Здравствуйте Сергей Александрович!
Да, в описанной Вами ситуации суммы компенсации коммунальных услуг и электроэнергии, которые арендатор перечисляет на Ваш расчётный счёт, включаются в налоговую базу по УСН «доходы» (6%).
Объясню правовые основания.
1. Что предусматривает Налоговый кодекс РФ
Согласно пункту 1 статьи 346.15 НК РФ, при применении УСН учитываются доходы, определяемые в соответствии со статьями 248 и 249 НК РФ.
Статья 249 НК РФ устанавливает, что выручка формируется из всех поступлений, связанных с реализацией товаров, работ, услуг и имущественных прав.
Подпункт 1 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ предусматривает исключение из налоговой базы доходов, перечисленных в статье 251 НК РФ.
Однако статья 251 НК РФ не относит обычное возмещение коммунальных расходов арендодателя к доходам, освобождённым от налогообложения.
Следовательно, компенсация коммунальных платежей, поступающая Вам от арендатора, учитывается в доходах наряду с арендной платой.
2. Позиция Министерства финансов РФ
В письме Минфина России от 26.05.2025 № 03-11-11/51830 подтверждено, что суммы компенсации коммунальных расходов учитываются в составе доходов при применении УСН.
Аналогичная позиция изложена в письме Минфина России от 28.06.2019 № 03-11-11/47805.
Это правило применяется и в том случае, когда коммунальные платежи выделены отдельно от арендной платы и компенсируются строго по фактическим расходам.
3. Когда возникает обязанность учитывать доход
Согласно пункту 1 статьи 346.17 НК РФ, при УСН применяется кассовый метод.
Таким образом, компенсация коммунальных расходов включается в доходы на дату фактического поступления денежных средств от арендатора на Ваш расчётный счёт.
При этом на УСН «доходы» Ваши собственные расходы на оплату коммунальных услуг не уменьшают налоговую базу.
4. Возможно ли исключить эти суммы из доходов
Такой вариант в отдельных случаях возможен при надлежащим образом оформленных посреднических отношениях, например агентском договоре, когда арендодатель действует за счёт и в интересах арендатора.
В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ денежные средства, поступающие агенту в связи с исполнением посреднического договора, при соблюдении установленных условий не включаются в его доходы. Налогооблагаемым доходом агента в таком случае является его вознаграждение.
Однако простое переименование компенсации коммунальных расходов в агентские платежи не меняет их налогового характера. Необходимо, чтобы фактические отношения и документы соответствовали посреднической модели.
Вывод: при действующей описанной Вами схеме, когда коммунальные услуги оплачиваете Вы, а арендатор затем возмещает расходы перечислением на Ваш расчётный счёт, суммы компенсации включаются в доходы по УСН и облагаются налогом по ставке 6%.
Для оценки возможности изменения порядка расчётов необходимо изучить условия Вашего договора аренды и порядок оформления компенсации коммунальных расходов.
С уважением,
Виктория Федоровна.
