Как обосновать досрочное расторжение договора аренды и вернуть залог?

Здравствуйте, Карина. Право прекратить наём раньше срока и вопрос возврата «залога» нужно разделять. Статья 687 ГК РФ предусматривает расторжение нанимателем с письменным предупреждением за три месяца; Ваш договор отдельно указывает 30 дней, поэтому важно проверить его условия целиком и зафиксировать уведомление о съезде. По описанию пункт 5.4.3 допускает зачёт только по договорённости, а значит, самостоятельно считать платёж оплатой последнего месяца рискованно. Возврат обеспечительного платежа регулируется статьёй 381.1 ГК РФ, которая допускает иные условия соглашения: признать пункт 7.2 недействительным лишь потому, что он невыгоден, нельзя. Практически предложите письменное соглашение о дате прекращения, расчётах и возврате суммы; при передаче квартиры составьте акт, снимите показания счётчиков и зафиксируйте состояние имущества. Недостатки техники и оплату капремонта подтвердите отдельно — они требуют самостоятельной оценки, а не автоматической отмены всех условий.

Здравствуйте, Карина.
По приложенному договору хозяйка не права в той части, что Вы якобы вообще не можете съехать до 01.07.2027. Пункт 7.2 прямо предоставляет Вам право досрочно расторгнуть договор, письменно уведомив арендодателя за 30 дней. То есть сам досрочный выезд нарушением договора не является.
Но с залогом ситуация сложнее. Пункт 5.4.3 действительно допускает использовать залог как оплату последнего периода аренды, однако только «по согласованию сторон». Поэтому самостоятельно не платить последний месяц, сославшись на этот пункт, рискованно. А п. 7.2 прямо предусматривает невозврат залога при Вашем досрочном расторжении до 01.07.2027.
При этом возможность взыскать залог через суд полностью исключать нельзя. По существу эти 50 000 руб. являются обеспечительным платежом, и суд будет оценивать назначение платежа, условия договора и обстоятельства прекращения найма. Однако рассчитывать, что условие о невозврате автоматически признают недействительным, не стоит: судебная практика допускает удержание обеспечительного платежа при досрочном отказе нанимателя, если стороны прямо так договорились.
У Вас есть и отдельные требования к хозяйке. По договору на Вас возложены коммунальные услуги и вывоз мусора, но взносы на капитальный ремонт являются обязанностью собственника помещения. Если Вы их оплачивали без отдельного условия договора, можно ставить вопрос о возврате этих денег. Неработающая техника также может иметь значение, если она указана в описи и ее неисправность подтверждается, но сама по себе эта проблема не отменяет автоматически пункт 7.2.
Сейчас я бы письменно направил уведомление о расторжении за 30 дней и отдельно зафиксировал состояние квартиры, счетчики, технику и передачу ключей. Очень важно сохранить переписку, где хозяйка требовала освободить квартиру в течение суток: в зависимости от формулировок она может иметь значение при споре о том, по чьей инициативе фактически прекращался договор.
Если пришлете мне в чат переписку с хозяйкой и приложение с описью имущества, можно оценить, есть ли основания именно в Вашей ситуации требовать возврата всех 50 000 руб. и отдельно взыскать оплаченный капремонт.

Один момент, который здесь упускается и прямо касается вашего главного страха: выгнать вас из квартиры за сутки хозяйка не вправе, ни за сутки, ни вообще своими силами. Выселить нанимателя можно только по решению суда (ст. 687 ГК РФ); до этого вы законно занимаете жильё, и приезд забрать ключи или выставить вещи был бы самоуправством. Поэтому деньги за месяц вперёд, внесённые под угрозой немедленного выселения, вы вносили под давлением, а не потому что были обязаны съехать за сутки. Это важно и для залога: пункт 7.2 карает за досрочный выезд по вашей инициативе, но если фактически освободить квартиру в суточный срок потребовала она, прекращение идёт уже по инициативе наймодателя, и автоматическое удержание залога по пункту 7.2 к такой ситуации не применяется. Зафиксируйте письменно её требование освободить квартиру за сутки и отдельным документом подайте уведомление о расторжении за 30 дней. Сохранилось ли в переписке именно требование съехать в течение суток? От этого зависит, чьей инициативой оформляется прекращение найма.