Здравствуйте!
По описанной ситуации судебная перспектива в целом есть, но я бы не начинал сразу с иска о признании права собственности на 6 соток. Ключевой вопрос — какое правовое происхождение имеет этот участок, указанный в ЕГРН по приказу 1992 года, и соответствует ли он фактически земле, занятой вашим объектом.
То обстоятельство, что участок площадью 6 соток является ранее учтённым, но не имеет установленных границ, само по себе не препятствует защите вашего права. Судебная практика допускает установление границ земельного участка, когда имеются документы, позволяющие определить его местоположение и связь с расположенным на нём объектом. Верховный Суд прямо указывал, что отсутствие сформированного и поставленного на кадастровый учёт участка само по себе не лишает собственника недвижимости прав на необходимую для её эксплуатации землю.
При этом в вашей ситуации есть важная особенность: квартира № 1 и квартира № 2 были приобретены по договорам купли-продажи, в которых земельный участок не фигурировал. Поэтому автоматически утверждать, что вместе с квартирой к вам перешло право собственности на землю, я бы не стал. Необходимо установить, кому принадлежал участок в момент приобретения недвижимости, на каком основании он был предоставлен в 1992 году и что именно представляет собой указанный в ЕГРН приказ.
Сейчас после изменения статуса объектов на дома блокированной застройки ситуация для вас существенно интереснее. Для такого объекта применяется принцип единства судьбы здания и земельного участка. Статья 39.20 ЗК РФ предоставляет собственнику здания исключительное право на приобретение находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположено здание.
Однако я бы обратил особое внимание на границы участка. Требовать в суде просто: «признать за мной право собственности на земельный участок площадью 600 кв. м» — рискованно, если в ЕГРН отсутствуют координаты границ. Более правильная конструкция зависит от документов 1992 года: возможно, потребуется сначала установить местоположение и границы ранее предоставленного участка, а уже затем решить вопрос о признании/оформлении права собственности.
Есть ещё один существенный момент. Если 6 соток действительно были предоставлены именно под квартиру № 1, а теперь этот объект имеет статус дома блокированной застройки, необходимо проверить, не затрагивает ли этот участок права собственника второго блока. Для дома блокированной застройки земельно-правовая ситуация может отличаться от ситуации с обычной квартирой в многоквартирном доме. Верховный Суд в своей практике уже рассматривал вопросы прав собственников блоков на земельный участок.
Поэтому мой предварительный вывод такой: положительное решение вполне возможно, но вероятность его вынесения нельзя оценить надёжно только из приведённых вами обстоятельств. Наиболее важными будут приказ 1992 года, сведения из старого технического/инвентарного дела, документы БТИ, схема расположения дома и участка, а также сведения о том, кому и для каких целей участок был предоставлен.
Причём я бы сначала попытался установить право на этот участок в административном порядке через орган, уполномоченный распоряжаться муниципальной землёй, и только при отказе либо невозможности оформить право переходил к судебному способу. Статья 39.20 ЗК РФ как раз предусматривает исключительное право собственника здания на приобретение соответствующего публичного земельного участка.
Самое важное сейчас — посмотреть сам приказ 1992 года и выписку ЕГРН на участок 6 соток. По ним можно будет определить, является ли этот участок тем самым земельным участком, который исторически был предоставлен под ваш объект, и какую именно позицию лучше заявлять в суде.
Если предоставите текст приказа 1992 года и выписку ЕГРН по земельному участку (можно без персональных данных), я смогу оценить именно перспективу иска и правильный способ оформления земли в вашей ситуации.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
