Здравствуйте, у меня в собственности две квартиры в одной живу я во второй сын, все платежи за обе квартиры плачу я, я на пенсии и оплачивать платежи стало финансово тяжело, сын не работает и ничего не платит, я хочу переписать квартиру в которой он живëт на него, но так чтобы он не мог её продать хотя-бы при моей жизни и что-бы платежи не брали с меня если он не будет платить. Как это сделать?
Здравствуйте!
Вы можете подарить квартиру сыну с его согласия. После регистрации перехода собственности текущие платежи за ЖКУ станут его обязанностью (ст. 153 ЖК РФ). Ранее возникшие долги останутся Вашими, кроме задолженности по капремонту (ст. 158 ЖК РФ).
Но запретить сыну продавать подаренную квартиру до Вашей смерти нельзя: собственник вправе ею распоряжаться (ст. 209 ГК РФ).
Другой вариант — нотариальный договор пожизненного содержания с иждивением. Сын станет собственником, но сможет продать квартиру только с Вашего предварительного согласия (ст. 601, 604 ГК РФ). Однако он будет обязан действительно обеспечивать Вам содержание. Если сын не работает и не готов исполнять эти обязанности, заключать такой договор рискованно.
Без согласия сына переоформить квартиру на него нельзя.
Если мой ответ Вам помог, пожалуйста, поставьте "+". Если же необходимы дополнительные разъяснения, подготовка соответствующих документов, обратитесь ко мне в личные сообщения, обязательно помогу.
Здравствуйте, Тамара! Обычное дарение не решает обе Ваши задачи: после регистрации собственности сын станет самостоятельным собственником, а фраза «не продавать при моей жизни» не создаёт надёжного запрета продажи, равного законному обременению.
Для Вашей цели стоит обсудить с нотариусом реальный договор пожизненного содержания с иждивением. По статье 604 ГК РФ сын как плательщик ренты сможет продать, заложить или иначе обременить переданную квартиру только с Вашего предварительного согласия. В договоре можно определить его обязанности по содержанию и оплате расходов. Договор нотариальный, обременение регистрируется в ЕГРН.
Но это не формальность: сын должен действительно предоставлять согласованное содержание, а не просто получить квартиру с фиктивным названием договора. Если он не работает и платить не собирается, договор не обеспечит фактическую оплату автоматически. После перехода собственности текущие обязанности собственника возникают у него, но уже существующие долги нужно проверить отдельно; долги по капремонту имеют специальный режим перехода.
План:
1. Получите выписку ЕГРН и сверку долгов, обсудите с сыном, готов ли он принять и исполнять обязательства.
2. С этими документами обратитесь к нотариусу и согласуйте содержание, оплату коммунальных расходов, контроль исполнения и последствия нарушений. Вашу регистрацию и право пользования тоже нужно учитывать, если они сохраняются.
3. После регистрации перехода права сообщите управляющей организации и поставщикам нового собственника. Не оставайтесь стороной дополнительных платёжных обязательств без необходимости.
Если сын не согласен реально исполнять договор, сохранить контроль над квартирой и одновременно полностью снять с себя расходы простым «переписыванием» не получится. Тогда разумнее обсуждать пользование квартирой и её продажу или сдачу, пока собственником остаётесь Вы.
Если мой ответ Вам помог, нажмите «+» под ним — так Вы отметите, что консультация была полезной.
Тамара, при любом варианте платить за квартиру сына обязан он сам с момента регистрации его права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). А продажу только с Вашего согласия дает договор пожизненного содержания с иждивением, но сначала проверьте, потянет ли сын этот договор. Если квартира передается бесплатно, содержание в месяц должно стоить не меньше двух прожиточных минимумов на душу населения в регионе, где квартира (п. 2 ст. 602 ГК РФ). Для неработающего сына это реальная обязанность
Содержание может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде (п. 1 ст. 602 ГК РФ), поэтому в договор можно включить обязанность сына оплачивать коммуналку за квартиру, где живете Вы. Можно предусмотреть и замену содержания периодическими денежными платежами (ст. 603 ГК РФ). Продать, заложить или иначе обременить квартиру сын сможет только с Вашего предварительного согласия (ст. 604 ГК РФ)
Если сын существенно нарушит договор, Вы вправе потребовать возврата квартиры или выкупной цены, а компенсацию своих расходов на Ваше содержание он требовать не сможет (п. 2 ст. 605 ГК РФ). При споре нарушение оценивает суд, поэтому неуплату лучше прямо назвать в договоре существенным нарушением
Второй вариант, дарение, продажу не ограничивает: сын сможет продать квартиру, и вернуть ее Вы уже не сможете. В договор можно включить лишь право отменить дарение, если Вы переживете сына, и вернуть квартиру по нему можно, только если она сохранилась (п. 4, 5 ст. 578 ГК РФ)
Напишите мне в чат здесь на сайте, есть ли у сына доход и согласен ли он взять на себя платежи, скажу, какой вариант защитит Вас лучше и что обязательно записать в договор
