Добрый день, хочу взять займ под квартиру, выслали договор и какие тут риски потерять квартиру

Здравствуйте! Изучил оба договора. Риск потерять квартиру действительно существует, причём в документах есть несколько существенных условий не в Вашу пользу. Даже если квартира является единственным жильём, при наличии ипотеки на неё может быть обращено взыскание. Это предусмотрено ст. 446 ГПК РФ:

если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Особенно обращаю внимание на следующие положения договоров.

• Просрочки платежей. Пункт 3.2.1 договора залога предусматривает возможность обращения взыскания на квартиру при двух нарушениях сроков платежей в течение 12 месяцев. Закон предусматривает критерий более трёх нарушений, но допускает иное условие договора. Пункт 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке:

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, … более чем три раза в течение 12 месяцев

При этом две просрочки не означают автоматическую потерю квартиры: учитываются основания взыскания, характер нарушения и предусмотренная законом процедура.

• Дополнительные платежи. Помимо процентов предусмотрены членские взносы. В договоре займа при определённых условиях досрочного погашения фигурирует минимальный дополнительный платёж 60 000 рублей, а в договоре залога указан другой порядок с минимальной общей суммой взноса 40 000 рублей. Различаются и условия начисления переменных взносов. Эти положения необходимо согласовать.
• Квартира обеспечивает не только основной долг. Согласно пункту 1.3 договора залога, обеспечиваются также проценты, неустойка, членские взносы и расходы кредитора на взыскание и реализацию недвижимости.
• Выдача денег после оформления залога. Договор допускает регистрацию ипотеки до фактической выдачи всей суммы займа, а также выдачу денег частями. Это создаёт риск, что квартира уже будет обременена, а средства Вы получите не полностью или не сразу.
• Дополнительный штраф. Пункт 4.2 договора залога предусматривает штраф 1% от согласованной стоимости квартиры за определённые нарушения обязанностей при регистрации ипотеки.

При этом кредитор не вправе просто забрать квартиру по собственному решению. По ст. 51 Закона об ипотеке:

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда

Закон предусматривает исключения. Но если квартира является единственным пригодным жильём, внесудебное взыскание, как правило, запрещено. Подпункт 1 п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке допускает исключение:

за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке

Указанный КПК «Фонд Ипотечного Кредитования» по сведениям Банка России имеет статус действующего участника финансового рынка. Однако это не подтверждает безопасность предлагаемых условий.

Пока подписывать договоры не рекомендую. Вам направлены незаполненные формы: отсутствуют сумма займа, окончательная ставка, размеры взносов, график платежей и оценка квартиры. Без этих данных невозможно рассчитать фактическую переплату. Кроме того, договор ссылается на общие условия и программу кооператива, которые также необходимо изучить.

Уточните два момента: квартира у Вас единственное жильё? И можете ли Вы предоставить обезличенную окончательную редакцию условий с суммой займа, всеми платежами и графиком погашения?

В личном чате можно провести предметную проверку окончательных условий и определить, какие положения необходимо изменить до подписания, чтобы снизить риск утраты квартиры.

Добрый день.

Конечно риски есть и они велики. Риск потери квартиры. Это главный риск. Если заёмщик систематически не исполняет обязательства, кредитор вправе обратиться в суд с требованием о взыскании долга и реализовать заложенное имущество через публичные торги. После погашения долга остаток средств возвращается заёмщику. 
Ограничения в распоряжении квартирой. Это тоже риск.  Пока действует договор залога, собственник не может свободно распоряжаться жильём без согласия залогодержателя (банка). Это касается продажи, дарения, обмена, а также оформления нового залога. В договоре могут быть прописаны и другие ограничения: например, запрет на регистрацию в квартире третьих лиц (кроме близких родственников) или требование уведомлять банк о сдаче жилья в аренду. 

Здравствуйте, Татьяна!

Изучил оба документа. Риск потери квартиры действительно существует, даже если это единственное жилье.

В договорах обнаружил существенные риски: дополнительные членские взносы, увеличивающие стоимость займа, невыгодные условия досрочного погашения, возможность обращения взыскания на квартиру при просрочках. Кроме того, условия о членских взносах в документах различаются.

Подписывать договоры в представленном виде не рекомендую.

Уточните, пожалуйста, сумму и срок займа, примерную стоимость квартиры и является ли она единственным жильем. Также нужны окончательные условия займа с процентной ставкой, всеми взносами и графиком платежей.

Напишите мне в личный чат. Могу провести полную проверку договора, рассчитать реальную переплату и оценить риски. Объем и стоимость работы согласуем после получения необходимых сведений.