Как принудительно выкупить незначительную 1/5 долю отца в квартире?

Question

Здравствуйте. Прошу подсказать, какие правовые варианты есть в моей ситуации. Мне 18 лет. После смерти мамы квартира находится в долевой собственности: мне принадлежит **4/5 доли**, моему отцу — **1/5 доли**. История квартиры следующая: ее полностью построил и оплатил мой дедушка, после чего оформил договор дарения на мою маму. После смерти мамы квартира была унаследована, и в результате у меня оказалось 4/5 доли, а у отца — 1/5. В настоящее время отец **фактически проживает в этой квартире**. При этом ранее у него неоднократно возникали задолженности по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт. Дважды эти долги за него погашали мои бабушка и дедушка: один раз около **36 000 рублей**, а в этом году еще около **90 000 рублей**, чтобы не допустить дальнейшего роста задолженности. С отцом мы фактически не общаемся уже больше месяца. До этого на протяжении примерно четырех лет он меня не содержал, материально не обеспечивал, и я проживала у бабушки и дедушки по материнской линии. Сейчас я учусь в другом городе на очной форме обучения. Общежитие университет мне не предоставил, поэтому родственники вынуждены снимать мне жилье. Недавно дедушка попытался урегулировать вопрос мирно. Он предложил пригласить независимого оценщика, определить рыночную стоимость квартиры и выкупить у отца его 1/5 доли по этой стоимости. Однако отец категорически отказался, заявил, что ничего продавать не будет, и сказал, что обсуждать этот вопрос готов только через год. Такой вариант нас не устраивает, поскольку дедушка уже сейчас вынужден оплачивать аренду моего жилья. Официально отец не работает. Есть ли у него другое жилье, мне достоверно неизвестно. Ранее он рассказывал разные версии: то говорил, что у него был дом, то квартира, которая якобы сгорела. Проверить эту информацию я не могу. Насколько мне известно, сейчас он живет на денежные средства, получаемые от сдачи квартиры своей старшей сестры, однако собственником этой квартиры он, насколько я понимаю, не является. Сама квартира — евро-трехкомнатная: две изолированные комнаты площадью около 11,5 и 10 кв. м, кухня совмещена с гостиной. Если считать жилую площадь пропорционально его доле, на 1/5 приходится около 4 кв. м. Фактически выделить такую долю в натуре невозможно. Кроме того, совместное проживание с отцом для меня невозможно. Во-первых, в отношении меня с его стороны применялось физическое насилие. Во-вторых, он препятствовал получению мной паспорта в 14 лет, а также препятствовал моей госпитализации и получению медицинской помощи. По данным фактам вызывались сотрудники полиции, поэтому имеются соответствующие подтверждения. Также он препятствовал сдаче мной ОГЭ. Кроме того, насколько мне известно, отец состоит в организации «Граждане СССР», которая признана экстремистской и запрещена на территории Российской Федерации. Помимо этого, у него имеются серьезные проблемы с агрессивным поведением, поэтому совместное проживание с ним вызывает у меня опасения за свою безопасность. Даже если не учитывать изложенные обстоятельства, проживать в данной квартире я объективно не могу, поскольку учусь на очной форме в другом городе и ежедневно ездить оттуда в университет физически невозможно. Я читала, что в некоторых случаях можно обратиться в суд с требованием о принудительном выкупе незначительной доли, если ее невозможно выделить в натуре и собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества. Также рассматривала вариант обращения в суд по вопросу определения порядка пользования квартирой или перепланировки, однако не понимаю, насколько это применимо в моей ситуации. Прошу подсказать: 1. Есть ли в моей ситуации основания требовать через суд принудительного выкупа 1/5 доли отца? 2. Какие обстоятельства необходимо доказать, чтобы суд удовлетворил такое требование? 3. Имеет ли значение, есть ли у отца другое жилье? 4. Может ли тот факт, что доля фактически не может быть выделена в натуре, иметь значение для суда? 5. Возможно ли требовать определения порядка пользования квартирой либо иных способов защиты своих прав? 6. Какие еще законные способы решения данной ситуации существуют, если собственник 1/5 доли категорически отказывается продавать ее добровольно? Буду благодарна за рекомендации и, если возможно, ссылки на судебную практику по подобным делам.

