Что делать при отказе в строительстве дома на участке с ВРИ для садоводства?

Здравствуйте! Если в выписке ЕГРН вид разрешённого использования указан именно «для садоводства», отказ по приведённой формулировке может быть незаконным. Такой участок по общему правилу допускает строительство жилого или садового дома для собственных нужд. Менять ВРИ на ИЖС только из-за этой формулировки не требуется.

Согласно ч. 7 ст. 54 Федерального закона № 217-ФЗ:

такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными.

Кроме того, классификатор ВРИ, утверждённый приказом Росреестра № П/0412, предусматривает для вида «Ведение садоводства» (код 13.2) размещение жилого дома, соответствующего описанию ВРИ с кодом 2.1.

Однако необходимо проверить градостроительный регламент территории и действующие ограничения использования участка. Само наличие ВРИ «для садоводства» не отменяет этих требований.

По п. 2 ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ уведомление о несоответствии направляется, в частности, если:

размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;

Что делать сейчас: получить сведения о территориальной зоне и градостроительном регламенте участка, проверить полный текст отказа. Если других законных препятствий нет, можно направить в администрацию мотивированное обращение о пересмотре отказа со ссылкой на приведённые нормы либо оспорить отказ в суде. Для судебного оспаривания гражданином обычно действует трёхмесячный срок со дня, когда стало известно о нарушении права, по ст. 219 КАС РФ.

Уточните, пожалуйста: какая категория земель указана в выписке ЕГРН: земли населённых пунктов или земли сельскохозяйственного назначения? И можете ли вы привести полный текст отказа? Это позволит определить, действительно ли администрация неправильно применила классификатор либо имеется другое препятствие для строительства.

Елена, отказ можно оспаривать, если в выписке вид именно «для садоводства»: в классификаторе вид «Ведение садоводства» (код 13.2) прямо включает размещение для собственных нужд жилого дома, указанного в описании вида с кодом 2.1 (классификатор, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412). Администрация процитировала эту фразу, но сделала из нее обратный вывод

Важна точная запись в выписке. «Для садоводства» и «для ведения садоводства» равнозначны, и такие участки садовые, однако это правило не распространяется на вид «садоводство», если он означает сельскохозяйственное производство многолетних плодовых и ягодных культур (ч. 7 ст. 54 Закона № 217-ФЗ). Если администрация увидела в Вашем участке именно такой вид, отказ мог исходить из этого, и тогда спор о коде 13.2 мимо цели

Кроме того, дом на садовом участке строят при соблюдении целевого назначения земель, разрешенного использования и иных требований закона, предельные параметры задает градостроительный регламент зоны, а параметры самого дома должны соответствовать параметрам ИЖС (ч. 1, 2 ст. 23.1 и ч. 3 ст. 23 Закона № 217-ФЗ). Поэтому отказ может держаться и на категории земель, и на регламенте зоны. Если участок садовый, есть и запасной путь: вид 13.2 разрешает садовый дом, а его потом можно признать жилым домом в порядке, установленном Правительством (ч. 3 ст. 23.1)

Какой путь выбрать, решает, на какой вид и какие основания сослалась администрация: на «ведение садоводства» 13.2 или на сельскохозяйственное «садоводство», только на код или еще на регламент и параметры дома. Ошибка в выборе означает новый отказ уже по другому основанию. Пришлите в чат здесь полный текст отказа, разберем, на чем он держится

Здравствуйте. В вашей ситуации отказ не обязательно означает, что на участке нельзя построить жилой дом. Скорее всего, администрация или уполномоченный орган посчитали, что указанное в выписке из ЕГРН разрешённое использование земельного участка не соответствует виду использования, который предусматривает строительство жилого дома. Главное — выяснить, какой именно ВРИ указан в ЕГРН и к какой территориальной зоне относится участок. Формулировка отказа сама по себе ещё не позволяет сделать вывод о его законности.

1. Почему могли отказать:

В вашем случае необходимо различать три вида разрешённого использования.

