Можно ли выставить на торги при банкротстве имущество с ипотечным ограничением от МФЦ?

Здравствуйте. Наложенное через МФЦ ипотечное обременение не защищает недвижимость от выставления на торги в процедуре банкротства. Напротив, статус залогового имущества дает займодавцу преимущественное право обратить на него взыскание в рамках банкротного дела.

По закону с момента признания должника банкротом все ранее наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом снимаются в силу закона по п. 1 ст. 126 и п. 5 ст. 213.25 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

Даже если предмет ипотеки является для должника единственным жильем, исполнительский иммунитет на него не распространяется, а залоговый кредитор получает от продажи на торгах до 80 процентов вырученной суммы по абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ.

Сам Росреестр по обычному заявлению стороны обременение не снимает, но в банкротстве заложенный объект включается в конкурсную массу и продается финансовым или конкурсным управляющим с согласия залогодержателя по п. 4 ст. 213.26 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ. Этот порядок формирования конкурсной массы прямо подтвержден в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48.

Начните с проверки в карточке арбитражного дела, включился ли ваш займодавец в реестр требований кредиторов в течение двух месяцев с даты публикации о банкротстве как залоговый кредитор.

После регистрации его требования направьте арбитражному управляющему и залогодержателю письменное заявление с формулировкой прошу согласовать заключение отдельного мирового соглашения в отношении единственного заложенного жилого помещения, чтобы исключить объект из конкурсной массы.

Завершающим шагом перед подачей проверьте три позиции в документах: точную запись об ипотеке в выписке ЕГРН, статус объекта как единственного пригодного для проживания жилья и отсутствие просрочек по текущим платежам по целевому займу.

Учитывайте важный защитный механизм: если банкротится гражданин и заложенная недвижимость является для него единственным жильем, закон позволяет утвердить через арбитражный суд отдельное мировое соглашение с ипотечным кредитором без согласия остальных кредиторов и финансового управляющего по ст. 213.10-1 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

От того, на чьей стороне вы выступаете и является ли этот объект единственным жильем, зависит способ сохранения недвижимости или возврата денег. Вы в этой процедуре выступаете собственником заложенного имущества или займодавцем, выдавшим целевой ипотечный заем?

Напишите эти детали в личный чат (кнопка «Общаться в чате») — я помогу проверить перспективы по вашим документам и подскажу, как подать заявление с первого раза.

Владимир, здравствуйте! Да, может. Ограничение (ипотека), зарегистрированное в Росреестре через МФЦ, не защищает имущество от торгов в банкротстве, а наоборот означает, что оно заложено. Целевой характер займа на это тоже не влияет.

   Как это работает:

— заложенное имущество включается в конкурсную массу и продается на торгах, а из выручки в первую очередь получает деньги залоговый кредитор (ст. 213.26 и 213.27 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»);

— даже единственное жилье защищено от продажи только тогда, когда оно не находится в ипотеке. Если жилье заложено, иммунитет на него не распространяется (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве).

   Что можно сделать, чтобы сохранить имущество:

1) если есть стабильный доход, добиваться в деле процедуры реструктуризации долгов вместо реализации имущества: при утвержденном плане имущество не продается, долги гасятся по графику;

2) договариваться с залоговым кредитором о мировом соглашении или о продолжении платежей;

3) проверить, кто выдал займ. Если это микрофинансовая организация, а не банк, важна дата договора: с 2019 года МФО запрещено выдавать гражданам займы, обеспеченные ипотекой жилья (ст. 12 Федерального закона № 151-ФЗ). Залог, оформленный с нарушением этого запрета, можно попытаться оспорить.

Уточните, пожалуйста: кто кредитор (банк, МФО, частное лицо или кооператив), когда заключен договор, это жилье единственное, и подано ли уже заявление о банкротстве. От этого зависит, есть ли смысл оспаривать залог или лучше идти через реструктуризацию.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Владимир, да, если банкротом признают собственника этого жилья, ипотека торгам не мешает: защита единственного жилья не распространяется на предмет ипотеки, на который закон об ипотеке позволяет обратить взыскание (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Запись «целевой ипотечный займ» здесь важна: если займ дала организация на покупку, строительство или ремонт жилья, после продажи право пользования прекращается и у собственника, и у всех, кто там живет (п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке)

Для Вас важнее, куда пойдут деньги. Если это единственное пригодное жилье для Вас и родственников, которые живут с Вами, выручку за вычетом расходов на продажу делят по ст. 213.27-1 Закона о банкротстве: займодавцу 80%, но не больше его требования, 10% на долги первой и второй очереди, если на них не хватает другого имущества, и еще 10%, но не больше Вашего первоначального взноса и платежей по займу, отдают Вам. Затем гасят остаток долга по займу, а то, что останется, тоже получаете Вы. Уменьшить Вашу часть суд может, если ее хватит на явно роскошное жилье или должник вел себя недобросовестно

Есть и путь сохранить жилье: отдельное мировое соглашение с займодавцем (ст. 213.10-1 Закона о банкротстве). Нужны его согласие и утверждение арбитражного суда, согласие других кредиторов не требуется, а платить по займу придется из доходов, которые не забирают в процедуре, или за Вас заплатит третье лицо. Суд не утвердит соглашение по тем же причинам, что и выше, а если его не исполнять, требования займодавца восстановят и он сможет обратить взыскание на жилье в том же деле

Выселят ли семью после торгов и сколько денег останется Вам, решает, кто дал займ и на что по Вашему договору, а еще единственное ли это жилье. Ошибка здесь стоит и жилья, и Вашей части выручки. Пришлите договор займа в чат здесь, разберем пункты о цели займа и залоге