Задача: Необходимо проаналезировать документацию, обратить внимание на ошибки и подготовить корректные документы с исправлениями.
Ситуация: Я получаю семейную ипотеку для строительство дома с одновременной покупкой земельного участка.
Здравствуйте, Павел.
При семейной ипотеке на покупку участка и строительство дома ошибки чаще всего находятся в трех местах, на них стоит проверить документы до подписания.
1) Участок. Вид разрешенного использования должен допускать строительство жилого дома (обычно ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта), в выписке ЕГРН не должно быть арестов, запретов и обременений, кроме будущего залога банка, границы участка должны быть установлены. Проверьте зоны с особыми условиями использования (охранные зоны сетей, водоохранные зоны): они могут ограничить размещение дома.
2) Договор купли-продажи участка. Цена, порядок расчетов с использованием кредитных средств, условие о залоге в силу закона в пользу банка, сроки передачи и регистрации, согласие супруга продавца, если участок приобретен им в браке.
3) Договор строительного подряда. Это главный документ: предмет с проектом и сметой (без них цена и состав работ спорны), твердая или приблизительная цена (ст. 709 ГК РФ), сроки по этапам, порядок оплаты (через счет эскроу или аккредитив, как требует банк), приемка этапов, гарантийный срок и ответственность подрядчика за просрочку и недостатки. Подрядчика проверьте по ЕГРЮЛ и по картотеке арбитражных дел.
Отдельно учитывайте, что до начала строительства нужно направить в администрацию уведомление о планируемом строительстве (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ), а условия банка по программе (срок ввода дома, оформление права собственности и доли детей при использовании маткапитала) лучше сверить с договорами до сделки.
Если будет удобно, могу проанализировать ваш пакет (договор купли-продажи участка, договор подряда, смету, условия банка) и подготовить исправленные редакции с перечнем рисков. Для этого пришлите документы в личный чат здесь, на Правоведе.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Я могу проверить существенные риски:
правильно ли оформлена покупка земельного участка вместе с финансированием строительства;
соответствует ли договор условиям семейной ипотеки и требованиям банка;
согласованы ли стоимость участка, стоимость строительства, первоначальный взнос и сумма кредита;
корректно ли определены стороны, предмет договора, сроки, порядок оплаты и регистрации прав;
нет ли условий, которые могут привести к отказу в выдаче кредита, приостановке регистрации или проблемам с использованием ипотечных средств;
какие положения необходимо исправить, дополнить или исключить.
Для этой схемы особенно важно проверить договор купли-продажи участка отдельно от договора строительного подряда и условия открытия эскроу-счёта. По опубликованным условиям программы строительство должно выполняться подрядчиком с использованием эскроу, а участок должен подходить для строительства жилого дома. Конкретные требования зависят также от банка.
уточните, пожалуйста, в каком банке оформляете семейную ипотеку — например, Сбербанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ или другой? Это важно, поскольку банковские требования к договорам и расчётам могут различаться.
Павел, добрый вечер! Для предметной проверки необходимо изучить документы по всей сделке: проект договора купли-продажи участка, договор строительного подряда, смету, график работ и платежей, а также условия кредитования и требования банка. Особое внимание следует уделить согласованности этих документов: когда участок переходит в Вашу собственность, при каких условиях перечисляются деньги продавцу и подрядчику, что происходит при отказе банка в финансировании или нарушении сроков строительства. Прикрепите, пожалуйста, имеющиеся проекты и приложения, предварительно скрыв персональные данные. Укажите банк и уточните, подписаны ли уже документы и вносились ли деньги. Это позволит определить конкретные риски и необходимые исправления. Если нужна конфиденциальность, можете обратиться в ко мне в чат, я могу помочь Вам с платной проверкой документов по покупке участка и строительству дома: проверить их в совокупности, обозначить риски и подготовить исправленные редакции договоров для согласования с продавцом, подрядчиком и банком.Пришлите имеющиеся документы и укажите, что уже подписано и оплачено. После ознакомления обговаривается детали.
Я бы рекомендовала сначала согласовать исправления, потому как замечания затрагивают не только оформление, но и стоимость пользования участком, условия строительства и гарантию на дом. Плата 20 000 рублей в месяц при расторжении договора с управляющей компанией. Раздел 7 договора пользования предусматривает, что после расторжения договора управления пользование землями общего назначения и инфраструктурой становится платным, 20 000 рублей ежемесячно. Сумма автоматически увеличивается на 15% с 1 января каждого года. Вместе с этим, пункты 6.1–6.2 предусматривают возможность прекращения самого права пользования при расторжении договора управления. Получается неопределённость- право пользования прекращается либо сохраняется за плату? Такие положения необходимо согласовать между собой. Кроме того, условие о повышенной плате требует оценки на предмет ограничения права потребителя отказаться от услуг УК. Статьи 16 и 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» не позволяют устанавливать обязанности, препятствующие свободной реализации права на отказ от услуг. При этом отказ от договоора УК сам по себе не означает освобождения от законных расходов на содержание используемого имущества. Необходимо отдельно защитить доступ к участку. Договоры позволяют ограничивать пользование инфраструктурой при нарушениях, задолженности и прекращении договора управления. Поскольку к инфраструктуре относятся внутрипоселковые проезды, это создаёт риск спора о доступе к Вагшей недвижимости. До покупки необходимо установить, кому принадлежат дороги, на каком основании обеспечиваются проход и проезд к участку и сохраняется ли это основание при смене собственника дорог или УК. В договорах следует исключить возможность произвольного ограничения доступа к участку из-за спора об оплате услуг. Конкретный способ оформления доступа определяется после проверки выписок ЕГРН и расположения участка. Стоимость обслуживания и начало начислений требуют уточнения. В приложении № 1 к договору управления предусмотрены два уровня платы: 900 рублей и 1 200 рублей за каждые 100 кв. м участка, дополнительно НДС 5%. То есть это тариф за каждую сотку, а не за весь участок. Помимо него отдельно оплачиваются коммунальные ресурсы для общей инфраструктуры. В первом тарифе есть арифметическая ошибка: 5% от 900 рублей составляют 45 рублей, тогда как указано 45 рублей 50 копеек.
Также необходимо согласовать момент начала оплаты. Приложение связывает применение тарифов с готовностью определённых объектов инфраструктуры, но одновременно предусматривает начисление за месяц заключения договора и следующий месяц. Следует прямо определить плату до наступления перечисленных условий и документ, подтверждающий их наступление. УК предоставлены широкие возможности увеличивать платежи. Пункты 3.3–3.4 договора управления предусматривают индексацию и дополнительные основания для увеличения платы, включая создание и улучшение инфраструктуры. В отдельных случаях отсутствие возражений в течение 20 дней предлагается считать согласием. Рекомендую закрепить понятную формулу расчёта, разграничить обслуживание и финансирование создания новых объектов, исключить согласование дополнительных платных услуг одним молчанием. Произвольное одностороннее изменение условий договора с потребителем необходимо оценивать с учётом статьи 16 Закона о защите прав потребителей. Комплектация дома противоречит правилам посёлка. В комплектации предусмотрена мягкая черепица, а правила посёлка допускают для скатной кровли фальцевое металлическое покрытие либо керамическую черепицу в цвете RAL 7024. Это необходимо устранить до подписания либо изменить комплектацию и согласовать цену, либо получить надлежащее письменное согласование другого покрытия от уполномоченных сторон. Также комплектация предусматривает обшивку имитацией бруса, тогда как правила посёлка описывают иной перечень допустимых фасадных решений. Нужно письменно согласовать конкретный фасад, цвет окон, кровли и водосточной системы. Иначе согласование с подрядчиком не исключит претензий со стороны УК. Комплектация «Премиум» недостаточно определяет результат строительства. В ней оставлены альтернативы: ОСБ либо фанера, черновой пол из ОСП либо обрезной доски. Количество и размеры окон отнесены к планировке, которой среди приложенных файлов нет. Высота помещений указана «до 2,7 м», то есть минимальная высота не закреплена. Фраза «мягкая черепица 0,45 мм» также требует исправления и точного указания материала. Необходимо определить состав и толщину утепления каждой конструкции, характеристики материалов, перечень инженерных систем и работ, входящих в цену. Иначе название комплектации само по себе не позволит установить, какой именно готовый результат обязан передать подрядчик. Технические условия пока имеют признаки незавершённого шаблона. В пункте 1.2 не заполнено, в соответствии с чем разработаны ТУ. В конце прямо указано, что документ типовой и требует детализации для конкретного объекта. Кроме того, приведена ссылка на «СП 31-105-2021». Её необходимо подтвердить реквизитами утверждения и проверить корректность обозначения нормативного документа. Тип и параметры фундамента, конструктивные решения и характеристики утепления нужно увязать с проектом и условиями конкретного участка. Достаточность свай и несущих конструкций требует проверки профильным специалистом по проекту и исходным данным, а не только юридического анализа договора. Правила эксплуатации создают риск необоснованного отказа в гарантии. Пункты 1.3–1.4 предусматривают платное техническое обслуживание именно силами ООО «АрхЛесДом»: через месяц, через шесть месяцев и далее ежегодно. Нарушение порядка ТО связывается с возможностью отказа в гарантийных мероприятиях, при этом стоимость обслуживания не определена. Обязательные правила ухода за домом допустимы, однако отсутствие отдельного платного договора ТО не должно автоматически освобождать подрядчика от ответственности за строительные недостатки. Согласно пункту 4 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, в пределах гарантийного срока исполнитель отвечает за недостатки, если не докажет, что они возникли после приёмки вследствие нарушения правил использования, действий третьих лиц либо непреодолимой силы. Поэтому требуется установить связь конкретного недостатка с нарушением эксплуатации, а не просто сослаться на отсутствие ТО. тТакже необходимо уточнить, какие мероприятия -отмостка, водоотведение, защитная обработка — выполняет подрядчик, какие остаются Вам и сколько они будут стоить. Есть дополнительные расходы и существенные санкции.
По комплектации проживание строителей в арендованной квартире и электричество предоставляет заказчик, хотя бытовка включена в договор. Нужно определить необходимость аренды, её срок, предельную стоимость и порядок согласования расходов.
Правила посёлка отдельно возлагают на владельца устройство въезда, строительного ограждения, локальных очистных сооружений и другие работы. Эти расходы необходимо включить в общий бюджет сделки. В договоре управления установлена пеня 0,5% за каждый день просрочки, а правила предусматривают штрафы 10 000 и 50 000 рублей. Рекомендую конкретизировать основания ответственности, порядок фиксации нарушений и возможность представить возражения. Нельзя исходить из того, что любые санкции УК автоматически законны только потому, что включены в договор. Необходимо исправить реквизиты и проверить недостающие основные документы. В начале договора пользования указан № 51/1813/Философия, тогда как приложения ссылаются на № 58/1813/Философия. Есть и ошибочные внутренние ссылки. Номера, даты и состав приложений должны быть приведены к единому виду. Среди шести файлов отсутствуют основной договор купли-продажи участка, основной договор подряда, проект дома, полная смета и условия кредитования. Поэтому подтвердить безопасность всей сделки и соответствие требованиям конкретного банка пока нельзя.
Необходимо смотреть эти документы, выписку ЕГРН на приобретаемый участок и уточните банк, а также что уже подписано и оплачено. До подписания рекомендую получить согласованные исправления, прежде всего по доступу к участку, платежам, кровле, комплектации и гарантии.
Здравствуйте, Павел!
Павел, да, такой пакет лучше проверять в совокупности до подписания.
Причем я бы смотрел не только договор покупки участка и подряда, но и все документы коттеджного поселка: в них могут быть постоянные платежи, штрафы, ограничения по строительству и условия эксплуатации, которые банк сам по себе не проверяет.
***
Закон — это инструмент. Задача юриста не просто назвать норму, а помочь человеку понять, как ею воспользоваться. Если после ответа Вам стало понятнее, что делать дальше, — значит, он выполнил свою задачу.
Сейчас буду смотреть.