Можно ли не возвращать деньги арендаторам, которые передумали жить в квартире после подписания договора?

Здравствуйте, Татьяна!

Договор найма квартиры подписан, однако жильцы отказались от проживания по собственной инициативе, потому что передумали: это не означает, что вы обязаны вернуть им все деньги.

1. Можно ли не возвращать плату за месяц?

Это зависит от условий договора и обстоятельств его исполнения. Если вы передали квартиру в согласованный срок и предоставили возможность пользоваться ею, а жильцы просто передумали, у вас есть основания возражать против требования о полном возврате денег.

При этом необходимо учитывать статью 687 ГК РФ. Наниматель вправе расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 

2. Нужно ли возвращать залог?

Здесь все зависит от того, как в договоре определен залог.

Если это обеспечительный платеж по статье 381.1 ГК РФ, его можно удержать в счет обязательств, для обеспечения которых он вносился, если соответствующие основания предусмотрены договором. Если оснований для удержания нет, платеж подлежит возврату. В договоре должна быть фраза что это именно залог — так прямо и должно говорится, если фразы о том, что это залог нет, то считается,  что это аванс, ам он возвращается.

Менее, чем через сутки начали требовать оплату за месяц и залоговую сумму назад, потому что жить передумали

Здравствуйте!     

Ваша ситуация требует ряда уточнений. Можно удерживать часть средств или не возвращать их полностью, но это строго зависит от текста вашего договора (условия договора определяются соглашением сторон-ст.421 ГК РФ).

Если вам потребуется подробная консультация по вашей ситуации с пошаговым планом действий, напишите мне в чат. 

Здравствуйте, Татьяна!
 
Краткий ответ: Деньги за прожитый месяц (аванс) вы обязаны вернуть в полном объеме, так как услуга не оказывалась. А вот залог (обеспечительный платеж) можно удержать полностью или частично, если это прямо предусмотрено договором и арендаторы фактически понесли убытки или нарушили существенные условия сделки своим отказом от исполнения до начала проживания. Однако просто «передумали» — это односторонний отказ, который закон трактует неоднозначно.
 
1. Правовая квалификация ситуации
Судя по описанию, между вами и родителями/арендаторами заключен договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ) или аренды (ст. 606 ГК РФ).
 
Аванс за первый месяц: Это предоплата за конкретную услугу (проживание). Поскольку проживать они не стали, основание для удержания этих денег отсутствует. По ст. 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение), вы обязаны вернуть эту сумму. Удержание аванса под видом «штрафа» незаконно, если такой штраф не прописан в договоре как обеспечительный платеж за досрочный отказ.
Залог (обеспечительный платеж): Согласно ст. 381.1 ГК РФ, залог обеспечивает исполнение обязательств. Если в договоре есть пункт: «В случае отказа нанимателя от заселения после подписания договора, сумма залога удерживается наймодателем в качестве компенсации упущенной выгоды», то вы имеете полное право его не возвращать. Если такого пункта нет, аргументировать удержание сложнее, но возможно через ст. 393 ГК РФ (возмещение убытков): вы потеряли время на показы, могли бы сдать квартиру другим людям, теперь придется искать новых жильцов.
 
2. Роль родителей и «контакт не напрямую»
То, что контакт с родителями, а не с самими арендаторами, юридически вторично, если:
Договор подписан самими арендаторами (или одним из них, если они солидарные должники).
Деньги переводились со счетов арендаторов или их представителей.
 
Если договор подписан с родителями как с поручителями или сторонами по сделке, ответственность лежит на них. Но главное — кто является стороной договора. Если стороны — молодые люди, требовать возврата денег должны они. Родители могут выступать посредниками, но юридические последствия наступают для подписантов.
 
3. Что делать сейчас? Алгоритм действий
Шаг 1. Поднимите договор
Ищите пункты:
«Обеспечительный платеж / Залог»: Как он используется? Возвращается ли при расторжении? Есть ли условие об удержании при отказе от заселения?
«Условия расторжения»: Можно ли расторгнуть договор без последствий? За сколько дней нужно уведомить?
«Штрафные санкции»: Предусмотрены ли штрафы за односторонний отказ?
 
Шаг 2. Оцените свои убытки
Если залога нет или он небольшой, посчитайте реальные потери:
Потерянные дни экспозиции квартиры.
Отказы других потенциальных жильцов из-за того, что квартира была «занята».
Затраты на повторный показ. Это обоснование для удержания части суммы даже без жесткого пункта в договоре.
 
