Здравствуйте. У меня есть сын 15 лет его отец умер и бабушка тоже, по наследству ему перешла половина 1 комн квартиры с долгами, которые я и его тётя тоже наследница вторая гасим. Имеет ли право тётя продать свою долю кому то в этой квартире на момент 15 летия моего сына? Она говорит имеет, но мне нотариус и суд сказали что не имеет она право продать квартиру пока сыну не исполнится 18 лет
Здравствуйте, Татьяна!
Тётя вправе продать свою долю постороннему лицу, соблюдая преимущественное право покупки Вашего сына. Его возраст — 15 лет — сам по себе не запрещает такую продажу. Это следует из пункта 2 статьи 246 ГК РФ. Однако необходимо проверить, нет ли в отношении квартиры конкретного судебного запрета или иного ограничения.
Продажа тётиной доли и продажа всей квартиры — разные ситуации. Единолично продать всю квартиру, включая принадлежащую ребёнку половину, тётя не вправе. Для отчуждения доли сына требуется предварительное разрешение органа опеки и соблюдение правил совершения сделок несовершеннолетним. При выполнении этих условий продажа возможна и до 18 лет — общего запрета до совершеннолетия нет. Основания — статья 37 ГК РФ и статья 60 СК РФ.
При продаже своей доли постороннему покупателю тётя должна письменно известить сына с соблюдением правил уведомления несовершеннолетнего, указав цену и условия. Если доля не приобретена в течение месяца со дня надлежащего извещения, она вправе продать её другому лицу на предложенных условиях. Основание — статья 250 ГК РФ.
Для оформления письменного отказа ребёнка от преимущественного права покупки необходимо предварительное разрешение опеки. Но отсутствие такого отказа само по себе не блокирует продажу после истечения месячного срока. Это важно отличать от продажи имущества самого ребёнка. Требование к письменному отказу разъяснено в пункте 3.4 рекомендаций Федеральной нотариальной палаты.
Поэтому попросите нотариуса уточнить основание сказанного Вам запрета и проверьте судебный документ, если он имеется: касается ли он всей квартиры, доли сына или именно распоряжения тётиной долей. Также нужна актуальная выписка ЕГРН с указанными собственниками и ограничениями.
Если у Вас остались вопросы и требуется детальная проработка или изготовление документов напишите мне в личный чат.
Здравствуйте, Татьяна.
Здесь нужно разделять продажу всей квартиры и продажу только доли тёти.
Свою долю тётя в принципе вправе продать и до совершеннолетия Вашего сына. Сам возраст сына 15 лет такую продажу не запрещает.
Но поскольку сын является сособственником, у него есть преимущественное право покупки этой доли. То есть тётя должна сначала надлежащим образом предложить её купить ему на тех же условиях, на которых собирается продавать постороннему лицу.
При этом оформить от имени несовершеннолетнего письменный отказ от преимущественного права без разрешения органа опеки нельзя.
Если нотариус и суд действительно говорили Вам, что тётя вообще не вправе продавать свою долю до 18-летия сына, я бы обязательно посмотрел, на каком основании это было сказано. Возможно, речь шла о продаже всей квартиры либо в Вашем деле есть отдельное ограничение.
Вы можете написать мне в личный чат и прислать свидетельства о наследстве, свежую выписку ЕГРН и, если есть, документ суда или формулировку нотариуса. Там более подробно разберём, что именно тётя вправе сделать с долей и как защитить интересы сына.