ВРИ
Что он означает
Код 2.1 — «Для индивидуального жилищного строительства»
Предусматривает размещение индивидуального жилого дома для собственных нужд
Код 13.2 — «Ведение садоводства» -Предусматривает ведение садоводства, в том числе размещение садового дома и жилого дома в предусмотренных законом случаях
Код 13.1 — «Ведение огородничества» -Предусматривает выращивание сельскохозяйственных культур; строительство жилого дома не допускается.
Коды и наименования предусмотрены классификатором видов разрешённого использования земельных участков, утверждённым приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. Если у вас в выписке действительно указано «для садоводства», необходимо проверить, какой код присвоен этому виду использования. В частности, важно не перепутать ведение садоводства (код 13.2) с огородничеством (код 13.1).

При этом отсутствие кода 2.1 само по себе не означает, что на садовом участке нельзя построить жилой дом.

Различие между кодами 13.1 и 13.2 Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412:

— Код 13.1 «Ведение огородничества»: Предусматривает выращивание сельскохозяйственных культур для собственных нужд и размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая. Строительство жилых домов на таких участках запрещено (статья 23.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ; статья 4.1 Закона N 217-ФЗ).

— Код 13.2 «Ведение садоводства»: Включает осуществление отдыха и (или) выращивание сельскохозяйственных культур, а также размещение для собственных нужд садового дома и жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, а также хозяйственных построек и гаражей (Приказ Росреестра N П/0412; ч. 1 ст. 3 Закона N 217-ФЗ).

2. Правовая возможность строительства жилого дома на коде 13.2: Законодательство прямо допускает размещение жилого дома на садовых участках (код 13.2), даже если в выписке отсутствует код 2.1, так как описание кода 13.2 содержит прямую отсылку к возможности размещения жилого дома, определенного для ИЖС:

— Жилой дом на садовом участке должен соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (не более 3 надземных этажей, высота не более 20 метров, не предназначен для раздела на самостоятельные объекты) (п. 6 ст. 14.1 ЗК РФ; Приказ Росреестра N П/0412).

— Строительство жилого дома на садовом земельном участке допускается только при условии, что градостроительным регламентом (правилами землепользования и застройки) для данной территории предусмотрена такая возможность (п. 9 ст. 1, п. 1 ст. 36 ГрК РФ).

3. Порядок оформления прав (Дачная амнистия) До 01 марта 2031 года кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на садовом земельном участке (код 13.2), допускаются в упрощенном порядке:

— На основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (без представления уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства) (ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

— Орган регистрации прав проверяет соответствие объекта предельным параметрам и ограничениям зон с особыми условиями использования территорий, но не требует проверки минимальных отступов от границ участка в рамках упрощенной процедуры (ч. 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ).

4. На какие нормы закона ссылаться:

Статья 51.1 Градостроительного кодекса РФ регулирует порядок направления уведомления о планируемом строительстве и основания для выдачи уведомления о несоответствии. Орган должен указать конкретные основания отказа, а не ограничиваться общей формулировкой. 

       Кроме того, необходимо проверить: правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования, где расположен участок.

Важно: даже если федеральное законодательство допускает жилой дом на садовом участке, необходимо проверить территориальную зону, градостроительный регламент и ограничения использования конкретного участка.

5. Что делать сейчас

Я бы рекомендовал следующий порядок действий.

Получить выписку из ЕГРН и проверить точное наименование ВРИ, код, категорию земель и сведения о земельном участке.
Проверить ПЗЗ — допускается ли размещение жилых домов в территориальной зоне, к которой относится участок.
Направить в администрацию заявление о пересмотре отказа, если ВРИ и градостроительный регламент допускают строительство. Попросить указать конкретную норму, запрещающую строительство жилого дома.
Если отказ не соответствует законодательству — обжаловать его в вышестоящий орган или в суд. Возможность и порядок обжалования зависят от содержания документа и обстоятельств дела.
Заключение:

Если ваш участок имеет вид разрешенного использования «Ведение садоводства» (код 13.2), вы имеете полное законное основание строить жилой дом, соответствующий параметрам ИЖС, независимо от наличия кода 2.1 в выписке из ЕГРН. Если же указан код «Ведение огородничества» (код 13.1), строительство жилого дома невозможно без предварительного изменения вида разрешенного использования участка через процедуру внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) или через суд (при наличии оснований), так как данный вид использования не предусматривает размещение жилых домов (статья 4 Закона N 217-ФЗ).

Не советую сразу менять ВРИ на ИЖС: это может оказаться ненужным, а в некоторых случаях такой вариант вообще не предусмотрен градостроительным регламентом.