Как остановить использование придомовой территории застройщиком под проезд к новому ЖК?

Question

Наша придомовая территория входящая в состав общедомового имущества без согласия собственников МКД соседствующим застройщиком производит в двух местах врезку для превращения нашей территории проезжую дорогу для вьезда-выезда со строящегося ЖК. Наша придомовая территория представляет тупиковый асфальтированный участок шириной 4метра который используется для пешеходного движения жильцов и при необходимости проезда спецтехники. Как нам остановить фактически рейдерский захват нашей территории

Николай Кондрашкин · Accepted Answer

Марина, здравствуйте! Поскольку земельный участок сформирован и входит в состав общего имущества собственников вашего многоквартирного дома (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), любые строительные работы на нем (срезка бордюров, врезка примыканий) и организация сквозного проезда к соседнему ЖК без решения общего собрания собственников (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов в доме) и без установленного сервитута (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ) являются незаконным самоуправством и самовольным занятием части земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ). Более того, устройство сквозного транзитного проезда к новостройке через вашу внутридворовую тупиковую территорию шириной 4 метра прямо запрещено градостроительными и санитарными нормами (п. 2.5 СанПиН 2.1.2.2645-10 / СП 42.13330.2016 «Градостроительство»), а также нарушает проект организации строительства (ПОС) самого застройщика, по которому подъезд строительной техники и будущих жителей нового ЖК должен осуществляться с улично-дорожной сети общего пользования, а не через чужой двор. Чтобы остановить врезку немедленно, действуйте в два шага: сегодня же вызовите полицию на место работ для фиксации самоуправства (ст. 19.1 КоАП РФ) и повреждения благоустройства, подайте экстренную жалобу в Инспекцию государственного строительного надзора Новосибирской области и мэрию г. Новосибирска (выдавшую разрешение на строительство), а в районный суд подайте негаторный иск по ст. 304 ГК РФ о запрете устройства проезда и восстановлении ограждения/бордюров с ходатайством о принятии обеспечительных мер (ст. 139, 140 ГПК РФ — судебный запрет застройщику производить любые дорожные работы на границе вашего участка до вынесения решения). Уточните, знаете ли вы кадастровый номер вашего придомового участка (поставлен ли он на кадастровый учет в границах, где делают врезку) и наименование застройщика соседнего ЖК? Напишите в комментариях или в личный чат — проверим границы участка по Публичной кадастровой карте и составим заявление в Госстройнадзор и иск в суд с обеспечительными мерами.

Николай Кондрашкин · Answer

Марина, раз застройщик известен — ООО «СЗ Байкал», это существенно упрощает блокировку работ: специализированный застройщик работает по проектной декларации в системе ЕИСЖС (наш.дом.рф) и находится под прямым контролем Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области и департамента строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска. Согласно ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, застройщик обязан осуществлять строительство и организацию въездов-выездов строго в границах своего отведенного земельного участка и в соответствии с проектом организации строительства (ПОС), прошедшим экспертизу. Врезка в ваш придомовой проезд без согласия 2/3 собственников вашего МКД (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) образует для ООО «СЗ Байкал» состав административного правонарушения по ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ (нарушение проектной документации) и ст. 7.1 КоАП РФ (самовольное занятие земельного участка) со штрафами на юридическое лицо от 100 000 рублей и предписанием о приостановке работ. Сейчас нужно подать официальную претензию директору ООО «СЗ Байкал» о немедленном прекращении врезки и восстановлении бордюрного камня, жалобу в Госстройнадзор Новосибирской области и мэрию г. Новосибирска, а в районный суд — иск по ст. 304 ГК РФ с ходатайством о наложении судебного запрета на дорожные работы (ст. 139, 140 ГПК РФ). Переходите в личный чат (нажмите кнопку «Общаться в чате» рядом с моим именем) и напишите точный адрес вашего дома в Новосибирске — по адресу проверим кадастровые границы вашего двора и подготовим полный пакет документов против ООО «СЗ Байкал».

