Что делать, если сонаследники хотят продать свои доли, а один наследник не оформляет наследство?

Здравствуйте.
Вы имеете полное право продать свои доли в нажитом имуществе, не дожидаясь, пока проблемный наследник официально зарегистрирует свои права в Росреестре.
Главное юридическое правило в вашей ситуации заключается в том, что согласно статье 1152 Гражданского кодекса РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя) независимо от времени его фактического принятия и момента государственной регистрации права. Тот факт, что один из родственников фактически или у нотариуса наследство принял (подал заявление в течение 6 месяцев), но теперь умышленно или из-за лени не идет в МФЦ оформлять свидетельство и регистрировать право собственности на свою долю, не лишает остальных наследников статуса полноценных собственников.
Однако для продажи ваших долей вам необходимо строго соблюсти законную процедуру, которая состоит из следующих 3 обязательных этапов.
Шаг 1. Соблюдение права преимущественной покупки
Перед продажей долей постороннему человеку вы по статье 250 Гражданского кодекса РФ обязаны официально предложить проблемному наследнику выкупить ваши доли на ваших условиях. Поскольку его право собственности уже возникло в силу закона (с даты смерти наследодателя), он признается полноценным сособственником.
Вам необходимо составить официальное письменное Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности с обязательным указанием точной цены и условий продажи.
Это извещение нужно отправить ему Почтой России заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу его постоянной прописки. Также можно оформить отправку этой нотариальной телеграммы через нотариуса.
По закону у него есть ровно 1 месяц (30 дней) с момента доставки письма на то, чтобы выкупить ваши доли. Если он проигнорирует письмо, откажется или просто не явится на сделку, вы получаете полное законное право продавать свои доли любому третьему лицу.

Шаг 2. Нотариальное оформление сделки
Согласно российскому законодательству, любые сделки по отчуждению (продаже, дарению) долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Вам нужно выбрать любого нотариуса в том регионе, где находится недвижимость. Принесите нотариусу ваши Свидетельства о праве на наследство, выписки из ЕГРН на ваши доли, договор купли-продажи и почтовые квитанции с описью вложения, доказывающие, что вы выдержали 30-дневный срок ожидания после отправки извещения второму наследнику. Нотариус проверит чистоту сделки и самостоятельно удостоверит договор.
Шаг 3. Регистрация прав нового покупателя
После подписания договора у нотариуса документы передаются в Росреестр через МФЦ для регистрации перехода права собственности к вашему покупателю. Проблемный наследник так и останется числиться в базе данных владельцем только своей изолированной доли, а на место ваших долей в ЕГРН официально впишут нового собственника.
Если покупателя на отдельные доли найти сложно или цена долей на рынке слишком мала, вы имеете право обратиться в суд с иском о принудительном разделе имущества в натуре или определении порядка пользования недвижимостью, чтобы через судебного эксперта изолировать свои квадратные метры или потребовать выплаты денежной компенсации.

Здравствуйте, Николай!

   Коллега верно указал, что наследник, принявший наследство, является собственником доли со дня открытия наследства и без регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Добавлю, как продать доли на практике.

1. Продать свою долю постороннему можно, но сначала нужно письменно известить остальных сособственников, в том числе неоформившегося наследника, о намерении продать с указанием цены и условий. У них есть преимущественное право покупки, на ответ по недвижимости дается месяц (ст. 250 ГК РФ). Извещение удобно направить через нотариуса, он же потом удостоверит сделку.
2. До продажи продавцы должны получить свидетельства о праве на наследство и зарегистрировать свои доли в ЕГРН. Сделка по продаже доли удостоверяется нотариально (ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
3. Продать объект целиком без согласия этого наследника нельзя. Варианты: договориться о продаже целиком с распределением денег; выкупить его долю или предложить ему выкупить доли остальных; если его доля незначительна, выделить ее нельзя и у него нет интереса в использовании имущества, суд может обязать выплатить ему компенсацию с прекращением права на долю (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
4. Если он не участвует в расходах на содержание, остальные вправе взыскать с него его часть налогов, коммунальных и иных платежей (ст. 249 ГК РФ).

   Покупатели на доли обычно находятся только с большим дисконтом, поэтому стратегию лучше выбрать заранее. Если будет удобно, могу в личном чате здесь, на Правоведе, разобрать документы и подготовить извещение сособственнику или проект соглашения.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро