Добрый день. У дома три собственника. Причём есть части дома приписанные к собственникам и есть в общей собственности. В егрн зарегистрированы только доли дома. Мне нужно выделить свою часть или какую-то часть от части для разделения коммуникаций (газ, вода, электричество). РСО требуют выделенную часть. Как это сделать, куда обращаться? Нужно ли согласие собственников?
Добрый день Андрей!
Если в ЕГРН у Вас зарегистрирована именно доля в праве собственности на весь жилой дом, то фактическое пользование определенной частью дома само по себе еще не делает эту часть самостоятельным объектом недвижимости.
Для того чтобы ресурсоснабжающие организации могли рассматривать Вашу часть отдельно, действительно может потребоваться выдел доли в натуре с постановкой образованного объекта на кадастровый учет и регистрацией права собственности.
Порядок зависит прежде всего от технического устройства дома.
Сначала рекомендую обратиться к кадастровому инженеру и специалисту по техническому обследованию. Необходимо определить, возможно ли технически разделить дом на самостоятельные части. Для реального раздела существенное значение имеют отдельный вход, возможность автономного использования каждой части, конструктивное устройство дома и инженерных коммуникаций.
Если все три собственника согласны с разделом и технически он возможен, раздел можно оформлять по соглашению сособственников. На основании необходимых технических документов далее производится кадастровый учет образованных объектов и государственная регистрация прав.
Если хотя бы один из собственников не согласен с предлагаемым вариантом, Вы вправе требовать выдела своей доли в натуре через суд на основании ст. 252 ГК РФ. В таком споре обычно требуется установить техническую возможность раздела; при необходимости проводится строительно-техническая экспертиза.
Поэтому согласие остальных собственников необходимо для добровольного внесудебного варианта. Но отсутствие их согласия само по себе не лишает Вас права обратиться в суд.
Есть важный нюанс. Вы пишете, что хотите выделить «свою часть или какую-то часть от части». Просто произвольно выделить удобное помещение недостаточно. Образованный объект должен соответствовать требованиям законодательства к самостоятельному объекту недвижимости. Кроме того, если фактически дом имеет общие помещения, чердак, подпол, общие инженерные шахты или иные конструктивно неразделимые элементы, это может препятствовать разделу либо потребовать предварительной реконструкции.
Я бы рекомендовал действовать в следующем порядке:
Получить актуальную выписку ЕГРН на дом и земельный участок.
Взять технический план/техническую документацию на дом.
Обратиться к кадастровому инженеру для предварительного заключения о возможности реального раздела дома.
Одновременно запросить у газовой, электросетевой и водоснабжающей организаций письменные технические требования: какой именно самостоятельный объект они требуют для заключения отдельных договоров и устройства отдельных вводов/приборов учета.
Если раздел технически возможен — предложить другим собственникам заключить соглашение.
Если согласия нет — обращаться в районный (городской) суд по месту нахождения недвижимости с требованием о разделе дома/выделе доли в натуре и прекращении общей долевой собственности в соответствующей части.
Отдельно необходимо решить вопрос с земельным участком, поскольку правовой режим земли и возможность доступа к каждой образуемой части дома также имеют значение.
Таким образом, начинать следует не с Росреестра и не с суда, а с технической проверки возможности раздела дома и получения письменных требований ресурсоснабжающих организаций. После этого станет понятно, можно ли оформить раздел соглашением либо потребуется судебный процесс.
Если пришлете выписку ЕГРН на дом и земельный участок, а также схему дома с указанием, какой частью фактически пользуетесь Вы и какие помещения остаются общими, можно будет определить наиболее подходящий вариант раздела.
Андрей, путей два, и согласие остальных собственников нужно в первом.
По соглашению. Раздел или выдел доли из общего имущества делается по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Порядок такой: кадастровый инженер смотрит дом и готовит технический план на выделяемую часть, затем все трое подписывают соглашение, и документы подаются в Росреестр. Выделить реально только изолированную часть: свой вход, свои стены, техническая возможность отдельных вводов газа, воды и света.
Через суд. Если соседи не согласны, каждый участник вправе требовать выдела своей доли в натуре в судебном порядке (п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ). Суд, как правило, назначает строительную экспертизу. Если выдел невозможен без несоразмерного ущерба дому, вместо выдела Вам положена выплата стоимости доли.
Прежде чем начинать, уточните у ресурсоснабжающих организаций письменно, что именно им нужно. Иногда для отдельного договора хватает письменного соглашения собственников о порядке пользования домом (п. 1 ст. 247 ГК РФ), а это быстрее и дешевле раздела.
