Как переоформить дачу, оформленную на меня, и погасить долги?

Question

Здравствуйте. У меня такой вопрос, пять лет назад моя сестра покупала дачу и, не имея возможности, оформить ее на себя, попросила меня совершить договор купли продажи с человеком, у которого она покупала данную недвижимость, оформить дачу временно на себя. Когда я пришла на заключение договора в мфц, оказалось, что этой дачей сестра со своей семьей пользуется уже в течение года, постепенно выплачивая каждый месяц продавцу деньги, за период пользования дачей моей сестрой за воду набежал долг в размере около 40т рублей, а моя сестра его не оплачивала. Когда я пришла на сделку, продавец, сообщила, что так как дача все это время была на ней, соответственно, и долг тоже на продавца бежал, и она в связи с этим ставит условие о том, чтобы я написала расписку, что данные долги я беру на себя и обязуюсь выплатить. Моя сестра наобещала мне, что они в ближайшие месяцы все выплатят и попросила меня все таки написать эту расписку, ведь без нее продавец отказывалась оформлять договор купли продажи. По своей глупости я написала эту расписку, оформила дачу на себя и на этом всё. Прошло уже пять лет, за это время конечно никто ничего не платил, только набегали долги еще больше, и за эти года я неоднократно просила сестру уже наконец то выплатить долги за воду и переоформить дачу на кого то другого, так как мне она не нужна, но все время находились какие-либо причины. Недавно, когда я снова завезла разговор о переоформлении дачи, я узнала от сестры, что она дачу уже кому то продала в рассрочку и люди также ей выплачивали каждый месяц и одновременно с этим пользовались дачей. На тот момент, когда я это узнала, люди уже выплатили сестре всю сумму, пользовались дачей уже около года, ну и соответственно нажигали дальше долги) Ворде бы мы решили, что я совершу с ними договор купли продажи и на этом мы закончим. Но тут вдруг моя сестра резко поняла, что продала этим людям дачу за копейки и она хочет поговорить с этими людьми, что она передумала и соответственно, забрать у них ключи. А дачу, чтобы я оформила на ее сына, моего племянника. Сейчас я намерена уже покончить с этими всем, поэтому обращаюсь за помощью в юридической сфере. Помогите пожалуйста, подскажите, как мне все это сделать правильно с юридической стороны, чтобы и долги мне потом не выставили и с дачей не было в дальнейшем проблем. Все таки мне настаивать, чтобы я переоформила дачу тем покупателям, которые уже пользуются дачей?

Алексей Дмитриев · Answer

Ольга, здравствуйте! Ситуация, в которую вас втянула родная сестра, находится на грани уголовного преступления (мошенничества) с ее стороны. Главное, что вам нужно понять прямо сейчас: юридически и по документам Росреестра единственным и полноправным собственником этой дачи являетесь именно вы. Ваша сестра не имела никакого законного права продавать этот объект, брать за него деньги и распоряжаться ключами. Давайте попробуем развязать этот запутанный правовой узел и определить, как вам защитить себя и решить вопрос с людьми: 1. Статус сделки пятилетней давности То, что дача оформлялась на вас, а платила сестра — в гражданском праве называется притворной сделкой. Но поскольку прошло 5 лет, все сроки исковой давности для оспаривания того договора купли-продажи давно истекли. Вы — законный собственник. Расписка, которую вы сгоряча написали сестре (о том, что обязуетесь переоформить дачу), не имеет силы договора купли-продажи. Это лишь обязательство, которое не переносит право собственности автоматически. 2. Незаконная продажа дачи сестрой в рассрочку Ваша сестра совершила противоправное деяние — продала чужое имущество. Договор, который она подписала с покупателями, юридически ничтожен, так как она не имела полномочий от вас (не было нотариальной доверенности). Покупатели, которые уже год пользуются дачей и выплатили ей 160 000 рублей, сейчас находятся в зоне огромного риска: их в любой момент могут выселить, так как у них нет законных прав на землю. 3. Шантаж со стороны сестры и долг в 40 000 рублей Долг по членским взносам в СНТ в размере 40 000 рублей правление товарищества имеет право принудительно взыскать строго с вас как с официального собственника. Сестра умышленно повесила эти долги на вас, забрав себе все 160 000 рублей от покупателей. Требование сестры отдать ей ключи, чтобы она снова распоряжалась объектом, нужно жестко пресечь. Пошаговый алгоритм защиты ваших прав и выхода из ситуации: Шаг 1. Прямой контакт с покупателями в обход сестры. Вам необходимо лично встретиться с людьми, которые сейчас пользуются дачей. Объясните им ситуацию открыто: покажите выписку из ЕГРН, подтверждающую, что собственник — вы, и объясните, что соглашение с вашей сестрой незаконно. У этих людей сейчас возникнет паника, и они станут вашими союзниками против вашей сестры, так как поймут, что она их обманула и забрала их деньги. Шаг 2. Легализация сделки напрямую. Вы можете предложить покупателям заключить официальный, законный договор купли-продажи напрямую с вами как с собственником. Цену вы можете определить совместно — например, зафиксировать те же 160 000 рублей (или за вычетом того, что они уже отдали), но с жестким условием: они обязуются напрямую перечислить вам сумму долга в СНТ (40 000 рублей) для его немедленного погашения, а остаток выдать вам на руки. После этого вы официально зарегистрируете переход права собственности в Росреестре, и люди станут законными владельцами. Шаг 3. Судьба денег сестры. Путь покупатели самостоятельно и принудительно взыскивают со своей сестры те 160 000 рублей, которые они ей отдали по ничтожному договору, как неосновательное обогащение. Это будет их судебный спор с ней, вас он никак не коснется. Если сестра будет угрожать вам распиской — пусть идет в суд. Суд не обяжет вас подарить дачу человеку, который мошенническим путем продал ее за вашей спиной. Чтобы я мог точнее подсказать, как правильно составить уведомление для председателя СНТ и защитить вас от судебных исков по взносам, скажите, пожалуйста, сохранился ли у вас на руках оригинал того самого свидетельства о праве собственности или договора купли-продажи, по которому дача 5 лет назад оформлялась на ваше имя?

