Здравствуйте.Продаём с бывшей супругой купленную в браке квартиру, по ней ещё есть не большое обременение по

Доброго времени!

Да, это возможно и разумно оформить. Но просто указать в договоре купли-продажи разные суммы каждому собственнику — слабая защита: покупатель может платить по факту иначе, а бывшая супруга потом оспорить «неравный раздел». Надёжнее — нотариальное соглашение о разделе имущества, где прямо закрепить, что вам причитается 750 000 руб. за счёт личных средств, внесённых вами при покупке квартиры.

Что говорит закон
Квартира, купленная в браке, по общему правилу является совместной собственностью супругов и делится поровну ст. 34 СК  РФ, даже если деньги вносил один из них.

Однако суды могут признать имущество или его часть личным, если доказано, что оно куплено исключительно на личные средства одного супруга. Для этого важны документы: договор продажи вашей однокомнатной квартиры, выписки со счёта, платёжные документы, дата перевода денег и связь этих денег с оплатой общей квартиры.

Не пытайтесь решать вопрос только в договоре с покупателем.

Правильная схема:

До сделки заключить у нотариуса соглашение о разделе общего имущества супругов. В нём указать: квартира продаётся; после погашения ипотеки и расчётов с покупателем вам причитается 750 000 руб. как компенсация личных средств, внесённых при приобретении квартиры; остальная сумма делится поровну. Такое соглашение обязательно удостоверяется нотариально.
В договоре купли-продажи можно указать, что продавцы — два собственника, цену квартиры и порядок расчётов. Но не стоит писать там внутреннюю договорённость о «750 000 лично вам» как единственную защиту.
Расчёты лучше провести через аккредитив, эскроу или сервис безопасных расчётов банка: покупатель вносит полную цену, банк гасит остаток ипотеки, а остаток распределяется по реквизитам, указанным в соглашении и/или договоре.
Если ипотека остаётся на продавцах до сделки, уточните у банка порядок снятия обременения: обычно либо покупатель гасит долг из цены квартиры, либо используется аккредитив с раскрытием после регистрации и погашения залога.

Здравствуйте Станислав!

Да, Вы можете предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры перечисление Вам и бывшей супруге разных сумм. Закон не обязывает покупателей перечислять каждому собственнику строго по 50%.

Однако в Вашем случае необходимо правильно оформить договорённость о распределении денежных средств.

1. Имеете ли Вы право на большую сумму?

Согласно статье 36 Семейного кодекса РФ, имущество, принадлежавшее супругу до вступления в брак, является его личной собственностью.

Следовательно, квартира, которой Вы владели до брака, являлась Вашим личным имуществом. Денежные средства, полученные от её продажи, также могут учитываться как личные средства при условии подтверждения их происхождения.

Если Вы вложили 1,5 млн рублей от продажи добрачной квартиры в приобретение нового жилья, это обстоятельство может иметь существенное значение при разделе имущества.

При этом право на возврат именно 750 тысяч рублей автоматически не возникает. Необходимо учитывать документы, фактические вложения и достигнутые соглашения.

2. Можно ли указать разные суммы в договоре продажи?

Да.

В договоре купли-продажи можно предусмотреть, что покупатель перечисляет определённую сумму Вам, а другую — бывшей супруге.

Например, можно установить порядок, при котором после погашения остатка ипотеки Вам выплачивается согласованная дополнительная сумма 750 тысяч рублей, а оставшиеся деньги распределяются в установленной сторонами пропорции.

Однако если речь идёт именно о разделе совместно нажитого имущества, рекомендую дополнительно заключить нотариальное соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 38 СК РФ, соглашение о разделе общего имущества супругов подлежит нотариальному удостоверению. Это правило действует и после расторжения брака.

3. Как быть с оставшейся ипотекой 600 тысяч рублей?

Поскольку квартира находится в залоге у банка, порядок продажи необходимо предварительно согласовать с кредитором.

Статья 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» регулирует отчуждение заложенной недвижимости, включая необходимость согласия залогодержателя, если не предусмотрен иной допустимый законом порядок.

