Чем грозит превышение процента застройки участка при регистрации дома?

Здравствуйте, Ася! Превышение максимального процента застройки земельного участка, установленного Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Вашего муниципального образования (30% вместо нормативных 20%), несёт в себе серьёзные градостроительные и имущественные риски, даже несмотря на упрощённый порядок регистрации по «дачной амнистии».

Разберём подробно, как действует Росреестр при подаче технического плана и чем грозит такое нарушение в дальнейшем:

1. Поставит ли Росреестр такой дом на кадастровый учёт по «дачной амнистии»?

• Согласно ч. 12 и ч. 13 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при проведении правовой экспертизы документов, поданных по «дачной амнистии» (на основании технического плана кадастрового инженера и правоустанавливающего документа на участок), государственный регистратор проверяет соответствие здания обязательным параметрам объекта ИЖС / садового дома (до 3 надземных этажей, высота не более 20 м — п. 39 ст. 1 ГрК РФ), а также предельным параметрам разрешённого строительства, установленным ПЗЗ (в части отступов и коэффициента застройки, если правила ПЗЗ внесены в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия).
• Если в Вашем районе (особенно в Москве и Московской области, где базы ИСОГД интегрированы с ФГИС ЕГРН) регистратор сопоставит площадь застройки из технического плана с площадью участка и выявит превышение 20% по ПЗЗ, Вы получите уведомление о приостановлении государственного кадастрового учёта и регистрации прав по п. 22 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ, а затем — отказ.

2. Чем грозит превышение процента застройки, даже если Росреестр пропустит регистрацию:

• В силу ч. 13 ст. 70 ФЗ № 218-ФЗ и п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (самовольная постройка), государственная регистрация права собственности по «дачной амнистии» не лишает органы местного самоуправления (или Мосгосстройнадзор / Госинспекцию по недвижимости) права предъявить в суд иск о признании постройки самовольной и её приведении в соответствие с ПЗЗ (реконструкции) или сносе.
• Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», нарушение установленного в ПЗЗ максимального процента застройки земельного участка квалифицируется как нарушение градостроительных и строительных норм и правил. То обстоятельство, что противопожарные и градостроительные отступы (3 м и 6 м) Вами соблюдены — это огромный плюс (соседи не смогут доказать угрозу их жизни и здоровью), однако иск от местной администрации по ст. 222 ГК РФ остаётся вполне реальным (особенно при аэрофотосъёмке участка).

3. Как законно узаконить застройку 30% без риска сноса и отказа Росреестра:

1. Получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства (ст. 40 Градостроительного кодекса РФ): До или в процессе оформления Вы вправе обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления (комиссию по ПЗЗ / Комитет по архитектуре и градостроительству) за предоставлением разрешения на увеличение максимального процента застройки с 20% до 30% (муниципальная услуга предоставляется через региональный портал Госуслуг / mos.ru).
2. Прирезка (перераспределение) земельного участка (ст. 39.28 Земельного кодекса РФ) или объединение со смежным участком: Если есть возможность прирезать к участку муниципальную землю или докупить смежную полосу, площадь участка увеличится, и соотношение пятна застройки дома к площади участка войдёт в норматив 20%.
3. Проверка расчёта площади застройки кадастровым инженером: По Приказу Росреестра № П/0393 в площадь застройки входят выступающие конструктивные элементы (крыльцо, террасы на фундаменте, навесы). Грамотная конфигурация входных групп и открытых настилов позволяет существенно снизить расчётный процент застройки в техническом плане.

Ася, уточните, пожалуйста: в каком именно городском округе (Москва или Московская область) расположен участок, какая у него категория/ВРИ (ИЖС, ЛПХ, ведение садоводства) и дом уже построен или Вы только проектируете фундамент?

Напишите мне в личный чат (можете указать кадастровый номер участка) — я проверю градрегламент Вашей территориальной зоны по ПЗЗ и подскажу, как зарегистрировать дом без приостановки Росреестра.

Здравствуйте!

Превышение максимального процента застройки земельного участка является основанием для приостановления кадастрового учёта и регистрации права собственности на дом, в том числе при оформлении по «дачной амнистии».

Согласно ч. 13 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ, Росреестр обязан проверять соответствие дома предельным параметрам строительства, установленным ПЗЗ. Это касается и максимального процента застройки. Данная позиция прямо подтверждена письмом Росреестра от 24.04.2023 № 14-3449-ТГ/23.

Если ПЗЗ допускают застройку 20% участка, а фактически она составляет 30%, Росреестр вправе приостановить регистрацию, а при неустранении нарушения — отказать. Соблюдение отступов 3 и 6 метров ситуацию не меняет.

Кроме того, согласно ст. 222 ГК РФ, существует риск признания дома самовольной постройкой с требованием привести его в соответствие с установленными параметрами либо снести. Однако снос не является автоматическим последствием превышения.

Рекомендую до строительства рассмотреть возможность изменения ПЗЗ либо получения разрешения на отклонение от предельных параметров по ст. 40 ГрК РФ. При этом увеличение процента застройки с 20% до 30% требует отдельного правового обоснования.

Для оценки возможности законной регистрации дома можете обратиться ко мне за платной персональной консультацией через кнопку «Общаться в чате». Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации.

Если ответ был Вам полезен, буду признателен за благодарность любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.