Мои соседи не дают мне возможности сдать комнату и продать я им несколько раз предлагала купить , передала им досудебную претензию опять ничего , только опят агрессия, что делать из за этого вырос долг, я была в разъездах хотела сдать комнату объясняла но не дали, что делать
Здравствуйте!
Это ваша комната и вы можете распоряжаться ее по своему усмотрению.
Например, начать менять окна в зимний период — почему нет, или сдать комнату цыганам или трем таджикам.
Ну или продать ее тем же людям.
Я бы в таком свете представил ситуацию соседям, если не поймут — нужны реальные действия.
Татьяна, здравствуйте! Соседи не могут запретить Вам продать свою комнату, но при продаже нужно соблюсти определенный порядок, а для сдачи важно, как используются общие помещения квартиры.
1) Продажа. Если комната находится в коммунальной квартире, соседи-собственники имеют преимущественное право ее купить (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ). Для этого им направляется письменное извещение с точной ценой и условиями продажи. Если в течение месяца они комнату не купят, Вы вправе продать ее любому покупателю по цене не ниже указанной в извещении. Их отказ, молчание или агрессия продаже не мешают. Надежнее передать извещение через нотариуса: он выдаст свидетельство, которое подтвердит, что порядок соблюден. Претензия с предложением купить такой силы не имеет, если в ней нет точной цены и условий. Если у Вас не комната, а доля в квартире, правило то же, но договор купли-продажи доли удостоверяется у нотариуса (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
2) Сдача. Сдать свою комнату Вы вправе (ст. 209 ГК РФ, ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Но кухня, коридор и санузел находятся в общей собственности, и пользование ими определяется соглашением собственников, а при споре судом (ст. 247 ГК РФ, ст. 41-43 ЖК РФ). Поэтому соседи в таких спорах обычно ссылаются на то, что посторонние люди пользуются общими помещениями без их согласия. Если договориться не получается, порядок пользования общим имуществом можно определить через суд, а если соседи физически препятствуют (не дают ключи, не пускают арендаторов), подать иск об устранении препятствий (ст. 304 ГК РФ). Агрессию и угрозы стоит фиксировать и сообщать участковому.
3) Долг. Препятствия со стороны соседей, к сожалению, не освобождают от оплаты жилья и коммунальных услуг (ст. 153, 155 ЖК РФ). Если в комнате нет счетчиков и установить их технически невозможно, за время отсутствия более 5 полных дней подряд можно просить перерасчет платы за услуги по нормативу (п. 86, 91 Правил № 354). С управляющей компанией можно договориться о рассрочке. Если соседи сорвали конкретную сдачу (есть переписка с арендатором, проект договора), можно ставить вопрос о взыскании с них упущенной выгоды (ст. 15 ГК РФ), но доказать ее непросто.
Многое здесь зависит от первого документа: извещение с ошибкой в цене или условиях позволяет соседям в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Если будет удобно, могу подготовить извещение соседям о продаже для передачи через нотариуса и требование об устранении препятствий в пользовании комнатой, а при необходимости и иск. Понадобятся выписка из ЕГРН, Ваша претензия соседям и описание того, как именно они мешают. Написать можно в личный чат здесь, на Правоведе.
Удачи Вам в решении вопроса!
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Татьяна, здравствуйте!
Сначала необходимо проверить выписку ЕГРН: Вам принадлежит отдельная комната или доля в праве собственности на квартиру. От этого зависят порядок распоряжения жильём и содержание возможного иска.
Если в собственности отдельная комната в коммунальной квартире, соседи-собственники имеют преимущественное право покупки, но не право бессрочно запрещать продажу.
По части 6 статьи 42 ЖК РФ и статье 250 ГК РФ им направляется письменное извещение с ценой и другими условиями продажи. Если в течение месяца после надлежащего извещения комнату не приобретут, её можно продать постороннему покупателю на предложенных условиях. При снижении цены потребуется новое извещение. Уже направленная претензия может иметь значение, если содержит необходимые условия и подтверждено её получение.
Если препятствуют доступу в комнату, меняют замки, не предоставляют ключи, можно требовать устранения препятствий по статье 304 ГК РФ. Сохраните переписку, записи угроз, сведения о свидетелях и обращениях в полицию.
При сдаче комнаты отдельно оцениваются права нанимателей на использование общих помещений. Если же Вам принадлежит доля, нельзя автоматически применять правила распоряжения отдельной комнатой.
Накопившийся коммунальный долг сам по себе не исчезает из-за конфликта. Взыскание убытков с соседей потребует доказать конкретные препятствия, размер потерь и причинную связь.
В дополнение к обсуждению: намеренно создавать соседям неудобства или использовать будущих жильцов как средство давления не рекомендую. Это может породить встречные требования и осложнить защиту Ваших прав.
Если мой ответ стал для Вас полезным, буду благодарна.
Татьяна, хорошо, что претензия вручена. Сохраните ее копию с отметкой о вручении (дата, подпись соседа) или подтверждение отправки почтой с описью: это доказательство досудебного обращения.
Учтите две вещи на случай суда. Материальный ущерб в виде неполученной арендной платы (упущенная выгода) взыскивается, только если Вы докажете, что сдача была реальной и сорвалась из-за соседей: например, переписка с арендатором или риелтором, объявление, показания свидетелей (п. 2 ст. 15, п. 4 ст. 393 ГК РФ). Компенсация морального вреда по спорам об имуществе, как правило, не взыскивается: она присуждается за нарушение личных неимущественных прав (ст. 151 ГК РФ), например при оскорблениях или угрозах, которые тоже нужно подтвердить.
Для продажи претензия не заменяет извещение о преимущественном праве покупки с точной ценой и условиями, его лучше направить отдельно через нотариуса.
Если пришлете претензию и доказательства в личный чат здесь, на Правоведе, могу оценить, какие требования реально поддержать в суде, и подготовить извещение или иск.