Раз администрация в этом договоре выступает арендодателем, а не органом, реализующим властные полномочия, спор о размере арендной платы - гражданско-правовой и решается в порядке искового производства по главе 22 АПК РФ, а не по главе 24 АПК РФ, которая создана для оспаривания актов органов с публичными полномочиями. Исход зависит от того, распространяется ли постановление Правительства области по своему предмету регулирования (категория участка, вид разрешённого использования) именно на договор Вашей организации - это нужно сверить с текстом самого постановления. Прежде чем идти в суд по такому денежному спору, закон требует сначала направить арендодателю претензию (ч. 5 ст. 4 АПК РФ) - если пропустить этот шаг, суд оставит иск без движения, а повышенная плата тем временем продолжит начисляться по уведомлению.
Предлагаю оформить детальный разбор. Подготовлю для Вас:
Здравствуйте Юрий!
В описанной Вами ситуации я бы рекомендовала обращаться в арбитражный суд в порядке искового производства, предусмотренного разделом II АПК РФ, а не в порядке главы 24 АПК РФ.
Принципиальное значение имеет характер спорных правоотношений.
Несмотря на то что арендодателем выступает муниципальное образование в лице уполномоченного органа, направляя уведомление об изменении размера арендной платы по действующему договору аренды земельного участка, он, как правило, действует в качестве участника гражданско-правовых, а не публично-властных отношений.
1. Почему не глава 24 АПК РФ?
Глава 24 АПК РФ предусматривает оспаривание ненормативных правовых актов, решений и действий органов публичной власти, совершённых при реализации властных полномочий.
В Вашем случае спор возникает из договора аренды и касается правомерности одностороннего изменения размера договорного обязательства.
Следовательно, наличие муниципального органа в качестве арендодателя само по себе не превращает спор в административный.
2. Какой способ защиты выбрать?
В зависимости от содержания договора и уведомления возможно предъявление иска:
о признании недействительным одностороннего изменения размера арендной платы, оформленного уведомлением;
о признании отсутствующим права арендодателя начислять арендную плату в увеличенном размере;
о применении последствий недействительности односторонней сделки, включая перерасчёт начислений, при наличии соответствующих оснований.
Способ защиты необходимо определить с учётом правовых последствий уведомления. Если оно носит исключительно информационный характер, самостоятельное требование о признании его недействительным может оказаться ненадлежащим.
3. Правовое обоснование
Статья 310 ГК РФ ограничивает возможность одностороннего изменения обязательств.
Статья 424 ГК РФ регулирует применение установленных государством регулируемых цен.
Статья 614 ГК РФ определяет порядок внесения и изменения арендной платы.
При этом регулируемый характер арендной платы не позволяет арендодателю применять нормативный акт, который по своему предмету регулирования, условиям применения либо кругу охватываемых отношений не распространяется на соответствующий земельный участок или договор.
Иными словами, необходимо проверить не только допустимость одностороннего изменения арендной платы, но и правомерность применения конкретного постановления Правительства области.
4. Судебная практика
В постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2024 по делу № А40-96386/2023 рассматривался именно гражданско-правовой спор о признании недействительными односторонних изменений арендной платы, выраженных в уведомлениях арендодателя.
Суд признал соответствующие односторонние сделки недействительными и разрешил вопрос о применимой ставке арендной платы.
Вывод: при оспаривании повышения арендной платы по существующему договору надлежащим процессуальным порядком, как правило, является исковое производство по разделу II АПК РФ с соблюдением требований статей 125 и 126 АПК РФ.
Для определения конкретного предмета иска необходимо уточнить два обстоятельства:
Как сформулирован пункт договора, предусматривающий изменение регулируемой арендной платы?
Какое именно постановление Правительства области применил муниципалитет и почему Вы считаете, что его действие не распространяется на Ваш договор?
После изучения этих документов можно определить наиболее эффективный способ судебной защиты.
С уважением,
Федорова Виктория, юрист.
Здравствуйте! В описанной ситуации спор, как правило, подлежит рассмотрению в порядке искового производства по главе 13 АПК РФ, а не по главе 24 АПК РФ, поскольку муниципалитет действует как арендодатель по гражданско-правовому договору, а спор касается размера договорного денежного обязательства.
Согласно статье 28 АПК РФ:
Арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями
Глава 24 АПК РФ применяется, когда оспаривается именно властное решение органа местного самоуправления, принятое в рамках публичных полномочий, а не действие стороны договора.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ:
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц
Эту границу подтверждает постановление ФАС Московского округа от 30.06.2014 по делу № А40-36234/2013: спор об изменении арендной платы в рамках исполнения договора отнесён к гражданско-правовым отношениям, а не к административному судопроизводству.
Однако имеется существенный нюанс: регулируемая арендная плата может изменяться вследствие вступления в силу применимого нормативного акта независимо от согласия арендатора. Поэтому необходимо доказать не просто отсутствие дополнительного соглашения, а неприменимость постановления правительства области к конкретному земельному участку, арендатору или периоду начисления.
Практически целесообразно рассматривать иск о признании отсутствующей обязанности вносить арендную плату в увеличенном размере, если уведомление не является самостоятельным властным решением и уже существует спор о размере обязательства. Если уведомление носит исключительно информационный характер, требование только о признании его недействительным создаёт риск отказа в иске из-за ненадлежащего способа защиты.
Для окончательного выбора главы и предмета иска необходимо уточнить два обстоятельства:
От этих обстоятельств зависит, следует ли заявлять договорное требование либо имеются основания оспаривать самостоятельное властное решение муниципалитета. При применении главы 24 необходимо также учитывать трёхмесячный срок обращения с момента, когда стало известно о нарушении права.
