Как нам можно по другому поступить в этой ситуации?

Здравствуйте, Алла, вопрос достаточно объемный, его нужно тщательнее рассматривать в рамках полной консультации, конечно бывшую жену дяди можно понять… Отзыв требований по алиментам не является обязательным условием продажи квартиры. Не рекомендую использовать предложенную схему, поскольку алиментные обязательства и права ребенка не прекращаются простым соглашением между бывшими супругами.

 прежде чем договариваться с бывшей женой дяди, необходимо проверить наличие и содержание ограничений в ЕГРН

Как нам можно по другому поступить в этой ситуации? — Алла, наличие долга по алиментов не может препятствовать в продаже доли в квартире, не надо вам договариваться с бывшей женой дяди, продавайте квартиру смело, препятствий у вас нет, точка. 

Здравствуйте, Алла. Схему с отзывом иска об алиментах действительно лучше не использовать. Есть законный путь, при котором долг дяди по алиментам гасится из денег от продажи, и это обычно устраивает и взыскателя, и пристава.

1) Что мешает продаже. Долг по алиментам как таковой продаже не препятствует. Мешает запрет на регистрационные действия, который пристав обычно накладывает в исполнительном производстве. Он касается только доли дяди, на долю мужа он не распространяется. Проверить запрет можно в выписке из ЕГРН.

2) Как продать всю квартиру. Долг должника вправе погасить другое лицо (ст. 313 ГК РФ), в том числе покупатель за счет цены доли дяди. Практически это делается так: с приставом заранее согласуется сумма долга, в договоре купли-продажи прописывается, что часть цены за долю дяди покупатель перечисляет на депозитный счет отделения судебных приставов в погашение долга по алиментам, остальное получают продавцы. После поступления денег пристав выносит постановление о снятии запрета, и переход права регистрируется. Бывшей жене дяди такой вариант выгоден: она получает всю задолженность сразу, поэтому ее согласие на схему, как правило, удается получить, хотя для сделки оно и не обязательно.

3) Долг 810 000 руб. Важно, что это за долг. Если это долг за жилье и коммунальные услуги, каждый сособственник отвечает пропорционально своей доле (ст. 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ), и муж может требовать разделить лицевые счета и вернуть с дяди то, что заплатит за его долю. Если это личный долг дяди (кредиты, расписки), муж по нему не отвечает. По долгам бабушки муж как наследник отвечает только в пределах стоимости полученного наследства (ст. 1175 ГК РФ).

4) Запасной вариант. Муж может продать только свою долю. Тогда дядя имеет преимущественное право покупки, и его нужно письменно известить через нотариуса за месяц (ст. 250 ГК РФ). Доля продается дешевле целой квартиры, поэтому этот путь хуже.

Если будет удобно, могу в личном чате здесь, на Правоведе, расписать порядок сделки по шагам и подготовить заявление приставу о расчете задолженности и согласовании погашения из цены продажи, а также условия для договора купли-продажи о перечислении части цены на депозит. Стоимость 3 500 руб., срок 1 рабочий день после того, как пришлете выписку из ЕГРН и данные исполнительного производства (номер, отделение приставов).

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Здравствуйте! Продать квартиру без отзыва исполнительного документа по алиментам возможно, но порядок действий зависит от того, наложен ли приставами арест или запрет на регистрационные действия в отношении доли дяди. Сам по себе долг по алиментам в размере 800 тысяч рублей не означает автоматического запрета на продажу недвижимости.

Если доля дяди арестована, обычную сделку купли-продажи зарегистрировать не получится до снятия ограничения. Согласно части 4 статьи 80 Федерального закона № 229-ФЗ:

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

В вашей ситуации можно рассмотреть согласованную с судебным приставом продажу квартиры с погашением задолженности по алиментам из причитающейся дяде части денежных средств. Однако такой порядок необходимо предварительно согласовать и оформить, поскольку сам договор купли-продажи не снимает арест. Если пристав откажет, нужно оценивать основания отказа и возможность его обжалования.

Отдельно необходимо разобраться с коммунальным долгом в размере 810 тысяч рублей. То, что дядя один проживал в квартире, ещё не означает, что весь долг юридически принадлежит исключительно ему. Но и требовать с вашего мужа всю сумму только потому, что он второй собственник, нельзя без проверки оснований начисления и взыскания.