Что делать, если пай продан до смерти наследодателя без регистрации права?

Здравствуйте! 

Ситуация, когда пай был продан наследодателем при жизни, но переход права собственности не был зарегистрирован в установленном порядке, создаёт для наследников серьёзные сложности при оформлении наследства.

Нотариус, как правило, отказывает в выдаче свидетельства о праве на наследство, поскольку в реестре отсутствует запись о праве собственности умершего. 

Почему возникает проблема
По общему правилу, право собственности на недвижимое имущество (к которым относятся и земельные паи) возникает с момента его государственной регистрации. Если наследодатель заключил договор купли-продажи пая, но не успел пройти процедуру регистрации до своей смерти, то юридически пай к моменту открытия наследства уже не принадлежал ему. 

Что можно сделать: алгоритм действий
1. Обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела. В течение 6 месяцев с даты смерти наследодателя необходимо подать заявление о принятии наследства. Нотариус проверит представленные документы и установит, действительно ли пай выбыл из владения наследодателя.

2. Проверить обстоятельства сделки. Если нотариус запросит пояснения, важно выяснить:
Был ли подписан договор купли-продажи пая.

Были ли фактически исполнены обязательства сторонами (передача пая, оплата).
Почему регистрация перехода права не была завершена при жизни наследодателя.
3. Подготовить доказательства для суда (если нотариальный порядок не помог). Если нотариус откажет в выдаче свидетельства, наследникам придётся обращаться в суд. В исковом заявлении можно заявить два требования:
О включении пая в состав наследственного имущества. Суд рассмотрит, действительно ли пай на момент смерти наследодателя оставался его имуществом.
О признании права собственности в порядке наследования. Если пай будет включён в наследственную массу, суд может признать право собственности за наследниками.

4. Урегулировать вопрос с покупателем пая. Если пай уже перешёл к другому лицу (например, покупатель зарегистрировал право, но не успел распорядиться паем до смерти наследодателя), наследникам, возможно, придётся договариваться с ним или решать вопрос через суд о взыскании неосновательного обогащения.

Здравствуйте! В Вашей ситуации позиция сына как зарегистрированного собственника сильнее, чем у фермера, но многое зависит от документов о той продаже.

   Право собственности на участок возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1, ст. 131 ГК РФ). Если фермер не зарегистрировал переход права, собственником после смерти матери остался ее наследник, а затем по договору дарения сын. Его право сейчас подтверждено записью в ЕГРН.

   Покупатель, не зарегистрировавший сделку, вправе требовать регистрации перехода права, пока имущество принадлежит продавцу или его наследникам (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Но если участок уже перешел к третьему лицу и право зарегистрировано за ним, по разъяснениям Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 такой покупатель, как правило, может требовать только возмещения убытков от продавца, а после его смерти от наследников в пределах стоимости наследства (ст. 1175 ГК РФ). Поэтому фермер, скорее всего, попробует оспорить дарение или заявит требования к отцу как к наследнику.

   Есть и риск, который нужно проверить заранее: если фермер открыто и непрерывно пользуется участком с момента покупки 15 лет и более, он может попытаться заявить о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Поэтому важно выяснить, когда была продажа, были ли переданы деньги и участок, кто платил земельный налог.

   Что делать сейчас:

1) получить выписку из ЕГРН и запросить у фермера (письменно) документы, на основании которых он обрабатывает участок;

2) направить ему письменное требование прекратить использование участка и освободить его после уборки урожая; зафиксировать факт посевов (фото с привязкой к координатам, акт с участием кадастрового инженера или представителя поселения);

3) если не освободит, иск об истребовании участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) и о взыскании платы за фактическое пользование как неосновательного обогащения (ст. 1102, 1105 ГК РФ). Аренду с новым фермером лучше заключать после решения вопроса, иначе арендатор не сможет пользоваться участком.

Если пришлете договор с матерью (если он есть у фермера или в семье) и выписку из ЕГРН, могу в личном чате здесь, на Правоведе, оценить риски и подготовить требование фермеру; разбор документов стоит 3 000 руб., при последующем иске эта сумма засчитывается.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро