Наталья, долю считать только от маткапитала можно, но получает ее не только старший ребенок. Жилье, купленное с маткапиталом, оформляется в общую собственность владельца сертификата, его супруга (если он есть) и детей, в том числе второго, третьего и последующих (ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ о маткапитале). То есть доли нужны обоим детям, даже если сертификат выдавали при рождении первого. Доли определяются из равенства долей родителей и детей именно на сумму маткапитала, а не на всю цену дома (п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016)
По земле: обязанности оформлять участок на детей нет, на это указывает и ФНП (п. 3 письма ФНП от 01.07.2016 N 2305/03-16-3), так что доли в земле детям дают по желанию, тем же соглашением, что и доли в доме. Но доля в доме отчуждается вместе с долей ее собственника в участке под ним (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), поэтому состав собственников земли определите до сделки, чтобы покупатель получил дом и участок одним договором
Порядок здесь важен. Если ипотека еще не погашена, дом в залоге у банка, а шестимесячный срок на оформление долей начинается только после полной выплаты кредита и погашения записи об ипотеке (пп. «в» п. 15(1) Правил, утв. постановлением Правительства РФ N 862). Когда доли детей будут оформлены, продать их без предварительного разрешения опеки нельзя (п. 2 ст. 37 ГК РФ), а сделка по отчуждению недвижимости несовершеннолетних удостоверяется нотариально (ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ о регистрации недвижимости)
Напишите мне в чат здесь, погашена ли ипотека и куда переезжаете после продажи, скажу, в каком порядке выделять доли и получать разрешение опеки, чтобы покупатель не сорвался
