Что делать, если налог на недвижимость вырос в 5 раз из-за признания здания офисным?

Добрый день! В ст  378.2 НК РФ указано, что 

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

 административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

то есть на такие ОКСы повышенная налоговая ставка .

там же написано, что 

 В целях настоящей статьи административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

 
1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

 
2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом:

 
здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки)

такие объекты включаются в перечень. 

Здравствуйте Михаил.

Рост налога в 5 раз произошел из-за того, что здание целиком включили в так называемый «Перечень 700-ПП» утв. Постановление Правительства Москвы № 700-ПП.

https://www.mos.ru/depr/documents/normativno-pravovye-akty-po-uplate-naloga-na-imushchestvo-organizatcii-ot-kadastrovoi-stoimosti/view/159226220/

В силу статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, если здание признается торгово-офисным, налог на имущество начинает считаться не по инвентаризационной или базовой ставке физлица (0,5%), а по повышенной коммерческой ставке (до 2%) от кадастровой стоимости самого помещения.

Вам ответил Департамент экономической политики и развития г. Москвы.Тот факт, что вас не известили, для них «норма» — инспекторы часто проводят осмотр только по внешним признакам (вывески, интернет) без допуска внутрь здания. 

Видимо, налог нужно все равно заплатить до 01.12?

Да, налог за прошлый год необходимо оплатить в полном объеме не позднее 1 декабря текущего года. 
Подача жалоб или судебных исков не приостанавливает действие налогового уведомления. Со 2 декабря ФНС начнет начислять пени и может заблокировать счета. 

Михаил, защищать свои права можно и собственнику одного помещения: приобретать всё здание или собирать всех собственников для этого не требуется. Но из приложенного ответа следует, что начать стоит с проверки специального порядка для физических лиц, о котором в письме не сказано.

Пункт 3.9(7) приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 14.05.2014 № 257-ПП предусматривает обращение физлица в ДЭПР после истечения обычного срока повторной проверки. Срок здесь связан с первым годом включения объекта в перечень на основании соответствующего акта. Если по акту от 18.03.2024 № 91240626/ОФИ объект впервые включили именно на 2025 год, срок обращения — до 31 декабря 2026 года.

Нужно одновременно подтвердить, что обычный срок по пункту 3.9 истёк, Вы владели объектом хотя бы один полный месяц в соответствующем периоде с учётом пункта 5 статьи 408 НК РФ, а включение основано исключительно на результатах обследования фактического использования. Последнее особенно важно проверить по материалам включения. Это основание для рассмотрения вопроса комиссией, а не гарантия отмены акта. Пункт 3.9(7), официальный текст на mos.ru: www.mos.ru/upload/documents/files/2983/PostanovleniePravitelstvaMoskviot14052014N257-PP.pdf

Поэтому я бы запросил полный акт 2024 года с приложениями, фотографиями и расчётом офисных площадей, а обращение в ДЭПР подготовил именно со ссылкой на пункт 3.9(7), если его условия подтверждаются. По одному письму нельзя установить, какие помещения инспекторы учли как офисы. Швейное производство в Ваших 536 кв. м само по себе не опровергает офисное использование остальных площадей здания.

Судебный вариант также существует: оспаривание затрагивающего Ваши права пункта перечня здания в Московском городском суде. Право обращения связано с нарушением Ваших прав, а не с владением всем зданием — часть 1 статьи 208, пункт 2 части 1 статьи 20 КАС РФ. Однако производственное использование отдельного помещения ещё не означает, что его обязательно исключат из налогового режима здания: нужно проверить законность включения здания по всем применимым основаниям. Истечение срока из пункта 3.9 само по себе не закрывает судебную защиту. Для такого дела действует и требование к юридическому образованию либо представителю по части 9 статьи 208 КАС РФ.

Предложенную Департаментом новую проверку для перечня на 2027 год стоит рассматривать отдельно. Она не заменяет спор об основании начисления за 2025 год; в письме рекомендовано обратиться до 1 ноября 2026 года.

По оплате: общий срок налога за 2025 год — 1 декабря 2026 года, что подтверждает ФНС: www.nalog.gov.ru/nu/

Само обращение в мэрию не означает отмены начисления. Из письма виден переход ставки с 0,5% на 1,5% — это трёхкратное изменение ставки. Для объяснения пятикратной суммы нужно дополнительно сопоставить налоговое уведомление, налоговую базу и прежний расчёт.