Здравствуйте, ситуация такая, неделю назад приобрели квартиру, вчера нам позвонил риелтор и сообщил о том, что продавец квартиры планирует в ближайшее время подавать на банкротство. Предложили нам сделать страховку. Что нам делать? В договоре прописано, что продавец в ближайшее время не планирует подавать на банкротство
Доброго времени!
Ситуация серьёзная, но не безнадёжная.
Главное — не откладывать: зафиксировать позицию продавца письменно, проверить его долговой статус и подготовить доказательства добросовестности и реальной рыночной цены сделки.
Само по себе банкротство продавца после покупки не означает автоматического изъятия квартиры, но сделку могут попытаться оспорить в деле о банкротстве.
Здравствуйте, Маргарита!
В Вашей ситуации действительно существует риск оспаривания договора купли-продажи квартиры при банкротстве продавца. Однако само по себе намерение продавца объявить себя банкротом не означает, что квартиру у Вас заберут.
Согласно ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», финансовый управляющий вправе оспаривать сделки должника:
Совершённые в течение одного года до принятия заявления о банкротстве — при существенно неравноценном встречном исполнении, например продаже квартиры значительно ниже рыночной стоимости.
Совершённые в течение трёх лет — если сделкой причинён вред кредиторам и покупатель знал или должен был знать о соответствующей цели продавца.
В Вашу пользу имеется важная судебная практика.
В определении от 17.04.2026 № 307-ЭС25-13338 Верховный Суд РФ отказал финансовому управляющему в признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, указав на необходимость оценивать не только цену, но и добросовестность покупателя, обстоятельства заключения договора и реальность оплаты.
Особенно важно, что в рассмотренном деле покупатель также настоял на включении в договор заверений об отсутствии намерений продавца обращаться за банкротством.
Поэтому предусмотренный Вашим договором пункт действительно имеет юридическое значение. Он может подтверждать Вашу добросовестность, однако не гарантирует защиту от оспаривания сделки.
Рекомендую Вам сейчас:
1. Сохранить договор купли-продажи, документы об оплате, переписку с риелтором и продавцом, объявление о продаже квартиры.
2. Проверить наличие сведений о банкротстве продавца в ЕФРСБ и картотеке арбитражных дел.
3. Убедиться, что стоимость квартиры соответствует рыночной. При необходимости получить независимую оценку стоимости на дату сделки.
4. Попросить риелтора письменно сообщить, откуда ему известно о предстоящем банкротстве продавца и когда появилась эта информация.
Что касается страховки, речь, вероятнее всего, идёт о титульном страховании — страховании риска утраты права собственности.
Такую страховку действительно можно рассмотреть, но обязательно проверьте, покрывает ли она оспаривание сделки при банкротстве продавца.
Поскольку Вам уже известно о возможном банкротстве, необходимо письменно сообщить об этом страховщику до заключения договора. Согласно ст. 944 ГК РФ, сокрытие существенных обстоятельств может создать основания для оспаривания страхового договора.
Таким образом, я бы не рекомендовал сразу приобретать предложенную риелтором страховку без предварительной юридической проверки.
Учитывая, что квартира приобретена всего неделю назад, а продавец уже собирается банкротиться, рекомендую незамедлительно обратиться к профильному юристу по банкротству для проверки сделки.
При необходимости могу провести правовой анализ договора купли-продажи, оценить риски оспаривания квартиры и проверить предложенный договор титульного страхования. Для этого можете направить документы в личные сообщения на платформе.
Здравствуйте! Банкротство продавца не означает автоматическую потерю квартиры. Однако сделку могут оспорить, если квартира продана существенно ниже рыночной стоимости либо с целью причинения вреда кредиторам при осведомлённости покупателя об этой цели.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве:
Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки
Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки
Условие договора об отсутствии намерения банкротиться не исключает оспаривания сделки, но может служить доказательством заверений продавца. Сейчас рекомендую проверить сведения о продавце на Федресурсе и в картотеке арбитражных дел, сохранить доказательства полной оплаты квартиры и соответствия цены рыночной стоимости. Предложенное титульное страхование имеет смысл рассматривать только после письменного подтверждения страховщика, что оно покрывает риск банкротства продавца с учётом уже полученной информации.
Для оценки рисков именно вашей сделки можете обратиться ко мне в личный чат. Необходимо изучить договор купли-продажи и обстоятельства расчётов.
В данный момент страховка вам не поможет, её надо было делать при покупке квартиры, называется титульное страхование.
