Вопрос такой: купили квартиру в ипотеку в январе 2020 году, ключи получили и дом сдался в эксплуатацию с марта 2022, квартиру продали в феврале 2025 году, нужно ли платить налог?
Здравствуйте!
Скорее всего, налог платить не нужно. Для квартир, купленных по договору участия в долевом строительстве, минимальный срок владения считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты стоимости квартиры по договору (пункт 2 статьи 217.1 НК РФ в редакции Федерального закона № 389-ФЗ от 31.07.2023, применяется к доходам с 2019 года).
При ипотеке банк обычно перечисляет застройщику всю сумму сразу после регистрации договора, то есть в Вашем случае оплата, вероятно, завершена в начале 2020 года. Тогда к февралю 2025 года прошло более 5 лет, и доход от продажи освобожден от НДФЛ независимо от того, было ли это единственное жилье. Ключи и ввод дома в 2022 году на срок не влияют. Если доход освобожден от налога, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
Проверьте дату полной оплаты по платежному поручению банка или справке застройщика об исполнении обязательств по оплате и сохраните этот документ. Если же доплата по договору была позже (например, после обмеров), срок нужно считать от даты последнего платежа. Тогда, если срок окажется меньше минимального, налог можно уменьшить на расходы на покупку и уплаченные проценты по ипотеке.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Здравствуйте Гузель!
В Вашей ситуации налог при продаже квартиры может не возникать по двум основаниям.
1. Пятилетний срок владения при покупке по ДДУ.
Согласно пункту 2 статьи 217.1 НК РФ, если квартира приобреталась по договору долевого участия, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ исчисляется с даты полной оплаты стоимости квартиры застройщику, а не с даты получения ключей или регистрации права собственности.
Если квартира была полностью оплачена в январе 2020 года, а продана в феврале 2025 года, пятилетний срок уже истёк. Приобретение квартиры в ипотеку этому не препятствует: важно, когда застройщик получил полную оплату, а не когда был погашен ипотечный кредит.
2. Трёхлетний срок для единственного жилья.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ, минимальный срок владения составляет три года, если на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю у продавца не было другого жилого помещения или доли в нём.
При этом жильё, приобретённое продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до продажи, при определении единственного жилья не учитывается. Также учитывается совместная собственность супругов.
Следовательно, если проданная квартира являлась Вашим единственным жильём и с даты полной оплаты по ДДУ прошло не менее трёх лет, НДФЛ платить не требуется даже без истечения пятилетнего срока.
Таким образом, если условия хотя бы одного из указанных оснований выполнены, налог с продажи квартиры не уплачивается и декларация 3-НДФЛ по этой продаже не представляется.
Для окончательного вывода уточните, пожалуйста:
Квартира приобреталась непосредственно у застройщика по ДДУ?
В каком месяце 2020 года была произведена полная оплата квартиры застройщику?
Была ли эта квартира единственным жильём у Вас и Вашего супруга на момент продажи?
С уважением, Виктория Федорова.
Здравствуйте! Если квартира приобреталась по договору долевого участия (ДДУ) и её стоимость была полностью оплачена застройщику в январе 2020 года, налог с продажи в феврале 2025 года платить не нужно, поскольку прошло более пяти лет. По п. 2 ст. 217.1 НК РФ срок владения новостройкой исчисляется с даты полной оплаты по ДДУ, а не с даты получения ключей или регистрации собственности. Наличие ипотеки этому не препятствует: погашение кредита банку не влияет на начало срока. Декларацию 3-НДФЛ в таком случае подавать также не требуется. Если же квартира приобреталась не по ДДУ, срок рассчитывается иначе. При этом для единственного жилья минимальный срок может составлять три года. Уточните, пожалуйста: квартира приобреталась по ДДУ и застройщику полностью заплатили в январе 2020 года за счёт ипотечных средств?
Гузель, общий вывод коллег о сроке по ДДУ верный, но есть важная поправка к сказанному о доплате после обмеров.
По пункту 2 статьи 217.1 НК РФ дополнительная оплата из-за увеличения площади квартиры после ввода дома в эксплуатацию не учитывается при определении начала минимального срока владения. Поэтому такая доплата сама по себе не переносит начало срока на 2022 год.
Например, если договорная стоимость квартиры была полностью оплачена застройщику в январе 2020 года, а после ввода дома Вы доплатили именно за увеличение площади, срок для освобождения от НДФЛ всё равно считается с первоначальной полной оплаты. При продаже в феврале 2025 года пять лет уже прошли.
Однако это исключение касается конкретной доплаты за увеличение площади после ввода дома. Если позднее погашали обычную недоплаченную часть первоначальной цены квартиры, ситуация другая.
Для подтверждения полезно сохранить ДДУ, документы о перечислении полной стоимости застройщику и, если была доплата, соглашение с указанием её основания. Дата передачи ключей сама по себе начало срока по ДДУ не определяет.
Если захотите продолжить, можем проверить именно основание возможной доплаты и дату полной оплаты. Здесь этот нюанс может решить вопрос с налогом без лишних расчётов.
