Можно ли приватизировать землю под таунхаусом отдельно от других собственников?

Question

Возможна ли приватизация земли под домом и прилегающей территории отдельно от остальных собственников? Имею 4-уровневый таунхаус в городе. Оформлен как квартира. У дома 5 подъездов, 4 хозяина (у одного 2 подъезда). Фактически в пользовании сотка земли перед и за домом. Возможна ли приватизация земли под домом и прилегающей территории отдельно от остальных собственников? 2е желают, но один наотрез. Читал, что вроде бы вот-вот примут некий законопроект по этому поводу.

Виталий Працко · Answer

Здравствуйте! В конкретном Вашем случае, нет, приватизировать земельный участок под таунхаусом отдельно от других собственников нельзя. Это принципиальный момент: земля под блокированным домом не может быть оформлена в индивидуальную собственность одного владельца. Почему это невозможно Правовой режим такой земли регулируется Земельным кодексом РФ. Согласно ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание к нескольким владельцам порядок пользования земельным участком определяется с учётом их долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования. Ключевая причина в том, что таунхаус, как правило, является домом блокированной застройки, а не отдельным индивидуальным домом. В таком доме у каждого блока свой вход и своя территория, но юридически это части одного здания. Соответственно, земельный участок под всем домом не может быть разделён между собственниками — он остаётся в общей долевой собственности всех владельцев блоков.

Константин Лучников · Answer

Здравствуйте. Дополню коллегу. С 1 марта 2022 года действует Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ, который ввел понятие «дом блокированной застройки» (п. 40 ст. 1 ГрК РФ). Если Ваш таунхаус фактически состоит из блоков с отдельными выходами на участок, собственники могут привести сведения ЕГРН в соответствие с этим законом: помещения признаются домами блокированной застройки (ст. 16 закона № 476-ФЗ), и затем под каждым блоком можно образовать отдельный участок. Сложность в том, что в Росреестр обращаются по совместному решению собственников, которые уполномочивают одного из них подать заявление. Если один из собственников наотрез против, внесудебный путь фактически закрыт. Тогда остается суд. В практике есть дела о признании квартиры блоком по иску одного собственника, но исход во многом зависит от технического заключения: соответствует ли Ваша часть признакам дома блокированной застройки (общие только боковые стены, отдельный выход на участок, отсутствие общих помещений и коммуникаций, через которые проходят соседи). На законопроекты ориентироваться рано: значение имеет закон, действующий на дату обращения. Если пришлете выписки ЕГРН, техпаспорт и сведения о земельном участке, оценю, подходит ли дом под блокированную застройку, и подскажу, что лучше: договариваться с соседом или готовить иск. С уважением, Лучников Константин, юрист, партнер адвокатского бюро