Оля, продать дом можно, но сначала оформите на себя права аренды земли: по закону они уже перешли к Вам с братом по наследству, их нужно только подтвердить документально.
1. Когда умирает арендатор недвижимости, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, и арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Значит, после отца аренда перешла к маме, после мамы к Вам с братом.
2. Покупателю дома вместе с домом передаются права на участок под ним (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Пока по документам арендатор отец, нотариусу не видно, какие права на землю Вы передаете, скорее всего, поэтому он и отказывает.
Что сделать: попросите нотариуса, который вел наследство мамы, выдать свидетельство о праве на наследство на права аренды участка, зарегистрируйте его в Росреестре и сообщите арендодателю. После этого в договоре продажи будет на что сослаться по земле.
Напишите, кто арендодатель (администрация или частное лицо) и до какого года заключен договор аренды, подскажу, с чего начать.
Здравствуйте.
Само по себе то, что договор аренды до сих пор оформлен на умершего отца, не означает автоматически, что дом нельзя продать. Если договор аренды действовал на момент его смерти и в нем не было условия, исключающего наследование, права и обязанности арендатора перешли к наследникам. Это прямо предусмотрено п. 2 ст. 617 ГК РФ. Принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, даже если отдельное право впоследствии еще не было оформлено документально.
Но для сделки нужно подтвердить, какое именно право на землю сейчас принадлежит Вам и брату. Если право аренды не было указано в ранее выданных свидетельствах о наследстве, у нотариуса можно оформить дополнительное свидетельство на выявленное наследственное имущество по п. 2 ст. 1162 ГК РФ, а затем при необходимости зарегистрировать переход права аренды.
При продаже дома покупателю должно перейти и право использования участка под ним на тех же условиях, на которых им пользовался продавец. Это следует из ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ. Поэтому проблема нотариуса, скорее всего, не в запрете продажи как таковом, а в отсутствии надлежащего подтверждения Ваших прав на арендуемый участок.
При этом есть еще один важный момент: если Вы с братом одновременно продаете по одной сделке все свои доли в доме одному покупателю, обязательное нотариальное удостоверение такой сделки в общем случае не требуется по ч. 1.1 ст. 42 Закона №218-ФЗ. Поэтому, если нотариус именно «отказывает в сделке», имеет смысл получить от него письменное постановление об отказе с указанием конкретной причины.
Сначала я бы проверил сам договор аренды: срок его действия, условия о переходе прав при смерти арендатора и зарегистрирована ли аренда в ЕГРН. Если пришлете договор аренды и свидетельства о наследстве в чат, можно отдельно определить, требуется ли именно дополнительное свидетельство о наследстве либо возможен другой порядок оформления земли перед продажей.
