Как нам сейчас действовать правильно или в каком направлении, подскажите пожалуйста

Здравствуйте! В вашей ситуации я бы не советовал сразу соглашаться на демонтаж козырька. Само по себе требование управляющей компании ещё не означает, что вы обязаны его убрать. Здесь есть несколько важных юридических обстоятельств, которые необходимо учитывать.

Прежде всего, установка козырька на балконе действительно может быть признана самовольным переустройством или реконструкцией, если при его монтаже затрагивалось общее имущество многоквартирного дома, изменялись фасад или несущие конструкции без необходимых согласований.

Однако отсутствие оформления козырька само по себе ещё не означает, что управляющая компания вправе потребовать его немедленного демонтажа. Необходимо установить, на каком основании он установлен, представляет ли он угрозу безопасности, нарушает ли права других собственников и затрагивает ли общее имущество.

В вашем случае я рекомендую пока придерживаться следующей позиции: не признавать незаконность конструкции, не давать письменных обязательств о демонтаже и не проводить демонтаж до выяснения технических и правовых обстоятельств.

Отдельно обратите внимание на балкон соседки.

То, что она узаконила свой балкон, ещё не означает, что его выступ соответствует строительным и противопожарным требованиям. Нужно выяснить, на основании каких документов он узаконен, какой проект был согласован и соответствует ли фактическая конструкция этому проекту.

Вы вправе обратиться в Государственную жилищную инспекцию и администрацию с заявлением о проверке законности и безопасности её пристройки. При наличии нарушений можно добиваться принятия мер. Но сам факт того, что её балкон выступает за пределы первоначальной конструкции, ещё не доказывает незаконность.

Что касается прежнего судебного решения.

Это очень важный момент! Обязательно постарайтесь получить копию решения суда, в котором предыдущие собственники выиграли спор с соседкой. Если обстоятельства того дела имеют отношение к нынешнему конфликту, решение может стать существенным доказательством в вашу пользу. Однако оно не легализует автоматически ваш козырёк.

Что я советую сделать сейчас:

Направьте в УК письменный запрос с требованием указать конкретные нормы законодательства, на основании которых они требуют демонтаж, предоставить результаты обследования козырька и обосновать наличие угрозы безопасности.

Также зафиксируйте на фото и видео состояние крыши, козырька и балкона соседки. Желательно получить заключение специалиста о техническом состоянии конструкции и последствиях её демонтажа, в том числе о необходимости устройства новой гидроизоляции.

Необходимо учитывать, что демонтаж без решения суда тоже возможен не во всех случаях: УК не вправе просто по своему усмотрению самостоятельно снести вашу конструкцию.

Мне хотелось бы уточнить три принципиальных момента:

Козырёк установлен непосредственно на стене дома или имеет собственные опоры?
Он закрывает только вашу балконную площадку или фактически образует дополнительную крышу над балконом?
В документах БТИ и техническом паспорте квартиры балкон указан как открытый или уже с крышей?
И ещё: в каком городе находится дом?

От этих обстоятельств зависит правовая квалификация конструкции и перспективы защиты от требования о демонтаже. На данном этапе я бы рекомендовал не торопиться с демонтажем и сначала юридически и технически оценить обе конструкции. Ситуация не безнадёжная, и у вас есть основания отстаивать свою позицию.

Здравствуйте, Анжелика! Дополню коллегу оценкой рисков и порядком действий.

   1. Слабое место. Фасадные стены и другие ограждающие конструкции дома входят в общее имущество собственников (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Козырек, не предусмотренный проектом дома и не согласованный, суды нередко признают изменением общего имущества, для которого нужно согласие собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), и обязывают демонтировать. То, что козырек установили прежние владельцы, Вас по общему правилу не освобождает: требование предъявляют к нынешнему собственнику квартиры. Поэтому просто игнорировать письмо УК не стоит.

   2. Что ответить на досудебное письмо. Ответьте письменно и спокойно: козырек установлен до покупки, защищает балкон верхнего этажа от протечек, его демонтаж без устройства гидроизоляции приведет к заливу; снег Вы убираете и готовы установить снегозадержатель или изменить уклон, чтобы снег не попадал на балкон соседки. Попросите УК указать, какие именно нормы нарушены и есть ли угроза безопасности. Такой ответ показывает добросовестность и часто снимает спор без суда.

   3. Как узаконить. Надежный путь: решение общего собрания собственников о сохранении козырька (ст. 44, 46 ЖК РФ), а если козырек затрагивает фасад как общее имущество, по ч. 2 ст. 40 ЖК РФ нужно согласие всех собственников. В небольшом доме собрать согласия бывает реально, особенно если соседи понимают, что речь о защите от протечек. Обращаться к собственникам удобнее через УК или совет дома.

   4. Ущерб. Если снег с козырька повредит имущество соседки, отвечать будет собственник козырька (ст. 1064 ГК РФ), поэтому регулярная очистка и снегозадержатель в Ваших интересах в любом случае.

   5. Балкон соседки. Ее пристройка на первом этаже тоже затрагивает фасад, а возможно, и земельный участок дома, который также входит в общее имущество (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Вы вправе письменно запросить в УК, на основании каких документов он узаконен, и при сомнениях обратиться в Государственную жилищную инспекцию Республики Татарстан с просьбой проверить законность. Учитывайте, что встречная жалоба может обострить конфликт, поэтому разумнее использовать ее как довод на переговорах.

Если УК все же направит требование о демонтаже, можете написать мне в личный чат здесь, на Правоведе, помогу с ответом.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро