Добрый день! Сложилась такая ситуация. По завещанию перешёл в собственность дом, но земля на котором стоит дом, так же по завещанию принадлежит другому собственнику. Может ли собственник дома оформить землю под дом и подход к дому, без согласия собственника земли?
Благодарю!
Здравствуйте. Если участок принадлежит частному лицу, собственник дома не может оформить землю под ним в собственность без согласия владельца — одно лишь наследование дома такого права не даёт. Но новый хозяин дома обычно вправе пользоваться частью участка, необходимой для его использования, на условиях прежнего собственника. Для прохода и проезда можно договориться о сервитуте; если договориться не удаётся, требовать установить его через суд. Попросите также документы, на основании которых прежний владелец пользовался землёй: от них зависят ваши права.
1. Что говорит закон: что разрешено и запрещено
Без согласия через Росреестр оформить нельзя, но через суд — можно. В обычном заявительном порядке зарегистрировать на себя чужую частную собственность без договора невозможно [ст. 209 ГК РФ].
Завещание с раздельным распределением дома и земли незаконно: Если наследодатель владел и домом, и участком, он не имел права завещать их разным лицам. В силу принципа единства судьбы земли и строений [подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ] такое распоряжение ничтожно. Верховный Суд РФ прямо разъяснил: завещание, в котором наследодатель отдельно распорядился домом и участком под ним, признается недействительным в части земли [п. 79 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9]. Земля под домом обязана следовать судьбе дома.
Право на землю и подход защищено законом: Даже пока участок числится за вторым наследником, собственник дома имеет законное право пользования землей под объектом и подходом к нему [ст. 271, 287.3 ГК РФ]. Второй собственник не вправе чинить препятствия, перекрывать проход или требовать сноса. При любых конфликтах суд принудительно обяжет предоставить доступ или установит сервитут [ст. 274 ГК РФ].
2. Нормативное основание
[подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ] — неделимость судьбы земельного участка и расположенного на нем дома.
[п. 79 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9] — недействительность завещания при раздельном отчуждении дома и земли.
[ст. 271, 287.3 ГК РФ] — право собственника здания на пользование чужим земельным участком для его эксплуатации и прохода.
[ст. 274 ГК РФ, ст. 304 ГК РФ] — устранение препятствий в пользовании и установление сервитута.
3. Пошаговые практические действия
Мирные переговоры: предложить второму собственнику подписать соглашение о разделе участка [ст. 11.4 ЗК РФ] с передачей вам земли под домом и проходом либо оформить землю в общую долевую собственность.
Обращение в суд: при отказе — подать иск о признании недействительным свидетельства о праве на наследство второго наследника в части участка, занятого домом и необходимого для его обслуживания, с признанием права собственности за вами [п. 4 ст. 35 ЗК РФ]. Судебная экспертиза определит точные границы площади выдела.
Обеспечение доступа: при попытках перекрыть проход к дому немедленно подать иск об устранении препятствий [ст. 304 ГК РФ] и установлении бессрочного частного сервитута [ст. 274 ГК РФ].
Добрый день!
Нет, оформить землю под домом в собственность без согласия её владельца в вашей ситуации нельзя, поскольку закон защищает права собственника участка.
Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на дом к вам перешло лишь право на использование части участка, необходимой для эксплуатации дома, на тех же условиях, что были у прежнего владельца (например, аренда), но не право собственности на него.
Поскольку участок по завещанию принадлежит другому лицу, вы не можете принудительно выкупить его или зарегистрировать на него своё право — это возможно только по добровольному соглашению сторон, либо в судебном порядке путём раздела участка (если он делим) или установления сервитута для прохода и обслуживания дома.
Если вам нужна более подробная информация по этому вопросу — напишите мне в личные сообщения pravoved.ru/private/chat/.
Оформить в собственность землю, которая принадлежит другому человеку, без его согласия нельзя. Но сначала важно понять, откуда взялось такое разделение. Если наследодатель владел и домом, и землей, а завещал дом одному, а участок другому, то часть участка, занятую домом и нужную для его использования, и сам дом нельзя завещать отдельно, и такие распоряжения влекут недействительность завещания в этой части (п. 79 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 N 9, где это выведено по смыслу п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Учтите, что недействительность затрагивает и сам дом, поэтому до обращения в суд нужно взвесить, не потеряете ли Вы его: кому перейдут дом и земля под ним при таком исходе, будет зависеть от круга наследников
Если земля и раньше принадлежала другому человеку, вопрос решается через сервитут: если подойти к дому иначе нельзя, его можно требовать сначала по соглашению, а при отказе через суд, условия определит соглашение или суд, а собственник земли вправе требовать за него соразмерную плату (ст. 274 ГК РФ)
Напишите в чат здесь, был ли наследодатель собственником и дома, и всей земли и получены ли уже свидетельства о праве на наследство, скажу, стоит ли Вам в этой ситуации поднимать вопрос о завещании. Или пришлите в чат выписки из ЕГРН на дом и участок, закрыв ФИО, посмотрю, как они связаны и какой путь для Вас безопаснее
Здравствуйте.
Без согласия собственника земли просто зарегистрировать на себя участок под домом нельзя. Однако судебный способ решения вопроса существует, и он не ограничивается установлением сервитута.
Согласно последнему абзацу п. 79 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 №9, при споре между собственниками дома и земельного участка суд может признать право собственника дома на приобретение земли либо определить условия ее использования. Но это не означает безусловного права бесплатно получить чужой участок.
Главный нюанс вашей ситуации связан с наследованием. Если дом и земля принадлежали одному наследодателю, который завещал их разным лицам, необходимо проверить действительность соответствующих распоряжений. При этом оспаривать завещание без анализа последствий рискованно, поскольку спор может затронуть не только землю, но и право собственности на сам дом.
Вопрос доступа решается отдельно. По п. 2 ст. 287.3 ГК РФ собственник дома при отсутствии другого права пользования участком вправе использовать землю в объеме, необходимом для прохода к дому.
Поэтому прежде всего следует изучить завещание, свидетельства о праве на наследство и выписки ЕГРН на оба объекта. Это позволит определить, есть ли основания добиваться приобретения земли через суд или безопаснее закрепить право пользования.
Если пришлете мне в чат эти документы, можно оценить перспективу оформления участка и выбрать способ защиты без необоснованного риска утратить унаследованный дом.
