Здравствуйте, мой отец собственник здравствуйте, мой отец собственник квартиры в одном городе, сам проживает в другом городе, хотим сдавать квартиру и чтобы оплата за аренду приходила на мою карту и я оплачивал налог как самозанятый, как правильно все оформить?договор между мной и отцом, договор между мной и арендатором...нужна цепочка действий, спасибо
Здравствуйте.
Просто оформить договор между отцом и Вами и платить НПД с арендной платы как со своего дохода не совсем корректно. Доход от сдачи квартиры получает тот, кто выступает наймодателем. Кроме того, самозанятый не вправе вести деятельность в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии или агентскому договору — п. 5 ч. 2 ст. 4 Федерального закона № 422-ФЗ.
Наиболее безопасная схема:
Отец остаётся наймодателем и заключает договор найма квартиры с жильцами.
Отец может выдать Вам доверенность на заключение договора, передачу квартиры, подписание актов и получение платежей.
В договоре с нанимателем можно прямо указать, что арендная плата перечисляется на Ваш банковский счёт. Закон № 422-ФЗ допускает поступление дохода налогоплательщика по его поручению на счёт третьего лица.
Однако налогоплательщиком при такой схеме остаётся отец, а не Вы. Если он зарегистрируется как самозанятый, с платежей физических лиц НПД составит 4 %, и чеки формирует именно отец. Сдача жилых помещений допускается на НПД.
Если принципиально необходимо, чтобы доход юридически получали именно Вы, возможна другая схема: отец заключает с Вами договор найма с письменным разрешением на поднаём, после чего уже Вы заключаете договор с жильцами от своего имени. Такая возможность предусмотрена ст. 685 ГК РФ. Но тогда возникает отдельный доход и налоговая обязанность у отца по договору с Вами, поэтому эта схема обычно сложнее.
Поэтому для обычной сдачи квартиры оптимальнее: договор собственник (отец) → наниматель, доверенность Вам, оплата на Ваш счёт, а НПД уплачивает отец.
Если необходимо, могу в рамках платной консультации подготовить правильную схему, договор найма, доверенность и формулировку пункта об оплате на Вашу карту — нажмите кнопку «Общаться в чате». Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации.
Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Здравствуйте. Оформить так, чтобы деньги поступали на Вашу карту, можно, но платить НПД именно от своего имени за сдачу квартиры отца я бы не советовал. Доход от сдачи квартиры принадлежит собственнику — Вашему отцу. То, что деньги технически поступают на Ваш банковский счёт, само по себе не делает этот доход Вашим.
Самый правильный вариант следующий. Отец регистрируется как самозанятый в приложении «Мой налог». Сдача жилой квартиры допускает применение НПД: при сдаче физическому лицу ставка составляет 4%, юридическому лицу или ИП — 6%. ФНС прямо подтверждает возможность применения НПД при сдаче жилых помещений.
Далее отец выдаёт Вам доверенность на управление квартирой: заключение и расторжение договора найма, подписание актов, передачу ключей, взаимодействие с нанимателями и получение платежей. Договор с жильцом оформляется так, что наймодателем является Ваш отец как собственник, а Вы действуете от его имени по доверенности. Статья 671 ГК РФ прямо допускает, чтобы наймодателем выступал собственник либо управомоченное им лицо.
В самом договоре можно отдельно прописать, что арендная плата по поручению наймодателя перечисляется на Ваш банковский счёт с указанием его реквизитов. Это допустимо и с точки зрения НПД: ст. 7 Закона № 422-ФЗ прямо предусматривает, что доход самозанятого считается полученным и тогда, когда деньги по его поручению поступают на счёт третьего лица. После каждого платежа отец формирует чек в своём приложении «Мой налог» на сумму арендной платы, и налог начисляется именно ему.
А вот схема «отец поручает мне сдавать квартиру, деньги идут мне, а я показываю всю аренду как свой доход самозанятого» юридически некорректна. Кроме того, Закон № 422-ФЗ прямо ограничивает применение НПД лицами, которые ведут деятельность в интересах другого лица по агентскому договору, договору поручения или комиссии.
Теоретически можно построить другую схему: отец сдаёт квартиру Вам с правом поднайма, а Вы уже сдаёте её конечному жильцу от своего имени. Но тогда возникают две самостоятельные сделки, а у отца всё равно появляется собственный доход от сдачи квартиры Вам и своя обязанность по налогу. Поэтому для Вашей задачи такая конструкция обычно только усложняет ситуацию.
Таким образом, оптимальная цепочка: отец — самозанятый → доверенность на Вас → договор найма между отцом в Вашем лице и жильцом → деньги по договору поступают на Ваш счёт по поручению отца → чек и НПД оформляет отец. Вы при этом можете полностью заниматься квартирой вместо него, и ему не потребуется приезжать в другой город.
Могу подготовить комплект: доверенность с нужными полномочиями, договор найма с условием об оплате на Ваш счёт, акт приёма-передачи квартиры и расписать порядок оформления чеков в «Мой налог».
