Риски покупателя при сделке с недвижимостью с собственниками-нерезидентами РФ

Добрый день!

Описанная вами структура сделки несет в себе высокие риски как юридического, так и финансово-налогового характера.

1. Риск блокировки счетов и валютного законодательства

Счета продавцов: Оплата покупателем-резидентом на рублевые счета нерезидентов (в данном случае граждан РФ без постоянного проживания в РФ) внутри РФ закону не противоречит, однако банки применяют усиленный контроль в рамках 115-ФЗ.
Риск задержки/блокировки: При поступлении крупных сумм (от 5 до 10 млн руб.) Сбербанк затребует документы-основания (ДКП, выписки ЕГРН, нотариальные акты). Если продавцы не смогут оперативно пройти идентификацию или подтвердить источник происхождения/статус, счет может быть временно заблокирован до предоставления пояснений.
Риск расторжения ДКП продавцами: Если расчет идет через нотариальный депозит, обязательство покупателя по оплате считается исполненным с момента внесения средств на депозит нотариуса. Если средства зависнут на этапе перечисления с депозита на счет продавца из-за блокировки банка продавца, инициировать расторжение ДКП по вине покупателя продавцы не смогут, так как покупатель свои обязательства выполнил.
2. Проверки в части финансирования и валютного контроля

Продажа недвижимости, расположенной в РФ, находящейся в собственности резидентов/нерезидентов, не подпадает под запреты на финансирование недружественных стран, так как продавцы являются гражданами РФ (наличие статуса налогового нерезидента не лишает их правоспособности и не делает их «иностранными лицами недружественных государств».
3. Налоговые риски и риски оспаривания сделки.

Налог с продажи для нерезидентов (НДФЛ): Отец/Сын/Внук владеют долями с 2001 и 2002 годов (более 3/5 лет). Согласно ст. 217.1 НК РФ, налоговые нерезиденты РФ освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, если минимальный предельный срок владения (3 года для наследства/приватизации) истек. Налоговых рисков для Покупателя как налогового агента здесь нет.
Риск доверенности от Внука: Доверенность выдана в Калининграде летом 2026 года. Необходимо тщательно проверить: Действительность доверенности по реестру нотариата.
Полномочия (право продажи за конкретную цену, право подписания ДКП).
Отсутствие факта отзыва доверенности на момент подписания договора.
Идентификация Внука: У внука нет внутреннего паспорта РФ, оформление происходило по загранпаспорту МИД. Важно, чтобы нотариус при удостоверении сделки корректно установил личность и волеизъявление доверителя (в том числе отсутствие недееспособности/сомнительных условий).
Рекомендации покупателю:

Обязательно проводить сделку через нотариальное удостоверение (как у вас и запланировано) — нотариус несет материальную ответственность и проверяет законность правоустанавливающих документов.
В ДКП четко прописать, что обязанность покупателя по оплате считается полностью исполненной с момента зачисления средств на нотариальный депозит.
Запросить у нотариуса справку/отметку о проверке действительности доверенности в день сделки.

Если вам понравилась моя консультация,  то буду благодарна за ваш отзыв знаком +.

Счета продавцов для Вас как покупателя вторичный вопрос: при расчете через депозит нотариуса оплата обычно считается произведенной в момент внесения денег на депозит, если это прямо записано в договоре, и тогда блокировка счета у продавца сама по себе не повод расторгать сделку с Вами. Опаснее две вещи, которые от счетов не зависят: доля внука, которую продает его представитель, и наследство отца 2002 года

Внук на сделке не будет, поэтому многое держится на доверенности: она должна быть нотариальной (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), а отменить ее внук может по общему правилу в любое время, в том числе из Германии (п. 2 ст. 188 ГК РФ). Поэтому прямо перед сделкой проверьте по открытому сервису Федеральной нотариальной палаты, что доверенность не отменена, а в ее тексте, что в ней названо право продать именно его 1/3, и держитесь схемы, где деньги за долю внука идут на его собственный счет, а не на счет сына: так отпадает спор «представитель продал, а денег я не получил»

По наследству: если у отца кроме сына были другие наследники, опоздавший может восстановить срок через суд, и тогда выданное сыну свидетельство признается недействительным (п. 1 ст. 1155 ГК РФ). Квартиру у Вас это, скорее всего, не отнимет: опоздавший получает свое по правилам о неосновательном обогащении, то есть, если доля уже продана, как правило деньгами с наследника (п. 3 ст. 1155 ГК РФ), а у добросовестного покупателя по возмездной сделке имущество истребуют лишь в узких случаях (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Но ответчиком в суд привлечь могут и Вас, и тогда это месяцы и возможный арест на квартиру. Что все выписаны, хорошо, но кто на 2001 год отказался от участия в приватизации, видно по договору приватизации и архивной выписке из домовой книги, а у такого человека право пользования по позиции судов, как правило, сохраняется и после продажи

От того, выдано ли свидетельство о праве на наследство после отца по закону или по завещанию и когда, зависит, покупаете Вы чистую квартиру или будущий спор. Пришлите в чат здесь страницу свидетельства с основанием и датой выдачи, разберем по документу