Дмитрий Молчанов · Answer

Ирина, основания для иска есть, но выкуп здесь не гарантирован, и главная сложность в том, что отец живет в квартире. 1. Принудительный выкуп. Суд может и без согласия собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию, если его доля незначительна, не может быть реально выделена и у него нет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Нужны все три условия сразу. Получив компенсацию, он утрачивает право на долю (п. 5 ст. 252 ГК РФ). Платит компенсацию остальной участник, то есть Вы, дедушка может лишь дать Вам на это деньги. 2. Что доказывать. 1/5 и около 4 кв. м жилой площади при комнатах 11,5 и 10 кв. м хорошо ложатся на «незначительна» и «не выделить». Самое трудное здесь отсутствие существенного интереса. Пленум ВС указал, что суд решает это по совокупности доказательств, в частности о нуждаемости в имуществе в силу возраста, здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и других членов семьи (п. 36 Постановления Пленума ВС N 6, Пленума ВАС N 8 от 01.07.1996). То, что отец там живет, суд будет учитывать в его пользу. 3. Другое жилье отца. Значение большое: если ему есть где жить, его нуждаемость в этой квартире под вопросом. Это стоит выяснить до иска. 4. Невозможность выдела в натуре. Это одно из трех условий п. 4 ст. 252 ГК РФ, без него выкупа не будет, так что значение прямое. 5. Порядок пользования. При недостижении согласия порядок пользования определяет суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Если пользоваться частью квартиры по своей доле Вы не можете, вправе требовать от отца, который пользуется приходящимся на Вашу долю, компенсацию (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Здесь нужно показать, что жить там Вы не можете именно из-за него, и вызовы полиции на это работают. 6. Как действовать. Часто работает связка: иск о компенсации за пользование Вашей долей и параллельно иск о выкупе его 1/5. Держать долю становится для него дороже, и разговор о продаже через год может начаться раньше. Напишите, в каком городе квартира, и пришлите выписку из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство: оценю шансы по выкупу и подскажу, с какого иска начать.

Василий Кузнецов · Answer

Здравствуйте, Ирина! Принудительный выкуп 1/5 доли отца имеет спорные перспективы, поскольку он фактически проживает в квартире. По п. 4 ст. 252 ГК РФ необходимо одновременно доказать незначительность доли, невозможность её выдела в натуре и отсутствие существенного интереса отца в использовании квартиры. Размер 1/5 и расчёт «около 4 кв. м» сами по себе этого не подтверждают. При этом подтверждённое насилие и невозможность совместного проживания имеют значение. В Определении ВС РФ от 11.10.2022 № 82-КГ22-3-К7 суд потребовал учитывать подобные обстоятельства и указал, что отсутствие другого жилья само по себе недостаточно для отказа в выкупе. Однако дело направили на новое рассмотрение, поэтому этот пример не гарантирует удовлетворение Вашего иска. Практически стоит начать с определения порядка пользования квартирой и участия в её оплате. По ст. 247 ГК РФ можно требовать закрепления порядка пользования комнатами и устранения препятствий. Также можно определить участие собственников в расходах и выдачу отдельных платёжных документов. Это сохраняет долевую собственность; перепланировка сама по себе долю отца не прекращает. Ваше непроживание из-за учёбы также не прекращает Ваших прав. Отдельно следует проверить возможность взыскания оплаченных за отца долгов. Если бабушка и дедушка погасили именно его обязательства, у них может существовать требование к нему по п. 5 ст. 313 ГК РФ. Необходимо проверить квитанции, периоды начислений и основания оплаты: все 126 000 рублей нельзя автоматически считать долгом отца. При наличии действительного требования можно рассмотреть его уступку Вам. Покупка просроченного коммунального долга у УК или ТСЖ обычным физическим лицом запрещена ч. 18 ст. 155 ЖК РФ. Требование родственников оценивается отдельно. После взыскания денег при недостаточности другого имущества возможен вопрос об обращении взыскания на долю по ст. 255 ГК РФ. Но если эта доля обеспечивает отцу единственное пригодное жильё, по общему правилу она защищена ст. 446 ГПК РФ. Поэтому взыскание задолженности может способствовать переговорам о добровольной продаже, но не гарантирует принудительную продажу доли. Статья 446 ГПК РФ. До выбора иска необходимо изучить выписку ЕГРН, план квартиры, материалы полиции и документы об оплате задолженности, а также выяснить наличие другого жилья у отца. Если у Вас остались вопросы и требуется детальная проработка или изготовление документов напишите мне в личный чат.