Виолетта Лобода · Answer

Марина, здравствуйте! Если работы ведутся в границах земельного участка, входящего в общее имущество Вашего дома, застройщик должен иметь законное основание для его использования. Одного разрешения строить соседний ЖК для этого недостаточно. 1. Зафиксируйте границы участка и место работ. Получите актуальную выписку ЕГРН с планом участка. Сопоставьте границы с местами устройства въездов. Если расположение спорно, может потребоваться помощь кадастрового инженера. Дата формирования участка сама по себе не доказывает, что конкретная врезка находится внутри его границ. 2. Потребуйте документы, разрешающие использование земли. Через управляющую организацию и непосредственно письменно запросите у застройщика: — основание проведения работ на участке; — сведения о сервитуте или другом праве пользования; — документы о согласовании проезда; — решение собственников, если застройщик ссылается на их согласие; — относящиеся к проезду материалы проектной документации. Статья 36 ЖК РФ допускает ограниченное пользование участком другими лицами, но такое право должно возникать в предусмотренном законом порядке. Самовольное начало работ его не заменяет. 3. При продолжающихся работах действуйте параллельно. Снимайте происходящее с привязкой к адресу и дате. При повреждении имущества или конфликте вызовите полицию для фиксации обстоятельств. Направьте обращения в муниципалитет и орган строительного надзора по фактическому месту строительства. При отсутствии законного основания можно оценивать иск об устранении препятствий в пользовании участком и восстановлении нарушенного состояния по статье 304 ГК РФ. Одновременно просить суд запретить конкретные работы в качестве обеспечительной меры. Необходимость запрета следует обосновать документами и фотографиями. Уточню предыдущий ответ коллеги: ссылка на СанПиН 2.1.2.2645-10 как на действующий документ некорректна — он отменён с 1 марта 2021 года. Также без изучения проекта нельзя утверждать, что застройщик уже нарушил конкретные положения своего проекта организации строительства. Отдельно проверьте территориальность обращений: указанный Вами кадастровый номер начинается с «03», поэтому направлять все заявления только по городу, указанному в профиле, без проверки адреса участка не следует. Главное сейчас — подтвердить границы, зафиксировать работы и установить, какое правовое основание предъявляет застройщик. Если мой ответ стал для Вас полезным, буду благодарна.

Константин Лучников · Answer

Марина, здравствуйте! Коллеги подробно описали фиксацию нарушения и обращения в органы. Дополню тем, что поможет быстрее остановить работы и не ошибиться на старте. Сначала проверьте, стоит ли участок под домом на кадастровом учете и в каких границах. В общую долевую собственность собственников помещений участок переходит с момента формирования и постановки на кадастровый учет (ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). Если участок не сформирован, он остается в государственной или муниципальной собственности, и тогда претензии адресуются прежде всего мэрии, а параллельно стоит инициировать формирование участка. Застройщик обычно использует этот довод первым. Если участок принадлежит дому, шаги такие: 1) получить выписку из ЕГРН с границами и при необходимости заключение кадастрового инженера о том, что врезки находятся внутри участка; 2) запросить в мэрии проект организации строительства и схему подъездов к новому ЖК: если проезд через Ваш двор не предусмотрен, это сильный довод для жалобы в инспекцию государственного строительного надзора; 3) провести общее собрание собственников, зафиксировать отказ в предоставлении участка для проезда и уполномочить представителя на обращение в суд; 4) подать в районный суд негаторный иск об устранении препятствий в пользовании участком и восстановлении его состояния (ст. 304 ГК РФ), одновременно заявив об обеспечительной мере в виде запрета работ (ст. 139-140 ГПК РФ). Госпошлина за неимущественный иск для гражданина 3 000 рублей, за заявление об обеспечении иска 10 000 рублей. Иск может подать любой собственник помещения, но решение собрания заметно усиливает позицию. Если работы завершат и проезд начнут использовать, добиться восстановления будет сложнее, поэтому действовать лучше до окончания работ. Если будет удобно, в личном чате здесь, на Правоведе, могу подготовить исковое заявление с ходатайством о запрете работ, а также повестку и протокол общего собрания. Для этого пришлите выписку из ЕГРН, фото и видео работ, сведения о застройщике и управляющей организации. С уважением, Лучников Константин, юрист, партнер адвокатского бюро

Константин Лучников · Answer

Марина, это хорошая новость для Вашей позиции. Если участок поставлен на кадастровый учет в 2006 году, то есть после введения в действие Жилищного кодекса, право общей долевой собственности собственников помещений возникло в силу закона с момента кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», п. 66 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010). Отсутствие записи о праве в ЕГРН этому не мешает, поэтому довод застройщика о том, что «права не зарегистрированы», не означает, что участок ничей. Схема кадастрового инженера с поворотными точками очень пригодится. Важно, чтобы в ней или в отдельном заключении было прямо отражено, что места врезок находятся внутри границ участка дома, с привязкой к фото. Выписку из ЕГРН лучше заказать с описанием местоположения границ (планом участка), тогда она и схема будут подтверждать друг друга. Пока выписка готовится, можно параллельно направить застройщику и в управляющую организацию письменное требование прекратить работы на участке дома и запросить у мэрии проект организации строительства. Ответы или их отсутствие тоже станут доказательствами в суде. Работы идут, и каждый день повышает риск, что проезд начнут использовать, поэтому иск и ходатайство о запрете работ лучше подготовить к моменту получения выписки. Если будет удобно, в личном чате здесь, на Правоведе, могу подготовить исковое заявление с ходатайством об обеспечении иска (7 000 руб., 2-3 рабочих дня) или вместе с ними требование застройщику и документы для общего собрания (10 000 руб.). Для начала пришлите схему кадастрового инженера, фото работ и сведения о застройщике.