Процент застройки земельного участка по ПЗЗ не более 20%. Если застроить например 30% и подать на регистрацию по дачной амнистии, чем это грозит? И поставит ли Росреестр дом на учет? При этом отступы от соседних участков и зданий в пределах нормы 3 и 6 метров.
Добрый день!
Превышать предельный процент застройки категорически не рекомендуется. То, что соблюдены отступы от границ (3 м и 6 м), — это лишь часть градостроительных требований. Превышение максимального процента застройки прямо нарушает Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования.
1. С высокой долей вероятности — НЕТ (будет приостановка, а затем отказ).
Как устроена регистрация по «дачной амнистии»:
Вы заказываете у кадастрового инженера технический план дома.
Кадастровый инженер снимает контур дома, высчитывает его площадь и площадь застройки, после чего загружает в техплан данные из публичной кадастровой карты и ПЗЗ конкретной территориальной зоны.
В техплане инженер обязан указать фактический процент застройки.
При подаче документов в Росреестр государственная система и регистратор проверяют соответствие параметров дома техническому регламенту и Градостроительному кодексу (ст. 70 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Что произойдет в Росреестре:
Регистратор увидит, что максимальный процент застройки по ПЗЗ составляет 20%, а по факту в техническом плане указано 30%.
На основании ст. 26 ФЗ № 218 регистратор вынесет уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и регистрации прав (сроком до 3 месяцев).
Если за время приостановки несоответствие не будет устранено (а уменьшить площадь уже построенного дома сложно), вы получите официальный отказ в регистрации.
Некоторые кадастровые инженеры могут составить техплан без явного указания на нарушение или «попытаться пропустить» его через Росреестр, однако автоматизированные проверки Росреестра сейчас жестко сверяют площадь контура дома с площадью участка и градостроительным регламентом зоны.
2. Чем еще грозит превышение процента застройки?
Если вы все же построите дом с застройкой 30% вместо 20%, вы столкнетесь со следующими рисковыми сценариями:
Риск признания постройки самовольной (ст. 222 ГК РФ)
Объект, построенный с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (к которым относятся ПЗЗ), признается самовольной постройкой.
Администрация муниципального образования (орган государственного строительного надзора) вправе выдать предписание о приведении дома в соответствие с установленными параметрами (т.е. снести часть дома) либо вынести решение о сносе через суд.
Необходимость судебного оспаривания
Единственный способ узаконить такой дом после отказа Росреестра — обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Однако в суде придется доказывать, что:
Превышение процента застройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Дом не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вы предпринимали попытки легализовать постройку в установленном порядке.
Судебная экспертиза стоит дорого, а гарантированного положительного решения нет (суды часто встают на сторону муниципалитета при прямом нарушении ПЗЗ).
Проблемы с вводом коммуникаций и дальнейшими сделками
Без выписки из ЕГРН (которую не выдадут из-за отказа в регистрации) вы не сможете официально подключить к дому магистральный газ, продать его, подарить или использовать в качестве залога по ипотеке.
Как поступить законно, если нужно застроить 30%?
Если проект дома или площадь участка не позволяют уложиться в 20%, решайте этот вопрос ДО начала строительства или до подачи документов в Росреестр:
Получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (ст. 40 Градостроительного кодекса РФ): Вы имеете право обратиться в местную администрацию (Комитет по архитектуре и градостроительству) с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров (с 20% до 30%).
Администрация организует публичные слушания или общественные обсуждения. Если соседи не против и градостроительная комиссия одобрит заявку, глава администрации издает постановление.
Данное постановление прикладывается к техническому плану, и Росреестр спокойно регистрирует дом.
Перераспределение (увеличение) земельного участка: Если есть возможность прирезать часть смежной муниципальной земли (выкупить перераспределением), площадь участка увеличится, и 30% застройки превратятся в допустимые 20%.
Корректировка проекта дома: Уменьшить пятно застройки (площадь первого этажа или пятно фундамента) за счет увеличения этажности (например, сделать 2-й этаж или мансарду вместо одноэтажного дома большой площади). При этом общая жилая площадь останется прежней, а площадь застройки снизится.
Если вам понравилась моя консультация, то буду благодарна за ваш отзыв знаком +
