Чтобы документы сработали, их лучше составить под ваш дом: адрес и название УК, кто собственник или арендатор подвала (если известно), с какого времени работает подключение, куда жильцы уже обращались и что ответили, есть ли фото и записи о запахах по датам.
Могу подготовить заявление в УК с требованием провести осмотр и добиться отключения пекарни от общедомовой вентиляции: 3 000 руб., срок 1 рабочий день. Или комплект из трех документов: заявление в УК, жалобы в жилищный надзор Югры и в Роспотребнадзор, 8 000 руб., срок 2 рабочих дня; жалобы смогут подписать несколько жильцов. Если удобно, напишите в личный чат здесь, на Правоведе, туда же можно прислать сведения и фото.