Здравствуйте. В детстве выделили долю при приватизации. 1/5 остальные доли между тетей и ее 2 детьми и бабушкой родной . хочу продать долю так как у меня нет доступа даже в квартиру . у самого уже семья и дети живу в собственной квартире .
Здравствуйте, Сергей!
Продать 1/5 долю в квартире без доступа внутрь помещения юридически возможно, но вам придется строго соблюсти процедуру преимущественного права покупки и быть готовым к значительной скидке при продаже третьим лицам.
Поскольку вашими сособственниками являются родственники (тетя, ее дети и бабушка), закон обязывает вас в первую очередь предложить выкупить долю именно им. То, что у вас нет ключей и доступа в квартиру, не мешает проведению сделки, так как все действия оформляются через нотариуса и Росреестр.
Вот пошаговый алгоритм, как правильно действовать:
Шаг 1. Обязательное нотариальное уведомление родственников
Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, остальные собственники имеют преимущественное право покупки вашей доли.
Что делать: Обратитесь к любому нотариусу в Санкт-Петербурге. Нотариус составит и официально направит вашим родственникам заявление-извещение о продаже доли с указанием конкретной цены (например, вы оцениваете ее в 1 000 000 рублей).
Срок ожидания: У родственников есть ровно 30 дней с момента получения уведомления, чтобы выкупить вашу долю. Если они откажутся или проигнорируют письмо, нотариус выдаст вам свидетельство о том, что процедура соблюдена. С этого момента вы имеете право продать долю любому постороннему человеку.
Важно: Цена для стороннего покупателя не может быть ниже той цены, которую вы предложили родственникам в извещении.
Шаг 2. Поиск покупателя и особенности продажи «проблемной» доли
Продать 1/5 долю обычной семье для проживания практически невозможно, тем более без показа квартиры и без доступа внутрь. На рынке недвижимости такие объекты называют «проблемными».
Кто покупает такие доли: Основными покупателями выступают профессиональные инвесторы, микрофинансовые организации или специализированные агентства недвижимости, занимающиеся выкупом долей.
Главный минус — дисконт: При продаже доли третьим лицам без доступа в жилье вам придется сделать скидку в размере от 30% до 50% от ее реальной рыночной стоимости. Инвесторы закладывают эти риски на последующие суды с вашими родственниками по вселению или принудительному выкупу.
Шаг 3. Оформление сделки у нотариуса
Любые сделки по продаже долей в праве общей собственности в России подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Как только вы найдете покупателя (агентство или частное лицо), вы вместе идете к нотариусу.
Нотариусу предоставляются: ваш паспорт, выписка из ЕГРН на квартиру и свидетельство нотариуса о том, что родственники были надлежащим образом уведомлены и отказались от покупки.
Нотариус сам отправляет документы на регистрацию в Росреестр. Деньги вы получаете через безопасный расчетный счет (аккредитив или банковскую ячейку) сразу после перехода права собственности к покупателю.
Альтернативный вариант: Иск о принудительном выкупе доли (через суд)
Поскольку ваша доля маленькая (1/5) и вы не имеете доступа в квартиру, вы можете попробовать подать иск в суд Санкт-Петербурга к вашим родственникам о выплате вам денежной компенсации вместо выдела доли (на основании статьи 252 ГК РФ). Если суд признает, что доля незначительна, а родственники препятствуют вашему проживанию, суд может обязать их принудительно выкупить у вас эту 1/5 часть по рыночной стоимости, определенной независимым экспертом. Это позволит вам получить полные деньги за долю без огромных скидок перекупщикам.
Здравствуйте если и в выписке ЕГРН у вас есть доля и все оформлено вы можете продать долю без доступа, для этого перед продажей надо отправить офпеиы иным собственникам, ждать месяц потом продавать.
Здравствуйте, Сергей!
Если 1/5 доли зарегистрирована за вами в ЕГРН, продать ее можно, даже если вас не пускают в квартиру. Согласие остальных собственников на продажу постороннему человеку не требуется, но у них есть преимущественное право покупки по той же цене и на тех же условиях (ст. 250 ГК РФ). Каждому нужно направить письменное извещение, лучше через нотариуса. Если в течение месяца долю не купят, ее можно продать другому лицу. При снижении цены или изменении условий извещение придется направить заново.
Продажа доли в квартире обычно удостоверяется нотариусом (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Отсутствие доступа само по себе не мешает сделке, но может снизить цену и затруднить поиск покупателя. Новый собственник получит те же права на долю и столкнется с тем же порядком пользования квартирой.
Отдельно можно требовать устранить препятствия в пользовании жильем или определить порядок пользования через суд по ст. 247 ГК РФ. Однако доля 1/5 не означает автоматически право на отдельную комнату. Принудительно обязать родственников выкупить долю также обычно нельзя. Статья 252 ГК РФ допускает выплату компенсации вместо доли судом лишь в исключительных случаях, и доля 1/5 сама по себе не гарантирует такой исход.
Зарегистрирована ли ваша доля в ЕГРН и знаете ли вы адреса остальных собственников для направления извещений? Если пришлете выписку ЕГРН и уточните, кому именно принадлежит остальная часть квартиры, варианты продажи и риски можно разобрать отдельно в платном чате.
Сергей, здравствуйте! Коллеги верно описали порядок продажи с соблюдением преимущественного права (ст. 250 ГК РФ). Добавлю то, что поможет договориться с родственниками и не продавать долю с большой скидкой.
Раз Вы не пользуетесь квартирой, а остальные собственники пользуются всей площадью, включая приходящуюся на Вашу долю, Вы вправе требовать от них денежную компенсацию за пользование Вашей долей (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Требование заявляется к тем, кто фактически живет в квартире, сумма обычно определяется по рыночной стоимости аренды доли, при споре через судебную оценку.
Это дает аргумент в переговорах: родственникам часто выгоднее выкупить долю по разумной цене, чем ежемесячно платить компенсацию. Я бы действовал так:
1. Заказал свежую выписку ЕГРН и узнал кадастровую и рыночную стоимость квартиры, чтобы назначить реальную цену доли.
2. Направил сособственникам письменное предложение выкупить долю по этой цене через нотариуса. Это одновременно извещение по ст. 250 ГК РФ: если в течение месяца они откажутся или промолчат, долю можно продать постороннему по той же цене (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ, сделка удостоверяется нотариусом).
3. Параллельно, если они откажутся и от выкупа, и от компенсации, заявил требование о компенсации за пользование долей.
Учтите налог: доля получена при приватизации, поэтому срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ), и при владении с детства налога, скорее всего, не будет.
В таких делах многое решает правильно составленное первое предложение: от него зависит и соблюдение ст. 250 ГК РФ, и позиция в возможном споре о компенсации. Если будет удобно, могу подготовить предложение о выкупе доли и претензию о компенсации за пользование. Для этого пришлите выписку ЕГРН и сведения о том, кто проживает в квартире. Сделать это можно в личном чате здесь, на Правоведе.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