Дмитрий Молчанов · Answer

Мария, оформлять дачу на покупателей сестры Вы не обязаны, но и на племянника тоже: собственник по ЕГРН Вы, и решение за Вами (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Договор сестры с этими людьми Вас по общему правилу ни к чему не обязывает, потому что Вы в нем не участвовали (п. 3 ст. 308 ГК РФ), и деньги, которые они полностью заплатили сестре, при отказе они будут требовать с нее. Договоренность о том, что дача на Вас «временно», сестре сейчас мало помогает: спорить о такой сделке можно три года, а для того, кто в ней не участвовал, со дня, когда он узнал о начале ее исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ), сестра же знала обо всем с самого начала Выбор, на кого оформить, долги не решает. Пока дача на Вас, ее содержание по закону на Вас, если договором не предусмотрено иное (ст. 210 ГК РФ), поэтому то, что копится сейчас при покупателях, тоже может лечь на Вас. Переход дачи к другому старые долги с Вас не снимает, а перевести долг на другого можно только с согласия того, кому Вы должны (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Заплатить просроченный денежный долг за Вас могут сестра или покупатели, и кредитор обязан принять такую оплату (пп. 1 п. 2 ст. 313 ГК РФ). Расписка продавцу остается Вашим собственным обязательством. Давность по ней три года со дня, когда продавец узнал или должен был узнать о неоплате и о том, к кому предъявлять требование (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ), а если срок оплаты не указан, со дня его требования, но не дольше 10 лет с даты расписки (п. 2 ст. 200 ГК РФ). Суд применяет давность, только если Вы о ней заявите (п. 2 ст. 199 ГК РФ), а признание долга запускает срок заново (ст. 203 ГК РФ) Останется ли за Вами долг перед продавцом, решает текст расписки, прежде всего срок оплаты. Если сестра начнет переоформление раньше, чем это ясно, можно отдать дачу и остаться должником. Пришлите расписку в чат здесь, разберем, что по ней еще могут взыскать

Никита Венидиктов · Answer

Прежде чем выбирать, на кого переоформлять дачу, посмотрите на налог: он прямо зависит от этого выбора. Сестра хочет, чтобы дача ушла на её сына. Если это оформить дарением, НДФЛ с рыночной стоимости дачи придётся платить племяннику: от налога освобождены подарки недвижимости только от членов семьи и близких родственников по Семейному кодексу (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), а тётя и племянник в этот круг не входят. Если оформлять продажу, хоть племяннику, хоть нынешним покупателям, налог считается уже у вас как у продавца. Тогда решат дата регистрации вашего права в ЕГРН, сроки владения по ст. 217.1 НК РФ и цена в договоре. Деньги за дачу при этом получила сестра, а доход по документам будет ваш. Посмотрите в выписке ЕГРН дату регистрации вашего права. И какой договор с племянником предлагает сестра, дарение или купля-продажа?