Здравствуйте, да, такая конструкция законна, и это не «схема на грани» — позиция налоговиков её прямо допускает: квартира, переданная в безвозмездное пользование (договор ссуды, ст. 689 ГК РФ), может сдаваться третьим лицам самозанятой, и налог на профессиональный доход платит она, а не собственник. Но работает это только при правильном оформлении — есть пара мест, где ФНС легко «свернёт» всё обратно в НДФЛ мужа. Разберу.
Почему налог будет у жены, а не у мужа
Здесь ключевой момент, который часто упускают: по доверенности — нельзя, по договору ссуды — можно.
Если бы жена действовала по доверенности от мужа, она была бы его представителем (ст. 182 ГК РФ): договоры заключены от имени собственника, доход — его, и ФНС переквалифицировала бы «самозанятые» чеки в НДФЛ 13–22% мужа с доначислениями.
Если же муж передаёт квартиру жене по договору безвозмездного пользования (ссуды), а в нём прямо закреплено право ссудополучателя сдавать помещение третьим лицам от своего имени — жена становится самостоятельным наймодателем (ст. 608 ГК допускает арендодателей, уполномоченных собственником). Тогда доход возникает у неё, и она правомерно отражает его в «Мой налог» по НПД. Именно такой сценарий допустило УФНС по г. Москве в письме от 02.09.2021 № 20-21/131926@.
Сдача жилых помещений посуточно и на длительный срок подпадает под НПД (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ): 4% с платежей физлиц, 6% — с юрлиц. Квартира — личное имущество мужа (дарение в браке, ст. 36 СК РФ), поэтому его согласие на сделку не нужно, а вот формулировку «без получения дополнительного согласия на каждое заселение» в договоре ссуды стоит оставить — она снимает риски по ст. 615, 689 ГК. Регистрировать договор ссуды в Росреестре не требуется, при любом сроке.
Акт передачи к ссуде, договоры с гостями от имени жены и чеки — правильный набор документов, он как раз и показывает, что деятельность ведёт она.
Что должно соблюдаться, чтобы муж «не всплыл»
Риск переквалификации у ФНС появляется не из-за самой конструкции, а из-за признаков того, что жена — лишь номинальный получатель:
Деньги должны приходить на счёт/карту жены, и оставаться в её распоряжении. Регулярные переводы этих сумм мужу — то, по чему инспекция строит вывод о реальном доходоприобретателе.
Договор ссуды — действительно безвозмездный: муж не получает долю выручки, не выставляет жене «плату за пользование» иного вида. Тогда у него не возникает дохода от передачи квартиры.
Реальное участие жены: приём гостей, заселение, уборка, переписка на агрегаторах, выдача чеков. Если всей фактической работой занимается муж, а жена только «подписывает», — при проверке доход могут признать его. ФНС к сделкам между супругами особенно внимательна.
Чек — на каждую выплату отдельно, объединять посуточные платежи разных гостей в один чек нельзя.
Лимит НПД — 2,4 млн ₽ в год, суммарно со всех доходов жены (и с аренды, и с иной её самозанятой деятельности). Превышение — слёт режима и НДФЛ за весь год.
Долгосрочные договоры (год и более) требуют регистрации в Росреестре — а для этого от собственника нужна нотариальная доверенность. Для посуточной сдачи это неактуально, но если решите пускать жильцов на год — учитывайте.
Один новый момент, о котором надо знать
С 2025 года действуют изменения в законе об основах туристской деятельности: сдача жилья для временного проживания требует уведомления Росреестра о включении сведений в реестр средств размещения — это делается бесплатно через Госуслуги. За работу без уведомления с осени 2025 года действуют штрафы по ст. 14.39 КоАП (для должностных лиц и юрлиц они ощутимые, до сотен тысяч). Для посуточной сдачи через агрегаторы это сейчас самое «узкое» место, и выполнить его стоит до начала работы.
Что останется на муже
Налог на имущество физлиц платит собственник независимо от того, сдается жильё, стоит пустым или передано в безвозмездное пользование — здесь ничего не меняется. А вот НДФЛ/НПД с выручки при корректной схеме у мужа не возникает: безвозмездная передача дохода не образует, доход получает и налогообложит жена. Важно только не смешивать: если в договоре ссуды или на практике появятся «прокрутки» денег в пользу мужа, граница сотрётся, и тогда именно муж рискует доначислением НДФЛ, пеней и штрафом до 40% за умышленную неуплату.
Бонус к картине: в первый год самозанятости жены действует вычет 10 000 ₽ — ставка фактически снижается до 3% и 4% в первые месяцы.
Готов помочь вам в решении вашей проблемы, смогу составить все необходимые документы и дополнительно проконсультировать, напишите мне в чат и я помогу вам, квалифицированный военный юрист, лейтенант юстиции запаса, отлично в этом разбираюсь.
Для обращения ко мне, вы можете перейти в мой профиль и нажать кнопку общения в чате.
При вашем желании выразить свою благодарность, возможно это сделать по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4511742/
В случае, если мой ответ был вам полезен, вы можете нажать плюсик под моим ответом, мне будет очень приятно.