В договоре следует отдельно закрепить:

какая сумма направляется на погашение ипотеки;
сколько получает каждый из продавцов;
на какие банковские счета перечисляются деньги;
каким способом обеспечивается исполнение обязательств покупателя.
Для расчётов можно использовать аккредитив, если соответствующие условия согласованы с банком.

4. Что рекомендую сделать

До подписания договора купли-продажи заключите с бывшей супругой нотариальное соглашение, в котором будут закреплены согласованные условия распределения средств.

Затем предусмотрите соответствующий порядок расчётов непосредственно в договоре продажи квартиры.

Это значительно надёжнее устных обещаний передать Вам деньги после сделки.

Уточните, пожалуйста:

В ЕГРН квартира зарегистрирована на Вас обоих по 1/2 доли или на одного собственника?
Вы хотите получить 750 тысяч рублей дополнительно к своей половине оставшейся после погашения ипотеки суммы?
Сохранились ли договор продажи Вашей добрачной квартиры и документы, подтверждающие внесение 1,5 млн рублей в покупку общей квартиры?
От этих обстоятельств зависит, как правильно составить соглашение и договор продажи, чтобы защитить Ваше право на согласованную сумму.

С уважением,
Виктория Федорова, юрист.

Здравствуйте Станислав!

Разрешение вашей ситуации зависит от юридически грамотного оформления пропорций и учета вложений. С 2026 года продажа общей квартиры с ипотекой и разными суммами вкладов требует не только согласия обоих собственников, но и согласия банка-залогодержателя, а также правильного оформления денежных компенсаций.

Поскольку речь идет о разделе имущества после развода, ключевым моментом для вас является документальное обоснование вашего встречного требования к бывшей супруге.

Ключевые юридические аспекты

· Необходимость письменного соглашения: Требование супруги о разделе всех сумм по принципу 50/50 без учета вашего добрачного вклада юридически несостоятельно. Чтобы выплата вам 750 000 рублей была гарантирована, недостаточно просто упомянуть об этом в договоре купли-продажи — суммы компенсации распределяются между продавцами на основании отдельного нотариально удостоверенного соглашения о разделе имущества или судебного решения.
· Доказательства вашего личного вклада: Ваша однокомнатная квартира, проданная 6 лет назад за 1,5 млн рублей, подтверждает, что эти средства являлись вашей личной собственностью. Для признания права на приоритетную выплату необходимо сохранить договор купли-продажи вашей прежней квартиры и выписку по счету, подтверждающую перечисление этих средств на покупку общей квартиры.
· Согласие банка и запрет на неравенство долей: Если квартира находится в ипотеке, банк потребует перераспределения обязательств. Поскольку у супруги нет аналогичного личного вклада, указание равных долей (50/50) без компенсации ущемляет ваши права. Банк может одобрить продажу только при наличии письменного согласия обоих супругов на реализацию с погашением кредита.

Как составить договор купли-продажи (ДКП)

Если вы продаете квартиру напрямую покупателю, распределение денежных средств от продажи должно быть четко зафиксировано. В договоре можно указать, что деньги переводятся на разные банковские счета или на счета в разных банках (или один общий счет с отдельным аккредитивом).

В акте приема-передачи или в дополнительном соглашении к ДКП прописывается пункт: «Стороны договорились, что из общей суммы в размере [сумма] денежные средства в размере 750 000 рублей направляются в пользу Продавца-1 (Александра) в качестве компенсации его личного вклада в покупку отчуждаемого имущества, а остаток распределяется между Продавцами в равных долях».

Как вести переговоры с супругой

Супруга ссылается на то, что вы уже «вкладывали» деньги в квартиру, но не учитывает, что это было ваше личное имущество. Предложите ей честную альтернативу: либо вы продаете квартиру на предложенных вами условиях с выплатой вам 750 тысяч, либо вы идете в суд с требованием о признании за вами большей доли в праве собственности (вплоть до возврата полной стоимости вашей добрачной квартиры в виде доли).

Если брак официально расторгнут и вы не можете прийти к соглашению, помните о трехлетнем сроке исковой давности для требований о разделе общего имущества (он исчисляется с момента, когда вы узнали о нарушении ваших прав) .

Если супруга готова пойти навстречу, вы можете оформить нотариальное соглашение о разделе долей с выплатой компенсации, а затем продавать квартиру с учетом согласия банка.