Лиза, доброго Вам дня! В Вашей ситуации продать земельный участок, приобретённый на торгах и оформленный в установленном порядке, возможно. С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения, внесённые Федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ. В частности, отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому для продажи участка в настоящее время необходимо предварительно уточнить и, при необходимости, установить его границы.По этому в Вашем случае, если сведения о границах отсутствуют, следует обратиться к кадастровому инженеру и заключить договор на выполнение кадастровых работ. Кадастровый инженер изучит имеющиеся документы на земельный участок и сведения ЕГРН; определит местоположение границ участка с учётом документов о его предоставлении, землеустроительной документации и иных предусмотренных законом сведений; при необходимости проведёт согласование границ с правообладателями смежных земельных участков; подготовит межевой план для внесения сведений в ЕГРН.
Отсутствие фактически используемых соседних участков не освобождает автоматически от процедуры согласования границ. Необходимо установить, кому принадлежат смежные территории и кто вправе участвовать в согласовании. Если участок граничит с землями общего пользования садоводческого товарищества или землями, находящимися в государственной либо муниципальной собственности, порядок согласования определяется с учётом правового статуса соответствующих земель.Публикация извещения о согласовании границ допускается только в предусмотренных законом случаях и с соблюдением установленной процедуры. Она не является универсальной заменой согласованию со всеми смежными правообладателями.Основные нормы содержатся в статьях 22 и 39–40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». После подготовки межевого плана необходимо обеспечить подачу документов для осуществления государственного кадастрового учёта изменений земельного участка. Это можно сделать через МФЦ.
ПослеПосле внесения сведений в ЕГРН нужно получить новую выписку и проверить, отражены ли в ней установленные границы участка, межевой план сам по себе не подтверждает завершение процедуры, юридическое значение имеет внесение соответствующих сведений в ЕГРН.
После проверки сведений ЕГРН и устранения препятствий для государственной регистрации можно заключить основной договор купли-продажи.
Если покупатель готов ждать завершения межевания, стороны вправе заключить предварительный договор в соответствии со статьёй 429 Гражданского кодекса РФ. В нём рекомендуется определить срок заключения основного договора, порядок расчётов и действия сторон при возникновении препятствий для оформления сделки.
Если передаются денежные средства, необходимо чётко определить их правовую природу. Задаток оформляется письменно с соблюдением статей 380–381 ГК РФ. Если стороны не намерены применять последствия, предусмотренные для задатка, целесообразно отдельно согласовать условия аванса.
что касается обращения к председателю. Обращение к председателю садоводческого товарищества может быть полезным для получения имеющихся планов территории, архивных документов и сведений о землях общего пользования. Однако председатель СНТ не во всех случаях является лицом, уполномоченным согласовывать границы смежного участка.
Также следует учитывать, что наличие задолженности по членским или целевым взносам само по себе не является общим законодательным запретом на продажу принадлежащего собственнику земельного участка. Вопрос о наличии задолженности и членстве в товариществе необходимо рассматривать отдельно, с учётом обстоятельств конкретного случая.Стороны могут договориться о том, кто фактически организует и оплачивает кадастровые работы. Однако до внесения в ЕГРН необходимых сведений переход права собственности может быть приостановлен.Поэтому передача покупателю доверенности или возложение на него расходов по межеванию не устраняет установленное законом препятствие для государственной регистрации. Доверенность также не заменяет документы, необходимые для кадастрового учёта и регистрации перехода права.Если стороны хотят зафиксировать договорённости до завершения межевания, рекомендуется оформить предварительный договор с чётким распределением обязанностей, расходов и сроков.
если коротко, то необходимо-
Получить актуальную выписку из ЕГРН и проверить сведения о границах участка.
При отсутствии необходимых сведений заключить договор с кадастровым инженером.
Подготовить межевой план и обеспечить внесение сведений о границах в ЕГРН.
После этого заключить основной договор купли-продажи и подать документы на регистрацию перехода права собственности.
Поскольку участок приобретён на торгах, дополнительно следует проверить документы о предоставлении земли и условия соответствующей процедуры. Это позволит установить, имеются ли специальные требования к участку или ограничения, которые необходимо учитывать при продаже.
Елизавета, скорее всего, Вы столкнулись с тем, что участок уже стоял на кадастровом учёте до торгов. .
Почему так могло получится:
Ключевой момент: для самой регистрации перехода права собственности (то есть чтобы в ЕГРН записали, что участок теперь ваш) межевой план не обязателен. МФЦ выступает лишь посредником: вы подаёте документы (договор по итогам торгов, протокол, платёжные документы, паспорт), а решение о регистрации принимает Росреестр.
Если в ЕГРН уже были какие-то сведения об этом участке (например, его поставили на учёт давно, по старым документам, без точных координат границ), регистратор мог счесть, что объект идентифицируем, и оформить переход права на вас. В выписке из ЕГРН после регистрации в графе о границах могло появиться уточнение вроде «граница не установлена в соответствии с требованиями законодательства» — это нормально для ранее учтённых участков.