Алексей Фомин · Answer

Ирина, обратиться в суд с требованием о принудительном выкупе доли можно, но по Вашему описанию рассчитывать на гарантированное удовлетворение иска нельзя. Главное препятствие — отец действительно проживает в квартире, а наличие у него другого пригодного жилья пока не установлено. По пункту 4 статьи 252 ГК РФ для выплаты компенсации без согласия собственника должны одновременно существовать три условия: доля незначительна, её невозможно реально выделить и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Доля 1/5 не считается незначительной автоматически. Расчёт «около 4 кв. м жилой площади» полезен для оценки ситуации, но доля означает право на квартиру в целом, включая общие помещения, а не собственность на конкретные четыре метра. Также важно различать выдел в натуре и порядок пользования. Выдел предполагает образование самостоятельного объекта недвижимости. Предоставление отдельной комнаты в пользование не прекращает долевую собственность. Техническую возможность выдела оценивают с учётом планировки; при споре может понадобиться экспертиза. Другое жильё отца имеет значение, однако суд оценивает не только наличие собственности, но и реальную жилищную потребность. Доход от сдачи квартиры сестры сам по себе не доказывает, что отец имеет право постоянно жить в ней. Если необходимые сведения самостоятельно получить нельзя, в судебном деле можно просить суд об их истребовании. Для подготовки иска нужны выписка ЕГРН на спорную квартиру, документы о наследовании, план и сведения о площади, доказательства фактического пользования, оценка стоимости доли и подтверждение возможности выплатить компенсацию. Отдельно собирайте документы о препятствиях в пользовании квартирой и обращениях в полицию. Судебная практика допускает такие требования и со стороны владельца большей доли. Например, в определении ВС РФ от 03.04.2012 №5-В11-134 рассматривался принудительный выкуп 1/14 доли. Но там собственник малой доли в квартиру не вселялся и не проживал в ней. Эти обстоятельства существенно отличаются от Ваших, поэтому ссылаться на это дело как на гарантию результата нельзя. Альтернативный вариант — определить порядок пользования квартирой по статье 247 ГК РФ. При доказанной невозможности предоставить Вам часть имущества, соразмерную доле, можно обсуждать компенсацию от сособственника, использующего эту часть. Однако она не возникает автоматически из-за Вашей учёбы в другом городе и не обязательно равна расходам на аренду жилья. Коммунальные платежи, внесённые родственниками, следует разбирать отдельно: какие обязательства погашены, кто платил и на каком основании. Долги отца и их оплата не прекращают его право собственности. Документально подтверждённые факты насилия важны для защиты Вашей безопасности и оценки препятствий в пользовании. Но сами по себе семейный конфликт и ненадлежащее поведение не заменяют условия статьи 252 ГК РФ. При новой непосредственной угрозе обращайтесь по номеру 112. До изменения прав судом не перекрывайте отцу доступ в квартиру и не отключайте коммунальные услуги. Уточните: где находится квартира, какова её общая площадь, зарегистрирован ли там отец, есть ли у Вас ключи и препятствует ли он доступу? После проверки этих обстоятельств можно обоснованно выбрать между выкупом, порядком пользования и требованием компенсации.