Здравствуйте. Как выйти из ситуации задвоения прав на помещение? Помещение покупалось у одной фирмы. Можем ли мы выкупить это помещение у первого покупателя и подать в суд на продавца о возмещении этой суммы.
Да, в целом это рабочий и часто наиболее практичный путь: если право собственности уже зарегистрировано за первым покупателем, вы, как второй покупатель, обычно не сможете истребовать помещение у него, но вправе требовать от продавца возмещения убытков, включая сумму, которую вы заплатите первому покупателю за добровольную переуступку/продажу помещения. Верховный Суд прямо указывает: при двойной продаже недвижимости и регистрации перехода права за одним покупателем другой вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.
Здравствуйте!
Коллега верно указал, что выкуп у первого покупателя с последующим взысканием с продавца рабочий путь. Добавлю, как его выстроить, чтобы суд взыскал всю сумму.
1) Кто собственник, решает регистрация. Если одно помещение продано двум покупателям, право переходит к тому, за кем зарегистрирован переход в ЕГРН, а второй покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков (п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Поэтому сначала закажите свежую выписку из ЕГРН и сравните даты договоров, оплаты и передачи помещения.
2) Договор с продавцом лучше прекратить до покупки у первого покупателя. Направьте продавцу претензию с отказом от договора из-за неисполнения и требованием вернуть уплаченное. Тогда покупка у первого покупателя будет замещающей сделкой, и с продавца можно взыскать не только уплаченную ему цену, но и разницу, если первому покупателю придется заплатить больше (ст. 393.1, 15, 393 ГК РФ).
3) Цену выкупа подтвердите документально: отчет оценщика о рыночной стоимости и переписка с первым покупателем. Завышенную цену продавец будет оспаривать как неразумные расходы.
4) Проверьте продавца: не находится ли фирма в банкротстве или ликвидации и есть ли у нее имущество. Если фирма пустая, решение суда может оказаться неисполнимым, и тогда важен вопрос об ответственности ее руководителя, а при признаках умышленной двойной продажи и заявление в полицию.
Срок исковой давности к продавцу 3 года с момента, когда Вы узнали о нарушении (ст. 196, 200 ГК РФ).
Если будет удобно, в личном чате здесь, на Правоведе, проверю договор, выписку из ЕГРН и платежи, оценю риски и подготовлю претензию продавцу с отказом от договора и расчетом убытков. Стоимость 5 000 руб., срок 2 рабочих дня.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Наталья, здравствуйте. Вам сначала нужно установить его причину: если это техническая или реестровая ошибка (например, объекту присвоили два кадастровых номера при передаче данных), её устраняют через Росреестр на основании ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218‑ФЗ — по заявлению либо через суд, если исправление затрагивает чьи‑то права; если же имело место двойное отчуждение (продавец заключил два договора купли‑продажи одного объекта), приоритет в праве на помещение получает тот покупатель, которому объект фактически передан либо за кем зарегистрировано право, а второй покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков по ст. 15 ГК РФ и на основании абз. 7 п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010; при этом выкупать помещение у первого покупателя не требуется — можно сразу предъявлять требования к продавцу как к виновной стороне. Для выбора верного пути закажите выписку из ЕГРН и соберите документы по сделке (договоры, акты приёма‑передачи, переписку).
Наталья, здравствуйте!
Прежде чем выкупать помещение повторно, необходимо разобраться, что именно Вы называете задвоением прав: заключение двух договоров продажи одного помещения или наличие конкурирующих зарегистрированных прав в ЕГРН. От этого принципиально зависит способ защиты.
При двойной продаже недвижимости покупатель, не получивший помещение, может требовать от продавца возмещения убытков. Это предусмотрено пунктом 61 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22. Если же речь о задвоении зарегистрированных прав, необходимо проверить возможность оспаривания соответствующей записи без повторной покупки.
Выкуп помещения у первого покупателя потенциально возможен, если он является законным собственником. Однако взыскать с первоначального продавца всю стоимость повторной покупки автоматически не получится. В зависимости от обстоятельств можно рассматривать возврат первоначальной оплаты, возмещение разницы в стоимости и других доказанных убытков по статьям 15, 393 и 393.1 ГК РФ.
Могу платно проанализировать выписки ЕГРН, договоры купли-продажи и документы об оплате, определить правовой статус помещения и оценить перспективы взыскания денежных средств. Стоимость анализа согласуем в личном чате.
Добрый день.
Сначала нужно установить, что именно означает «задвоение прав»:
— в ЕГРН зарегистрированы права разных лиц на одно и то же помещение;
— продавец продал помещение нескольким покупателям;
— один из предыдущих договоров не прекращён или признан недействительным;
— в ЕГРН техническая или реестровая ошибка;
— совпадают кадастровые номера или имеются ошибки в площади, границах, адресе.
Самостоятельно выкупать помещение у первого покупателя не следует до проверки документов. Такая сделка может не устранить риск: первый покупатель может не быть надлежащим собственником, его договор может быть оспорен, а продавец впоследствии может заявить, что вы добровольно приобрели спорный объект и понесли расходы без необходимости.
Что сделать сначала:
— Получите расширенные выписки ЕГРН на помещение и историю перехода прав.
— Запросите у Росреестра основание каждой регистрации.
Соберите все договоры, акты приёма-передачи, платёжные документы, переписку и сведения о фактическом владении помещением.
Направьте продавцу претензию с требованием устранить двойную продажу и возместить убытки.
Не подписывайте соглашение о расторжении, отказе от претензий или новый договор без проверки всей цепочки сделок.
Если это техническая или реестровая ошибка, подайте заявление об исправлении ошибки в Росреестр по статье 61 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При отказе его можно обжаловать в суд.
Если помещение действительно было продано двум лицам, обычно требуется обращаться в суд с требованиями, которые зависят от того, кто владеет помещением и какая сделка была исполнена первой:
— о признании права собственности;
— о признании отсутствующим права другого лица;
— о признании договора недействительным или незаключённым;
— об истребовании помещения из чужого незаконного владения;
— о государственной регистрации перехода права;
— о взыскании убытков, неустойки и уплаченных денежных средств.
Можно ли выкупить помещение у первого покупателя? — Да, такая сделка в принципе возможна, но только после юридической проверки.
Но такая покупка не даёт автоматического права взыскать её стоимость с первоначального продавца. Для взыскания нужно доказать нарушение договора, причинную связь, разумность расходов и размер убытков. Суд может посчитать приобретение у первого покупателя добровольным и не необходимым способом защиты, особенно если спор можно было разрешить непосредственно через суд.
