здравствуйте. продается магазин с товаром. помещение в аренде. как прописать в договоре, чтобы покупатель раньше времени не перезаключил договор с арендодателем чтобы не остаться без помещения и без денег за магазин
Елена, здравствуйте! Одного запрета покупателю переоформлять аренду недостаточно: Ваш договор с покупателем не обязывает арендодателя соблюдать его условия — статья 308 ГК РФ.
Надёжнее письменно согласовать сделку втроём: Вы, покупатель и арендодатель. Связать прекращение Вашей аренды или переход прав по ней с подтверждённым расчётом за магазин. Перенаём требует согласия арендодателя по статье 615 ГК РФ.
В документах нужно определить, что именно продаётся — товар, оборудование и другие активы, — цену, порядок оплаты и момент передачи. Расчёты можно организовать через аккредитив или эскроу с согласованными условиями раскрытия. До этого не подписывайте безусловное расторжение аренды и не передавайте магазин по акту. Неустойка за нарушение полезна, но сама по себе не предотвратит потерю помещения.
Уточните, пожалуйста, арендодатель согласен участвовать в оформлении сделки и предусмотрена ли рассрочка покупателю?
Если сочтёте нужным, я могла бы платно проверить действующую аренду и подготовить взаимосвязанные условия продажи и соглашения с арендодателем, чтобы передача помещения была согласована с получением денег. Обсудить документы можно через личный чат. Объём и стоимость согласуем до начала работы.
Здравствуйте! Это критически важный нюанс при покупке готового бизнеса на арендуемых площадях. На юридическом сленге это называется «риск обхода продавца». Если покупатель напрямую договорится с собственником помещения, вы действительно рискуете потерять и бизнес, и деньги, а покупатель просто заедет на ваше место, забрав товар за бесценок.
Чтобы защитить себя, вам нужно использовать комплексную юридическую схему. Одним пунктом в договоре здесь не обойтись, так как вы не можете запретить собственнику помещения (третьему лицу) заключать договоры с кем-то еще.
Самый надежный способ — разбить сделку на этапы и увязать передачу товара и контактов арендодателя с безотзывным задатком или обеспечительным платежом.
Ниже представлена пошаговая инструкция и формулировки для договора купли-продажи (купли-продажи бизнеса/оборудования и товара).
Стратегия защиты: пошаговый алгоритм
Не раскрывайте контакты арендодателя до подписания договора и внесения денег. Покупатель не должен знать личный номер собственника или иметь возможность выйти на него до того, как сделка будет юридически скреплена.
Заключение договора с обеспечительным платежом (задатком). Вы подписываете договор купли-продажи оборудования/товара, по которому покупатель вносит невозвратную сумму (например, 30–50% от стоимости бизнеса). Если он откажется от сделки или попытается обойти вас, эти деньги остаются у вас по закону (ст. 381 ГК РФ).
Трехстороннее соглашение или переуступка (Правка аренды). Самый идеальный вариант — это когда вы, покупатель и арендодатель подписываете соглашение о замене стороны в договоре аренды (переуступка прав) либо расторжение старого договора и подписание нового происходят одновременно в один день в присутствии всех трех сторон и только после полной оплаты товара.
Что и как прописать в договоре (Варианты формулировок)
Поскольку предметом продажи в данном случае выступает не сам магазин (как недвижимость), а оборудование, товарный остаток и материальные/нематериальные права, в договоре нужно зафиксировать жесткую последовательность действий.
Вариант 1. Запрет на самостоятельные переговоры и штраф (Психологическая и юридическая защита)
В раздел «Права и обязанности сторон» или «Ответственность» вносится следующий пункт:
«Покупатель обязуется не вступать в прямые переговоры с Арендодателем помещения, расположенного по адресу: [Адрес], до момента подписания Акта приема-передачи товара и оборудования и полного расчета по настоящему Договору. В случае нарушения данного обязательства, повлекшего перезаключение договора аренды между Покупателем и Арендодателем в обход Продавца, Покупатель обязан выплатить Продавцу штраф в размере [указать полную стоимость магазина/товара] рублей, при этом Продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор, а внесенный обеспечительный платеж Покупателю не возвращается».
Вариант 2. Этапность оплаты и привязка к аренде (Самый надежный вариант)
В разделе «Порядок расчетов и передачи имущества» прописывается схема, защищающая ваши деньги:
В течение [Х] дней с момента подписания настоящего Договора Покупатель выплачивает Продавцу Обеспечительный платеж (задаток) в размере [Х]% от общей суммы Договора.
В течение 3 (трех) рабочих дней после получения Обеспечительного платежа Продавец обязуется организовать совместную встречу с Арендодателем помещения для переоформления договора аренды на Покупателя.
Оставшаяся часть стоимости Имущества и Товарного остатка в размере [Х]% выплачивается Покупателем в день подписания нового договора аренды (или соглашения о переуступке прав аренды) между Покупателем и Арендодателем, непосредственно перед подписанием Акта приема-передачи товара и оборудования от Продавца к Покупателю.
Право собственности на товар и оборудование переходит к Покупателю только после полной 100% оплаты по настоящему Договору.
Дополнительная страховка: Договор купли-продажи с условием сохранения права собственности за продавцом (ст. 491 ГК РФ)
Обязательно укажите в договоре, что до тех пор, пока покупатель не отдаст вам последний рубль, весь товар в магазине и всё оборудование принадлежат вам.
Если он переоформит аренду на себя втайне от вас, он окажется в ситуации, когда помещение его, но внутри находится абсолютно чужое (ваше) имущество. Если он попытается торговать вашим товаром без полной оплаты, это уже можно квалифицировать как присвоение или растрату (уголовный состав), что для вас, с вашим следственным бэкграундом, будет отличным рычагом давления.
Если ответ устроил, напишите положительный отзыв!
Доброго времени Елена!
Ни чего тут сложного нету,
как прописать в договоре, чтобы покупатель раньше времени не перезаключил договор с арендодателем чтобы не остаться без помещения и без денег за магазин
так и укажите в договоре: например: покупатель обязуется не заключать договоров аренды в отношении приобретаемого объекта до такого то, и укажите — дата месяц и год.
Здравствуйте, Елена!
Прежде всего проверьте срок действующего договора аренды. Если он заключен на определенный срок и законно не прекращен, новый договор собственника помещения с покупателем сам по себе не лишает Вас права пользоваться помещением. Но при аренде на неопределенный срок арендодатель вправе отказаться от договора с предварительным уведомлением по статье 610 ГК РФ.
Поэтому защиту сделки нужно начинать с проверки Вашего договора аренды. Наиболее надежный вариант заключается в согласовании с арендодателем одновременного переоформления аренды и получения Вами денег через аккредитив. Товар и оборудование следует передавать по акту только после выполнения согласованных условий оплаты.
Уточните, на какой срок заключен Ваш договор аренды? Могу платно проверить его и подготовить документы для безопасной продажи магазина.
