Здравствуйте, Аделя. Описанная вами схема полностью законна, и при ее реализации ваш супруг не будет обязан платить налог с доходов от посуточной сдачи квартиры.
Вы абсолютно верно и юридически грамотно выстроили цепочку взаимоотношений. Квартира, полученная мужем по договору дарения, в соответствии со статьей 36 Семейного кодекса РФ признается его личной собственностью, а не совместным имуществом супругов. Как единоличный собственник, он имеет полное право распоряжаться недвижимостью.
Ниже приведено подробное правовое обоснование того, почему данная схема безопасна и как правильно оформить документы, чтобы у налоговых органов не возникло вопросов.
1. Законность договора безвозмездного пользования (ссуды)
Собственник имеет право передать свое жилье в безвозмездное пользование любому лицу, в том числе супруге (статья 689 Гражданского кодекса РФ).
По закону (статьи 698 и 606 ГК РФ), ссудополучатель может сдавать полученную вещь в аренду/найм третьим лицам, если на это есть явное согласие собственника.
Ваша формулировка в договоре о том, что «муж дает право без получения дополнительного согласия жене на каждое заселение передавать квартиру третьим лицам для временного проживания, в том числе посуточно», абсолютно легитимна. Она избавляет вас от необходимости оформлять отдельное письменное одобрение на каждого гостя.
2. Почему у мужа не возникает налог?
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) возникает только тогда, когда гражданин получает реальную экономическую выгоду в денежной или натуральной форме (статья 41 Налогового кодекса РФ).
По договору безвозмездного пользования муж не получает от вас никаких денег. Следовательно, дохода (объекта налогообложения) у него нет.
Налог на имущество физических лиц (ежегодный налог на недвижимость), как вы правильно заметили, продолжит приходить на имя мужа, так как он остается титульным собственником в ЕГРН.
3. Оплата НПД (налога на профессиональный доход) супругой
Федеральный закон № 422-ФЗ о самозанятых разрешает применять данный налоговый режим при сдаче в аренду (найм) жилых помещений.
Вы будете заключать краткосрочные договоры найма с гостями от своего имени (как ссудополучатель, наделенный правом сдачи).
Весь доход от агрегаторов или напрямую от гостей будет поступать вам. Вы обязаны фиксировать его в приложении «Мой налог» и формировать чеки для жильцов. Налог составит 4% при расчете с физическими лицами или 6%, если бронирование идет через юридическое лицо.
Налоговая служба не запрещает самозанятым сдавать жилье, полученное по договору ссуды, если у них есть законное право на распоряжение этим объектом.
Важные нюансы, которые необходимо учесть
Чтобы налоговая инспекция не попыталась переквалифицировать сделку между вами и мужем, строго соблюдайте следующие правила:
Никаких скрытых платежей мужу. Вы не должны переводить супругу часть денег, полученных от сдачи квартиры, со своей карты на его карту с комментариями в духе «за квартиру», «доля от аренды» и т.д. Взаиморасчетов за пользование жильем между вами быть не должно. Семейный бюджет при этом может оставаться общим.
Коммунальные платежи. По закону, обязанность содержать вещь лежит на ссудополучателе (если иное не прописано в договоре). Рекомендуется зафиксировать в вашем договоре безвозмездного пользования, что «Ссудополучатель (жена) обязуется оплачивать коммунальные услуги». Оплата вами коммуналки не считается доходом мужа — это ваши расходы на поддержание квартиры в период её коммерческого использования.
Пакет документов. Для полной безопасности храните в одной папке: договор дарения мужа, ваш договор безвозмездного пользования с актом приема-передачи, а также договоры/отчеты от агрегаторов и сформированные чеки из приложения «Мой налог». При возникновении любых вопросов у ФНС этого пакета документов будет более чем достаточно.
