Здравствуйте, Лариса!
Перераспределение, уже зарегистрированное в ЕГРН, оспорить можно. Исход зависит не от того, что сосед Вас опередил, а от того, нарушила ли администрация закон и затронуло ли это Ваши права. У Вас есть сильный довод, и именно его нужно сделать главным.
По п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ землю перераспределяют только в определённых случаях, в том числе чтобы устранить изломанность границ, вклинивание и чересполосицу. Пункт 6 ст. 11.9 ЗК РФ прямо запрещает образовывать участки с изломанными границами и другими недостатками, которые мешают рационально использовать землю. Участок соседа был прямоугольным, а стал буквой Г, то есть изломанность появилась, а не исчезла. Вам администрация дважды отказала именно из-за изломанности. Если на местности ничего не изменилось, одно и то же обстоятельство не может мешать Вам и не мешать соседу. Суд оценивает такое противоречие как признак незаконности решения. Обязательно сохраните оба отказа: это Ваше главное письменное доказательство.
Второе ссылание администрации, на необходимость согласия соседа, тоже не основано на законе. Пункт 4 ст. 11.2 ЗК РФ требует согласия только тех, у кого есть права на сами исходные участки. В закрытом перечне оснований для отказа (п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ) согласия смежного владельца нет. Значит, Вам отказывали по надуманному основанию, и это усиливает довод о неравном подходе.
Проверьте документы планировки территории. Если полоса перед Вашими воротами входит в улицу или проезд в пределах красных линий, она относится к территории общего пользования и вообще не могла перейти в частную собственность (п. 12 ст. 85 ЗК РФ). Это самостоятельное и очень весомое основание. Посмотрите также, установлены ли границы Вашего участка в ЕГРН. Если нет, новые границы соседа, проходящие вдоль Вашего участка, должны были согласовываться с Вами (ст. 39 и 40 Федерального закона «О кадастровой деятельности»). Если Вашей подписи в акте согласования нет, это ещё одно нарушение.
Слабое место Вашей позиции в том, что у Вас остались вторые ворота. Суд будет выяснять, нарушены ли именно Ваши права, а администрация и сосед будут утверждать, что Вы лишились только удобства. Поэтому нужно доказать, что гараж проектировался под въезд именно с этой стороны, сваи уже стоят под него, а через вторые ворота заехать в гараж технически невозможно или для этого придётся всё перестраивать. Для этого понадобится заключение кадастрового инженера или строительного специалиста с обмерами. По той же причине на сервитут через участок соседа по ст. 274 ГК РФ рассчитывать почти не стоит: Верховный Суд в Обзоре от 26.04.2017 указал, что сервитут не устанавливается ради удобства, если проезд к участку уже есть.
Теперь о том, как действовать. Начните с запроса в администрацию копий постановления об утверждении схемы, самой схемы и соглашения о перераспределении. Ответить Вам обязаны в течение 30 дней (ст. 12 Федерального закона № 59-ФЗ). Закажите выписки ЕГРН на оба участка, включая сведения об изменении границ. Если с момента, когда Вы узнали о решении администрации, прошло меньше трёх месяцев, это решение можно оспорить административным иском (ст. 218 и 219 КАС РФ), указав соседа заинтересованным лицом. Но право соседа уже зарегистрировано, поэтому надёжнее гражданский иск к администрации и соседу. В нём просят признать соглашение о перераспределении недействительным как нарушающее закон и права третьих лиц (п. 2 ст. 168 ГК РФ), применить последствия недействительности и восстановить в ЕГРН прежние границы. Росреестр участвует в деле третьим лицом (п. 52 и 53 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22). Вы не были стороной сделки, поэтому срок исковой давности для Вас составляет три года с того дня, когда Вы узнали о её исполнении (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Затягивать всё же не стоит. Вместе с иском попросите суд запретить регистрационные действия с участком соседа (ст. 139 и 140 ГПК РФ), чтобы он не продал и не переоформил участок во время процесса.
Параллельно подайте жалобу в прокуратуру. Прокурор вправе проверить законность распоряжения землёй и при нарушении сам обратиться в суд (ст. 45 ГПК РФ), особенно если затронута земля общего пользования. Жалоба ничего не стоит и Вашему иску не мешает. Пока спор не решён, не используйте полосу и не трогайте ограждение соседа сами, иначе он предъявит встречные требования.
Шансы оцениваю так. Если подтвердится, что полоса относилась к улице или проезду, или если удастся показать, что администрация создала ту самую изломанность, из-за которой отказывала Вам, шансы отменить новые границы хорошие. Если же останется только довод о неудобстве въезда в гараж при наличии вторых ворот, суд, скорее всего, откажет. Поэтому начните с документов о статусе полосы и с заключения специалиста о въезде в гараж.
С уважением,
Гайворонский Александр.
