Как оформить обмен долями в квартирах между супругами, бабушкой и несовершеннолетними детьми?

Здравствуйте! В вашей ситуации нотариус может отказать в удостоверении продажи однокомнатной квартиры свекрови, несмотря на полученное разрешение органа опеки. Причина не в размере долей детей, а в законодательном запрете на определённые сделки между несовершеннолетними и их близкими родственниками.

Согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ:

«Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование».

На родителей при распоряжении имуществом детей распространяются эти же ограничения в силу п. 3 ст. 60 СК РФ.

Поэтому бабушка вправе подарить внукам свою 1/4 долю в трёхкомнатной квартире, но приобретение у них принадлежащих им долей по 1/8 в однокомнатной квартире является юридически проблемным. Разрешение опеки не отменяет установленного законом запрета.

При этом по площади положение детей действительно улучшается. Сейчас каждому ребёнку принадлежит 1/8 от 34 кв. м, что составляет 4,25 кв. м в расчёте на долю. После дарения каждому будет принадлежать 1/8 от 69,2 кв. м, то есть 8,65 кв. м. Однако необходимо учитывать не только площадь, но и стоимость долей, состояние квартир и условия проживания.

На основании ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ:

«Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению».

Как можно поступить законно:

Наиболее понятный вариант заключается в том, чтобы бабушка подарила детям свою 1/4 долю в трёхкомнатной квартире, а однокомнатную квартиру вы продали постороннему покупателю с соблюдением условий разрешения опеки. Затем вы с супругом сможете решить вопрос о передаче свекрови денежных средств, полученных за принадлежащую вам взрослую часть квартиры. При этом нужно согласовать с опекой последовательность сделок и возможность использовать полученные детьми доли вместо прежних.

Сам договор дарения недвижимости также обязательно удостоверяется нотариусом согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ.

Но прежде чем менять схему, необходимо уточнить два обстоятельства:

• В письменном разрешении опеки прямо указано, что покупателем всей однокомнатной квартиры будет бабушка детей, или разрешение сформулировано иначе?
• Вы хотите, чтобы свекровь обязательно стала единственным собственником однокомнатной квартиры, или допустим вариант получения ею денег от её продажи?

Это принципиально, поскольку от содержания разрешения опеки и конечной цели зависит, можно ли провести сделки без нового обращения в опеку.

Можете направить текст разрешения опеки, скрыв персональные данные. Я смогу проверить его условия и определить, какая схема оформления подходит именно для вашей ситуации.

Здравствуйте, Юлия!

В вашей ситуации передача детям долей в трёхкомнатной квартире действительно увеличивает приходящуюся на каждого ребёнка площадь. Однако наличие разрешения органов опеки не означает, что нотариус обязательно удостоверит продажу однокомнатной квартиры бабушке.

1. Почему могут возникнуть сложности?

Согласно пункту 3 статьи 37 ГК РФ, а также пункту 3 статьи 60 СК РФ, установлены ограничения на совершение имущественных сделок между несовершеннолетними и их законными представителями, супругами и близкими родственниками последних.

Бабушка является матерью законного представителя детей — вашего супруга.

Поэтому продажа ей долей, принадлежащих несовершеннолетним, подпадает под установленное законом ограничение.

Предварительное разрешение органов опеки само по себе не отменяет этот запрет.

2. Можно ли оформить дарение долей в трёхкомнатной квартире?

Да. Бабушка вправе подарить внукам принадлежащую ей 1/4 долю в трёхкомнатной квартире, распределив её между ними поровну.

В результате каждому ребёнку будет принадлежать по 1/8 доли.

Расчёт площади:

Сейчас каждому ребёнку принадлежит 1/8 от 34 кв. м — 4,25 кв. м.
После дарения каждому будет принадлежать 1/8 от 69,2 кв. м — 8,65 кв. м.
Таким образом, площадь, соответствующая доле каждого ребёнка, увеличится более чем в два раза.

При этом орган опеки должен учитывать не только площадь, но и стоимость долей, характеристики недвижимости и соблюдение имущественных интересов детей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 574 ГК РФ договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению.

3. Как правильно оформить сделки?

Рекомендую до подписания договоров обратиться к нотариусу с письменным разрешением органов опеки и проектами предполагаемых сделок.

Необходимо проверить, допускает ли разрешение именно продажу детских долей бабушке и соответствует ли такая сделка требованиям статьи 37 ГК РФ.

Если нотариус подтвердит наличие законодательного запрета, потребуется изменить схему оформления.

Один из возможных вариантов — дарение бабушкой долей детям и последующая продажа однокомнатной квартиры постороннему покупателю с предварительным согласованием условий с органом опеки.

При этом деньги, полученные от продажи детских долей, принадлежат детям и не могут свободно передаваться бабушке.

4. Что необходимо уточнить?

Юлия, поскольку разрешение органов опеки уже получено, прошу уточнить два обстоятельства:

В разрешении прямо указано, что покупателем однокомнатной квартиры выступает бабушка детей?
Предусмотрено ли разрешением одновременное оформление дарения долей детям и продажи однокомнатной квартиры?
Это позволит определить, можно ли использовать выданное разрешение либо потребуется повторное обращение в орган опеки с другой схемой сделки.

Вывод: увеличение площади детских долей является положительным обстоятельством, но не устраняет установленные законом ограничения на сделки между несовершеннолетними и определёнными категориями родственников.

Поэтому рекомендую сначала проверить содержание разрешения опеки и согласовать правовую конструкцию с нотариусом, а уже затем оформлять договоры.

С уважением, Виктория.

Самый лучший и грамотный ответ даст вам сам нотариус, обратитесь к нему.