Шаг 3. Напишите официальный ответ
Не спорьте в мессенджерах. Отправьте письменное уведомление (email или заказное письмо):
 
«Уважаемые [ФИО], В связи с вашим отказом от проживания по договору найма №___ от [дата] сообщаю следующее:
Сумма аванса за первый месяц проживания в размере ___ руб. будет возвращена в течение 5 рабочих дней, так как услуга не оказана.
Обеспечительный платеж (залог) в размере ___ руб. удерживается в счет возмещения упущенной выгоды и расходов на поиск новых жильцов согласно п. ___ Договора / ст. 393 ГК РФ. Ваш внезапный отказ после осмотра и подписания документов причинил мне прямой ущерб, выражающийся в потере времени и клиентов. Реквизиты для возврата аванса: ...»
 
Шаг 4. Верните аванс, оставьте залог (если есть основания)
Верните деньги за месяц сразу, чтобы показать добросовестность. Залог оставьте, опираясь на договор или факт убытков.
 
4. Риски и нюансы
Если в договоре нет пункта об удержании залога при отказе: Арендаторы могут пойти в суд. Суд может встать на вашу сторону, если вы докажете убытки (скриншоты переписок с другими желающими, которые получили отказ). Но процесс затратный. Часто выгоднее вернуть часть залога (например, 50%), чтобы закрыть конфликт миром.
Мошенничество? Нет, это гражданско-правовой спор. Они имели право передумать, но должны компенсировать ваши затраты.
Родители давят: Игнорируйте эмоциональные звонки. Общайтесь только письменно и по существу договора.
 
Резюме для Вас Татьяна:
Аванс за месяц верните. Спорить здесь бессмысленно и опасно для репутации.
Залог удержите, если есть пункт в договоре или доказанные убытки. Если пунктов нет, предложите компромисс: вернуть половину залога, вторую оставить себе как компенсацию нервов и времени.
Фиксируйте всё письменно. Никаких устных обещаний.
 
Нужна помощь? Пришлите мне в личные сообщения скан договора (можно обезличенно). Я быстро просмотрю ключевые пункты и подскажу, насколько надежно вы можете удержать залог именно в вашем случае, а также составлю текст официального ответа родителям, который остановит их давление.
 
Если ответ был полезен, пожалуйста, поставьте + или оставьте короткий отзыв.
 
 

После подписания договор становится обязательным для обеих сторон. Тот факт, что арендаторы передумали буквально на следующий день, сам по себе не аннулирует соглашение. Они не могут просто так взять и отказаться от обязательств — если в договоре нет специальных оговорок на такой случай. 
Что смотреть в договоре
Первым делом откройте подписанный документ. Ищите разделы, которые регулируют досрочный отказ от аренды. Обычно там прописывают:
Условия возврата залога. Например, залог возвращается полностью, если арендатор предупредил за определённое время (часто за месяц). Или, наоборот, если отказ произошёл без веской причины (как в вашем случае — квартира соответствовала фото, при осмотре не было претензий), залог остаётся у собственника.
Порядок уведомления. Как и за сколько нужно сообщить о расторжении.
Ответственность. Иногда прописывают штрафные санкции (например, арендатор теряет залог или платит неустойку) за досрочный выезд.
 
Если таких условий нет — по умолчанию действует правило: при досрочном отказе арендатор компенсирует арендодателю убытки, то есть платит за месяц проживания и оставляет залог у себя. 
Как лучше поступить
Не вступайте в спор сразу. Сначала спокойно изучите договор. Это займёт пару минут, но даст чёткую картину.
Поговорите с арендатором. Попробуйте выяснить причину. Часто за таким резким решением стоят личные обстоятельства (смена планов, проблемы с соседями, непредвиденные сложности). Возможно, получится найти компромисс: например, часть суммы арендатор компенсирует, чтобы закрыть вопрос без конфликтов.
Если разговор не помог — зафиксируйте требования письменно (например, в виде претензии). В ней чётко изложите свою позицию со ссылкой на пункты договора и предложите варианты решения.
Обратитесь к юристу. Специалист проанализирует текст договора, учтёт все нюансы (например, были ли какие-то мелкие недочёты при осмотре, которые арендаторы теперь используют как повод для отказа) и поможет выстроить стратегию. Это особенно полезно, если арендатор настаивает на своём или есть риск конфликта.
 
Про контакт с родителями
То, что общение шло через родителей, — не препятствие. По закону договор заключает сам арендатор (наниматель), а не его родственники. Родители не становятся стороной договора только потому, что с кем-то из жильцов они помогают. Просто сохраняйте переписку с арендатором — именно он несёт обязательства. 
Если ответ оказался полезен, поставьте "+"