Есть покупатели на квартиру которая требует ремонта. Покупатели хотят купить квартиру в рассрочку сначала внести 50 процентов оплаты и остальное выплатить в течении 5 месяцев. До полного расчета по договору собственник не меняется. Но покупатели хотят начать ремонт сразу после внесения 50 процентов. Какие есть риски для действующего собственника.
Здравствуйте. Основной риск — покупатели получат доступ к квартире и начнут ремонт, оставаясь при этом должниками по 50% цены. При неоплате возникнет спор о возврате квартиры, произведённых улучшениях и убытках. По ст. 549, 555 и 556 ГК РФ условия продажи, цены и передачи недвижимости необходимо чётко закрепить в договоре. Рекомендую предусмотреть график платежей, ответственность за просрочку, запрет неотделимых улучшений без письменного согласия и порядок освобождения квартиры при нарушении договора.
Буду признателен за честный отзыв о моём ответе.
Здравствуйте!
Дополню коллегу: схема «собственность до полной оплаты остается у продавца, а покупатели уже делают ремонт» самая неудобная для продавца, поэтому важно правильно выбрать конструкцию.
1. В чем риск. Если покупатели внесли 50%, сделали ремонт и перестали платить, Вам придется расторгать договор через суд, возвращать полученные 50% и спорить о стоимости ремонта: неотделимые улучшения покупатели будут требовать компенсировать. Пока идет спор, квартиру фактически нельзя продать другим. Кроме того, если они въедут и зарегистрируются (или пропишут детей), выселение тоже потребует суда.
2. Как обычно делают безопаснее. Регистрируют переход права на покупателей сразу, но с ипотекой в силу закона в пользу продавца до полной оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Росреестр одновременно регистрирует обременение, и без Вашего согласия покупатели не смогут продать или заложить квартиру. При неоплате Вы вправе обратить взыскание на квартиру. А ремонт они делают уже в своей квартире, и спора об улучшениях не возникает.
3. Если все же собственность остается за Вами до расчета:
— предусмотрите в договоре право на односторонний отказ при просрочке платежа и заранее определенную судьбу ремонта (например, что неотделимые улучшения при расторжении по вине покупателя не компенсируются или компенсируются в пределах фиксированной суммы);
— часть первого платежа оформите как неустойку (или задаток по предварительному договору), которая остается у Вас при отказе покупателей;
— разрешите только ремонт по согласованному перечню, без перепланировки, и запретите вселение и регистрацию до полной оплаты.
Если пришлете условия, о которых договорились с покупателями, подготовлю договор с защитой Ваших интересов.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
